הוראת המפקח על הבנקים שפורסמה לאחרונה משנה את כללי המשחק בענף הנדל"ן - ומכניסה לא מעט חוסר ודאות לשוק שגם כך נמצא בתקופה של רגישות. לפי ההנחיות החדשות, בפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהדירות נמכרות, וכאשר מעל 40% ממחיר הדירה משולם רק בסיום הבנייה - הבנק המלווה יידרש להקצות הון נוסף, מה שעשוי להוביל לעלייה בעלויות המימון עבור היזמים. במקביל, בנקים למשכנתאות הוגבלו במתן הלוואות בלון, כך שסך ההלוואות מהסוג הזה לא יעלה על 10% מכלל הלוואות הדיור החודשיות.
אבל האם מדובר רק במכה ליזמים ולרוכשים - או דווקא בהזדמנות לחשיבה מחודשת? כדי להבין את ההשלכות בפועל, שוחחנו עם נדב פסנדי, מנכ"ל אלדר משכנתאות, שמתמחה בפתרונות מימון לדיור בפרויקטים חדשים.
"המגבלות האלה מאלצות את השוק לחשוב מחוץ לקופסה - וזה לא דבר רע", אומר פסנדי. "יזמים, גופי מימון וגם הרוכשים עצמם צריכים להתרגל לעולם חדש של פתרונות גמישים ומותאמים אישית, וההוראות החדשות רק מאיצות את התהליך הזה".
לדבריו, יש כבר כיום מספר פתרונות שמאפשרים להתמודד עם המגבלות ולשמר אטרקטיביות מצד הרוכשים. "אפשר להציע לוחות תשלומים חכמים, כמו כאלה שבהם נותר פחות מ-40% מהסכום לסוף העסקה - מה שמונע את הצורך בהקצאת הון נוספת מצד הבנק המלווה," מסביר פסנדי.
"אפשרות נוספת היא משכנתאות רגילות עם דחיית תשלום וכולל הטבות כמו מענק חודשי זמני, או הלוואות ריבית מסובסדת שניתנות עדיין במקרים מסוימים". לדבריו, דווקא בעת הזו יש יתרון לגופים קטנים וגמישים, שאינם חלק מהמערכת הבנקאית המסורתית. "אם גופים פיננסיים חדשים ייכנסו למגרש הזה - זו יכולה להיות הזדמנות פז גם עבורם וגם עבור יזמים שזקוקים לפתרונות מהירים וגמישים יותר".
לסיכום, פסנדי מדגיש את הצורך בעבודה עם גורמים מקצועיים ומנוסים. "יותר מתמיד, יזמים צריכים ליווי שמבין גם את הרגישויות של הבנקים וגם את האפשרויות מחוץ להם. זה מה שיאפשר להם להמשיך ולמכור דירות, גם כשהחוקים משתנים. מי שידע לעשות את זה נכון - לא רק ישרוד, אלא יבלוט ויצמח."