שם גנרי כמו "20/80" הפך בשנה האחרונה לסוג של טראומה בציבור הישראלי - גם עבור קבלנים, שבמצב שוק רגיל היו מוותרים בשמחה על העסקאות האלו, וגם לרוכשים שפינטזו שזו הזדמנות לכסף קל - מקסימום, אם לא יצליחו לעמוד בתנאים הנוקשים, ימכרו ברווח. בפועל, המציאות טפחה על פניהם.
כעת, אחרי דוח מבקר המדינה החריף, גם בנק ישראל מתלבש על הנושא. הוראת שעה חדשה מטילה מגבלות על מימון דירות בתשלום נדחה והלוואות מסוג בולט/בלון - עד לסוף 2026. המערכת הבנקאית משדרת חשש כבד מהתפוצצות בועת אשראי, כזו שתקבל פריים טיים תוך שנתיים-שלוש מהיום.
וכבר עכשיו - זה מתחיל לקרות. עשרות מקרים של החזרת דירות נרשמו בשבועות האחרונים. "התפתינו", מספר עידן, בן 32, נשוי טרי לרוית. "אמרו לנו שזה כסף קל. איבדתי את מקום העבודה לפני חודש - ורק אז הבנתי עד כמה הסתבכנו. הלכנו לבנק, עשינו סצנה, וביטלנו את העסקה".
התחייבויות מסמרות שיער
הקבלנים בהחלט מודאגים. שפע השוק שנחת עליהם אשתקד היה מעבר לכל דמיון - זמן מלחמה, שיאי מכירות וגם התחייבויות מסמרות שיער. אבל ינואר 2025 הגיע עם תמרור אדום: נתוני העסקאות הצביעו על אחת הרמות הנמוכות ביותר של פעילות שוק חופשי מאז תחילת שנות ה-2000. את ינואר הזה מקדימים רק החודשים הקשים של האינתיפאדה השנייה וימי פרוץ המשבר העולמי ב-2009.
בחינה ראשונית של פברואר מציגה תמונה דומה - מה שמחזק את ההערכה שלא מדובר רק בהקדמת רכישות לסוף 2024 לקראת עליית המע"מ, אלא במגמה של ממש.
בפיקוח על הבנקים החליטו לבלום את שיטת המימון הנדיבה, שלטענתם מהווה סיכון ליציבות המערכת הפיננסית. אבל בהתאחדות הקבלנים מאשימים את המדינה: "שוק הדיור נמצא באחת התקופות הקשות שלו מאז קום המדינה", אומר חיים פייגלין, המשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "בשל ריבית גבוהה ועליית עלויות בנייה, רוכשים מתרחקים מדי יום מהיכולת לרכוש דירה. במצב כזה, לא ייתכן שבנק ישראל יפעל באופן שיגרום לעוד פחות דירות - ולעוד פחות קונים".
לדבריו, מדובר במהלך שגוי: "דירות נמכרות שנים רבות גם בתשלום חלקי מוקדם, והבנקים לא נפלו מזה. בנק ישראל דואג לבנקים שרשמו רווחי עתק - במקום לתמוך בתעשייה הלאומית החשובה בישראל - הבנייה והתשתיות".
מיתון בפתח?
מה המשמעות המיידית של עצירת הלוואות הקבלן? האטה בקצב המכירות בפרויקטים חדשים. עם זאת, ייתכן שבתום תקופת הסתגלות, הקבלנים ימצאו פתרונות - יצירתיים יותר או פשוט תחרותיים במחיר. בינתיים, המצב קשה: מחירי הנדל"ן זינקו בשנים האחרונות בלי מעצורים, אבל הקבלנים לכודים בתשומות גבוהות ומחסור בעובדים, והרוכשים - טובעים במדד תשומות בנייה משתולל.
במצב כזה, אולי כדאי לשוב אל פתרונות מוכרים וטובים: לקנות בזול, לשכור ולהשכיר. שוק השכירויות עדיין בוער, ותהליכי הפינוי־בינוי מחייבים מלאי גדול להשכרה - שאין. 170 משכורות ממוצעות לדירה, לעומת 120 "בלבד" בעבר - זה הפער בין מחירי הדיור לבין מחירי השכירויות. האם המדינה באמת מתכוונת להמשיך לשעבד דור שלם? למה לא לחזור להמלצות על שכירויות לטווח ארוך? זו השיטה היעילה והנכונה ביותר. אבל גם כאן - הריבית הגבוהה חונקת כל אפשרות לפיתוח פתרונות אמיתיים.
בנוסף, צפו להורדת ריבית לקראת סוף השנה; היא לא צפויה להיות דרמטית - אבל ההשפעה הפסיכולוגית שלה על שוק הנדל"ן עשויה להיות לא מבוטלת. ובינתיים, שווה להתבונן בסטטיסטיקה: בפריסה גיאוגרפית של הטבות מימון בחודשים נובמבר 2024 עד ינואר 2025, מסתמן שגם בלי הוראת הפיקוח - הקבלנים כבר החלו לצמצם הטבות. מתוך כלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי - 78% כללו הטבת מימון.
הסטטיסטיקה מדברת
בואו ונצלול מעט לנתונים שעולים מהשטח: מבט על הטבות המימון בפריסה גיאוגרפית בין נובמבר 2024 לינואר 2025 חושף מגמה ברורה - גם בלי התערבות ישירה של בנק ישראל, הקבלנים החלו לצמצם את ההטבות מיזמתם לקראת 2025. ועדיין, מתוך כלל הדירות שנמכרו בשוק החופשי, כ-78% מהעסקאות כללו הטבות מימון - שיעור משמעותי שמעיד על עומק התופעה.
הירידה בשכיחות העסקאות עם הטבות מימון בינואר בולטת במיוחד בתל אביב ובחדרה. בחדרה - ירידה מ-60% בדצמבר ל-50% בינואר. בתל אביב - מרבע לעומת שליש. אזור המרכז ובאר שבע כמעט לא שינו מגמה: 44% במרכז, 40% בב"ש - בדומה לדצמבר.
באזור נתניה דווקא נרשמה עלייה - 45% מהעסקאות כללו הטבות מימון, עם בולטות יוצאת דופן בהרצליה; ומה תנאי התשלום? ברוב העסקאות עם הטבת מימון - גם בינואר - שולמו מראש לא יותר מ-15% ממחיר הדירה.
באזור המרכז מדובר ב-77% מהעסקאות - ללא שינוי מדצמבר. בתל אביב נרשמה עלייה - מ-44% ל-54% מהעסקאות. כלומר, פחות עסקאות - אבל אחוז גבוה יותר של עסקאות שבהן משולם רק מינימום בעת החתימה. באזור נתניה, 48% מהעסקאות עמדו בקריטריון זה - עלייה של 7 נקודות לעומת דצמבר. בבאר שבע - ירידה של 5 נקודות: 52% מהעסקאות בלבד.
לסיכום: דרושה הנהגה
אז הבנתם? השוק משתנה. האם המדינה מתכוונת להוביל את הקטר של המשק היישר לתוך מיתון? זו תהיה טיפשות. ובינתיים - אין שום סימן לכך שהממשלה או התקציב רלוונטיים בכלל לשוק הנדל"ן או לרווחת הצעירים. שר השיכון ממשיך לפזז ולהיות מנותק מהציבור הכללי - שימשיך להמתין להנהגה אמיתית שתתעורר, תיקח אחריות - ותוביל את השוק קדימה.