שכירות לצמיתות, עירוב שימושים, מיצוי תת-הקרקע וציפוף חסר תקדים בגוש דן - אלו לא סתם סיסמאות, אלא מגמות ברורות שמתחילות לקבל ביטוי בשטח. כנס הנדל"ן של אתר מגדילים, שהתקיים בשבוע האחרון בבנייני האומה שבירושלים, עסק רבות בנושאים אלו.
בפאנל "ערי העתיד" שנערך בהנחיית עדי כהן (i24NEWS), השתתפו מקבלי החלטות בכירים - בהם נציגי משרד האוצר, מינהל התכנון, ראשי ערים, אדריכלים ויזמים - ושרטטו יחד תמונה מרתקת (ולעתים גם מדאיגה) של האתגרים והפתרונות שצפויים לעצב את החיים של כולנו בעשורים הקרובים.
בשורה התחתונה: החזון כבר על השולחן: מגדלים, עירוב שימושים, שכירות לצמיתות, תחבורה חכמה ומערכת תכנונית דינמית. מה שנשאר הוא להפוך את כל זה למציאות - תוך שמירה על איכות, נגישות וחשיבה ארוכת טווח. ככל שיותר קולות קוראים לכך - אולי גם בממשלה יתחילו להקשיב.
"מחירי הדיור לא ירדו - אז תשווקו לשכירות לצמיתות"
ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ולשעבר בכיר באוצר, לא חסך ביקורת: "אנחנו מתכננים פי שלוש, משווקים פי שלוש - אבל מחירי הדיור ממשיכים לעלות. למה? כי יש כאן מערכת שלמה - בנקים, יזמים, רגולטורים - שלא באמת רוצה לראות ירידת מחירים של 20%. זה יפגע בכלכלה. הדרך היחידה לייצר שינוי היא לשווק את הקרקעות לשכירות ארוכת טווח ולצמיתות. המדינה תרוויח פחות, אבל תאפשר פתרון אמיתי לצעירים."
ניצן הציג חזון מרתק ל-20 השנים הקרובות: מגדלים של 80 קומות במתחם יוספטל, 20 אלף יחידות דיור בחולון (ח-500), ועירוב שימושים לאורך ציר ז'בוטינסקי ובצפון גלילות. "לא כולנו נגור במגדלים", הדגיש, "יהיו גם פתרונות של בנייה מרקמית. המרכז יהיה צפוף - ובפריפריה נראה יותר שטחים פתוחים."
"אי אפשר לשווק את כל הקרקעות לשכירות"
מי שסיפק קונטרה לטיעונים של ניצן היה גל ברנס, רכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים במשרד האוצר: "מכרזי שכירות לצמיתות לא פוגשים את הכלכלה. ככל שנשווק יותר קרקע לשכירות, כך נכניס פחות כסף לקופת המדינה - והציבור ישלם את המחיר. מחירי הדירות אכן עלו, אבל גם התכנון זינק ב-500% מאז המחאה החברתית. יש שינוי, הוא פשוט לוקח זמן."
ברנס הוסיף כי התשואות הנמוכות בשוק השכירות מקשות על מימוש יוזמות גדולות, אבל לא מדובר בוויתור על התחום: "אנחנו מאשרים מדי שנה אלפי יחידות דיור להשכרה, כולל דירות קטנות במחירים מפתיעים. צריך לחשוב איך לשלב גם את המגזר הפרטי, שמוכן לפעול בתשואות נמוכות יותר."
"התחדשות עירונית היא צו השעה - לא מותרות"
משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, גל קסטל, קשר בין מצב החירום הלאומי לבין נחיצות פרויקטים של התחדשות עירונית: "אחרי ה-7 באוקטובר זו לא רק שאלה של נדל"ן - זה צורך קיומי. הרשויות לא ערוכות, המערכת איטית, ולא הגיוני שתוכנית תב"ע תיקח עשור. דירה בהנחה זה מסלול חיוני לצעירים - אבל צריך לכוון את זה לחיילים, לאוכלוסיות זכאיות באמת. העלויות לא מאפשרות להוריד מחירים בלי תמיכה אמיתית מהמדינה."
סיגי בארי, מתכננת הוותמ"ל, סיפרה על השינויים בשטח: "אנחנו אחראים על שליש מהיחידות במדינה. מתוך זה, 30% בקרקעות מדינה מוקצות לשכירות, מחציתן במחיר מופחת. בקרקעות פרטיות - 15%. כבר היום אישרנו מעל 70 אלף יחידות לשכירות ארוכת טווח. בנתיבות, בדרום - רואים את זה קורה."
עמי פליישר, סמנכ"ל הפיתוח העסקי בתדהר, התייחס לשינוי העצום שעובר המטרופולין: "תל אביב היא אתר בנייה עצום. גוש דן יהפוך לאזור הצפוף ביותר בעולם. האחריות שלנו היא לא רק לבנות - אלא לבנות נכון. לא מגדלים מנוכרים, אלא איכות תכנונית. בנוסף, מהפכת ה-AI תשנה את הדרך שבה נחיה ונעבוד - אנחנו רק בתחילתה." בנושא השכירות הוא הדגיש: "השכרה ל-25 שנה זה לא מספיק. צריך שכירות לצמיתות, עם מנגנון שנותן ליזמים ודאות - לא רק הנחות על הקרקע."
האדריכל גיא מילוסלבסקי הציג תפיסה פחות שגרתית: "יש תפיסה מוטעית שמגדלים הם מנוכרים. להפך - הם מאפשרים יותר פרטיות מבית פרטי. בגבעתיים יש דיור מוגן של 40 קומות, ויש כבר פרויקטים של עירוב שימושים על מגרש של דונם וחצי. הבעיה האמיתית? התחבורה הציבורית. אין הלימה בין קצב הפיתוח לדמוגרפיה." הוא הוסיף כי מיצוי תת-הקרקע הוא תחום שחייב לקבל תשומת לב: "אלו שטחים עם פוטנציאל אדיר - גם להכנסות המדינה וגם למיגון וחיבור בין מרחבים."
יו"ר איגוד מהנדסי הערים ומהנדס עיריית בית שמש, האדריכל גיא דוננפלד, קרא לשינוי פרדיגמה: "אי אפשר להכניס בית ספר לתוך מגדל בלי לחשוב מחדש. משרד החינוך חייב לשחרר חסמים. אנחנו בפיגור היסטרי בתחבורה הציבורית - והתכנון העתידי חייב להיות מוטה תחבורה."
