בשנים האחרונות הפכה ההתחדשות העירונית בישראל למנוע צמיחה לאומי, ובעיקר לחלק בלתי נפרד מהתנופה בענף הנדל"ן למגורים. אך מעבר לצד הכלכלי, מדובר בכלי משמעותי לשיפור איכות החיים והביטחון של אלפי בעלי דירות ברחבי המדינה; אלא, שמעבר לחלום הגדול שטמון בתהליך הזה - טמונים גם לא מעט חששות, חוסר ודאות ולעיתים גם בעיות מורכבות.
כדי שפרויקט התחדשות עירונית יהפוך להצלחה, חשוב להבין שהתהליך לא תלוי רק ביזמים או ברשויות - אלא בראש ובראשונה בבעלי הדירות עצמם.
עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת משרד כהן-קצב, קרן דהן ושות' | KDC, משיקה סדרת כתבות חדשה שתספק לכם - בעלי הדירות - את כל הכלים להבנה, התארגנות ובחירה נכונה של הגורמים המקצועיים בכל שלב במסע ההתחדשות. בחלק הראשון נצלול לשלב הבסיסי והקריטי: שלב הארגון.
שלב הארגון: היסודות שיקבעו את הצלחת הפרויקט
"עם ניסיון של מעל לשני עשורים בליווי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אני יכולה לומר בביטחון: התחדשות עירונית היא הזדמנות אמיתית לשדרוג איכות החיים - אבל גם מסע מאתגר שמחייב תכנון מוקדם, זהירות ובניית תשתית נכונה", אומרת כהן-קצב. "למרות ההבטחות הגדולות, התהליך רצוף באתגרים משפטיים, כלכליים, תכנוניים ורגולטוריים, שיכולים להפוך את החלום לסיוט. לאורך השנים ראיתי פרויקטים שנתקעו או התעכבו בגלל חוסר היערכות, מידע חסר, בחירת גורמים לא מתאימים או מחלוקות בין דיירים".
החדשות הטובות? תשתית נכונה כבר בשלב הארגון תסייע למנוע את כל אלה. אם אתם בעלי דירות שחולמים על שינוי - או כבר נמצאים בשלבים ראשונים - לפניכם חמישה טיפים חשובים של כהן-קצב לבניית בסיס איתן ובטוח בפרויקטים של התחדשות עירונית.
1. התחילו בהיכרות עם עולם ההתחדשות העירונית
נסו לחשוב על תחום עסקי שבו בצד אחד עומדים אנשי מקצוע עם ניסיון, ידע ויועצים - ובצד השני אנשים מוכשרים, אבל חסרי כל רקע בתחום. נשמע לא הוגן, נכון? זה בדיוק המצב בהרבה מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית.
היזמים ובעלי הדירות אולי שותפים לתהליך, אך הפערים ביניהם עצומים: במידע, ביכולות, ובאינטרסים הכלכליים. האם זה אומר שאתם צריכים להפוך ליזמי נדל"ן? ממש לא. אבל כן חשוב לקרוא, להבין ולדעת: מהם השלבים הצפויים, מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, מי היועצים שילוו אתכם, מה משך הזמן המשוער ועוד.
לא כל פרויקט דומה לאחר, ולכן חשוב להבין את המאפיינים הייחודיים שלכם - וגם לדעת לבחור את אנשי המקצוע
2. הכירו את המסגרת התכנונית בעיר שלכם
לפני שאתם יוצאים לדרך, חשוב להבין את תמונת המצב התכנונית בשכונה ובעיר שלכם. ברוב ערי המרכז קיימת תוכנית מתאר עירונית, שמגדירה את מדיניות ההתחדשות ארוכת הטווח - כולל מגורים, תעסוקה, תנועה, שטחים פתוחים ומסחר.
היכרות עם התוכנית תאפשר לכם להבין מה צפוי לקרות בסביבה, אילו פרויקטים אחרים מתוכננים, ומהן ההזדמנויות והמגבלות החלות על הנכס שלכם.
בעיר שבה אין תוכנית כזו, ייתכן שיש מסמכי מדיניות או תכניות אב שכונתיות. חשוב במיוחד להכיר את מנהלות ההתחדשות העירונית שפועלות מטעם העירייה - הן מעניקות מידע אובייקטיבי, מלוות את בעלי הדירות לאורך כל הדרך, ומסייעות בהתמודדות עם סוגיות תכנוניות, חברתיות וכלכליות.
את המידע תוכלו למצוא באתרי העירייה, באתר מינהל התכנון, או בפנייה ישירה אל המנהלת המקומית.
3. נציגות דיירים - אבן יסוד להצלחה
הקמת נציגות חזקה, מסודרת ומייצגת היא קריטית. הנציגות היא הגוף המקשר בין בעלי הדירות לבין כל שאר הגורמים המעורבים: יזמים, עירייה, עורכי דין, אדריכלים ועוד.
ההליך מתחיל בכינוס אספת דיירים (בהודעה מראש), שם מסבירים את תפקיד הנציגות ובוחרים את חבריה ברוב רגיל. לאחר מכן חותמים בעלי הדירות על כתב הסמכה - שמפרט בדיוק מה הסמכויות של הנציגות ומה גבולות הגזרה שלה.
חשוב לדעת: הנציגות לא יכולה לחייב אף אחד להתקשר עם יזם - היא רק מייצגת ומתווכת את שלבי הארגון והבדיקה. מומלץ לבחור נציגות של 3-5 חברים, שתכלול ייצוג לכלל סוגי הדיירים, ותפעל בשקיפות וללא ניגוד עניינים.
כדי להגן על חברי הנציגות - שפועלים בהתנדבות - חשוב לכלול תניית פטור מתביעות, כל עוד פעלו בתום לב. והכי חשוב: בחרו נציגים שמאמינים בפרויקט, לא מתנגדים לו, כמו גם כאלה שיוכלו להשמיע את קולם בצורה תקיפה, אך לא מתלהמת, שכן "דברי חכמים בנחת נשמעים".
4. שקלו להיעזר בחברה מארגנת מקצועית
לב הארגון עלול להיות מאתגר במיוחד - בין אם בגלל חשדנות, חששות, מידע חלקי או קונפליקטים בין דיירים. כאן נכנסת לתמונה האפשרות להיעזר בגורם מארגן מקצועי ובלתי תלוי.
החברה המארגנת מסייעת לנהל את התהליך, לרכז את בעלי הדירות, ולנטרל את המטען הרגשי - תוך שמירה על האינטרסים שלכם. אם תבחרו ללכת בדרך הזו, חשוב מאוד לבחור נכון: חברה עם ניסיון רלוונטי, המלצות טובות, ושקיפות גבוהה. בדקו כיצד החברה מתקשרת עם הדיירים - האם יש מערכת טכנולוגית מסודרת, קבוצות וואטסאפ, פגישות פרונטליות, עדכונים שוטפים וכו'.
שימו לב גם ל"חוק המארגנים" - חוק ההתחדשות העירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017. החוק קובע כיצד יש לבחור מארגן, מהן חובותיו, ומהן זכויותיכם כבעלי דירות. בין היתר, על המארגן לכנס את בעלי הדירות, להסביר את עיקרי ההסכם, שכר הטרחה, ותנאי ההתקשרות - ורק לאחר מכן ניתן יהיה לחתום על הסכם תקף.
בפרויקטים גדולים - מארגן טוב יכול להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון.
5. החששות מובנים - לכן אנחנו כאן
אני לגמרי מבינה אתכם. זה תהליך ארוך, מלא אי ודאות, שמשפיע על הנכס הכי יקר שלכם. עולות שאלות טבעיות: מה יבטיח שהפרויקט באמת ייצא לפועל? איך נמנע מהסתבכות משפטית או כלכלית? מי ערב להבטחות היזם?
צריך לזכור שלצד החששות - יש גם פוטנציאל עצום. התחדשות עירונית יכולה להיות חוויה מעצימה, מלמדת, ואפילו כזו שתשנה חיים. הכול תלוי בגישה, ביסודות שתניחו, ובאנשים שתבחרו שילוו אתכם. זו בדיוק המטרה של המדריך הזה.
נתראה בפרק הבא