בסוף חודש מרץ האחרון הטיל בנק ישראל פצצה: המפקח על הבנקים פרסם טיוטת הוראת שעה שתגביל את הקצאת ההון הבנקאית לפרויקטים שבהם לפחות 25% מהדירות נמכרו במבצעי הנחה בסגנון 20:80 - במטרה לצמצם את היקף התופעה. בנוסף, נקבעה מגבלה חדשה על שיעור הלוואות הבולט או הבלון שמעמידים הקבלנים לרוכשים - הלוואות שהקבלן מממן באמצעות הבנק, ומשלמות רק ריבית עד למסירת הדירה, אז נפרעת הקרן. לפי ההנחיה החדשה, הלוואות מסוג זה יוגבלו ל-10% מסך הביצועים החודשיים של הלוואות לדיור.
הלוואות קבלן לצורך סבסוד רכישת הדירה הפכו לתופעה רווחת: הקונה מקבל הלוואת בלון, הקבלן משלם את הריבית עד למסירה - והקרן נפרעת רק בסיום התקופה. על פי בנק ישראל, תופעה זו, שבעבר סייעה להחזיק את השוק חי עם פרוץ המלחמה, התרחבה מאוד באחרונה - והיא מהווה סיכון הולך וגדל הן לרוכשים, הן ליזמים, ואולי אף למערכת הבנקאית כולה. מבצעים כאלה, טוען הבנק, עלולים למשוך רוכשים שעתידם הכלכלי אינו ודאי, ושעשויים להתקשות בהשלמת העסקה בעתיד. הוראות השעה צפויות להיכנס לתוקף ולהישאר בתוקף עד סוף 2026.
אז מה יהיו ההשלכות של המגבלות - אם וכאשר ייכנסו לתוקפן? האם על יזמי הנדל"ן להתחיל לדאוג? האם הגבלות על המבצעים יובילו לקיפאון נוסף בשוק, או שמא דווקא יסייעו לפתור את בעיית התזרים החמורה שנוצרה ליזמים בגללם? טל תפוחי, מנכ"ל חברת גמלא הראל שנרכשה לאחרונה ע"י הראל ביטוח ביותר מחצי מיליארד שקל, משיב על השאלות.
הקבלנים צריכים להיות בלחץ?
"שוק הנדל"ן בישראל תמיד היה שוק תחרותי, שבו כל יזם וקבלן נלחם על כל לקוח פוטנציאלי. מבצעי מכירות הם חלק בלתי נפרד מכל פרויקט. בעשור האחרון מחירי הנדל"ן טיפסו בהתמדה, באופן מנותק לגמרי מקצב עליית השכר הממוצע. מה שאפשר לשוק להמשיך לפעול היה שוק משכנתאות גמיש: הריבית הנמוכה אפשרה לקונים לקחת משכנתאות גדולות, לפרוס אותן לטווח ארוך, ולשמור על החזר חודשי סביר", מסביר תפוחי.
"אלא שמאז סוף 2022, עם העלאת הריבית, החלו המשכנתאות להתייקר והביקושים נחלשו. בדיוק כשנראה היה שהשוק מתחיל להסתגל למציאות החדשה - פרצה מלחמת "חרבות ברזל", שהחזירה את אי-הוודאות לשוק וגרמה לקיפאון נוסף בביקושים. בתגובה לכך, יזמים רבים השיקו את מבצעי ה-20:80; הרוכש משלם רק 20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה משלים רק עם מסירת הדירה - לרוב תוך שנתיים-שלוש - ללא הצמדה למדד. המבצעים הפכו לפופולריים מאוד: הם אפשרו לזוגות צעירים לחסוך אלפי שקלים בריביות, נתנו למשדרגים זמן למכור את דירתם הנוכחית, ועודדו משקיעים להיכנס לשוק עם מינימום הון עצמי - בתקווה ליהנות מעליית ערך עד למסירה".
תפוחי ממשיך: "ככל שהמבצעים צברו תאוצה, כך גם הלחץ התחרותי גבר. מרבית היזמים אימצו את שיטת 20:80, וחלקם אף הלכו רחוק יותר - עם מבצעי 10:90 ואפילו 5:95. אך לצד היתרונות, התחילו לצוץ גם הבעיות: שיטת התשלום יוצרת נטל מימוני כבד על היזמים. במקום תזרים שוטף מפריסת תשלומים ליניארית, נאלץ היזם לממן את מרבית הבנייה בעצמו - באמצעות אשראי בנקאי. המממנים מצדם נדרשים להרחיב את מסגרות האשראי לפרויקט, כדי לסגור את הפער התזרימי".
"בעיה נוספת היא הפגיעה בהון החוזר: בפרויקטים בשיטת 20:80 כמעט שאין תזרים חיובי עד סוף הדרך, מה שמוביל לעיכוב בשחרור העודפים - ולעיכוב בקבלת הון חוזר ברמת החברה. בגמלא הראל, לאחרונה, אנו מקבלים פניות רבות מיזמים שמבקשים מימון ביניים עד לשחרור ההון החוזר. מדובר למעשה בגישור תזרימי נקודתי, שמשחרר לחצי מזומנים ברמת החברה ומקל על ההתנהלות. משיחות רבות שקיימתי עם יזמים, עולה תמונה ברורה: הנטל המימוני מכביד מאוד על תזרים החברות. עם זאת, כל עוד שיטת 20:80 ממשיכה לשלוט בשוק - קשה, ואולי אף בלתי אפשרי, להימנע ממנה. השוק תחרותי, והיזמים נאלצים להישאר רלוונטיים", מוסיף תפוחי.
"דווקא לאור זאת, ייתכן שבאופן מפתיע, הרגולציה שמנסה בנק ישראל להחיל - תוכל לשמש גם כגלגל הצלה לשוק. ייתכן שדווקא מגבלות שייכפו מבחוץ, יעזרו ליזמים להיגמל מהשיטה שכולם למדו לאהוב - אך גם לחשוש ממנה. ימים יגידו", מסכם תפוחי.