כגורם הממשלתי האמון על קידום ההתחדשות העירונית בישראל, ובמסגרת זאת מקדם חקיקה, החלטות ממשלה והסדרים אחרים בענף - אנו חשופים לביקורת. ביקורת היא לגיטימית, ואף חשובה. במסגרת זאת אנו מתמודדים מעת לעת גם עם ביקורת שיפוטית נוכח עתירות שמוגשות כנגד מהלכים שקודמו על ידינו ומשפיעים על השוק ועל הפרטים שבו. עם זאת, העתירה שהוגשה לבג"ץ בשנת 2022 על ידי המכון לרפורמות מבניות, מכון פרטי מיסודו ובמימונו של עו"ד שרגא בירן - הייתה חריגה בנוף.
העתירה עסקה בסוגיות מקצועיות, לעיתים מורכבות, אך ללא ספק - כוונה דווקא לקהל הרחב. העתירה לוותה בקמפיין רועש, בעיתונות, בדיגיטל וברדיו, שנועד לרתום את הציבור לתמיכה בה, תוך הצגתה כמהלך שנועד להגנה על זכויות האוכלוסיות החלשות במדינה. הקמפיין התאפיין בטון אגרסיבי במיוחד, תוך שהוא מייחס כוונת זדון למקבלי ההחלטות שעומדים מאחורי החקיקה והתקינה בתחום, אשר על פי הטענה הובילו מהלך מחושב שתכליתו עושק בעלי הדירות (מיהו העושק ? ומהי מטרת העושק ? הדברים לא הובהרו).
בשיאו, ערב הדיון בעתירה, כלל הקמפיין פנייה פומבית לציבור הרחב להצטרף לדיון בבג"ץ, במילים "אל תתמכו בשוד שכונות ההתחדשות העירונית", ובטענה כי יש "לקרוא לבירוקרטים שהפילו על השכונות את התקן הבלתי תקני - גזלנים".
תקן 21 תחת אש - בלי להבין אותו
בתמצית, בהיבט המשפטי, ביקשה העתירה לטעון כי תקן 21 - תקן שמאי המשמש לבחינה כלכלית של תכניות פינוי-בינוי - מכתיב באופן מחייב את היקף התמורה שיעניק כל יזם לכל בעל דירה המצטרף למיזם פינוי בינוי. מהלך זה, נטען, משמעותו יצירת "הסדר כובל" שיש להורות על ביטולו, וכן הוא עולה כדי פגיעה בזכות הקניין, בחופש החוזים ובצדק החלוקתי. עוד נטען בהיבט החוקתי, כי העמדת הרוב הדרוש לטובת מיזם פינוי בינוי על 67% מבעלי הדירות (במקום רוב של 80%, שנהג עד לתיקון החקיקה) - הינה חקיקה הפוגעת בזכות הקניין, באופן שמחייב את ביטולה על ידי בג"ץ.
לצד הטון הפופוליסטי, העתירה ביקשה להיתפש כמקצועית, כאשר לתמיכה בטענות גויסו מומחים בשכר מתחום ההגבלים העסקיים (עו"ד דרור שטרום, הממונה על ההגבלים העסקיים לשעבר) ומתחום המשפט (פרופ' אייל זנדברג, מומחה לדיני קניין). חוות הדעת שהגישו הציגו היכרות מעמיקה עם תחומי המומחיות שלהם, לצד העדר היכרות עם הליכי התחדשות עירונית, כמו גם הבנת תפקידו ומהותו של תקן 21. חוות דעת אלה, והטיעון הרופף כולו, ביקשו לבסס אמירה חתרנית ומרחיקת לכת, לפיה קובעי המדיניות מטעם המדינה יצרו הסדר פסול, בלתי-חוקי, שיש בו כדי לפגוע בזכויותיהם של בעלי הדירות בעסקאות התחדשות עירונית, והכול מתוך כוונה לגזול זכויות אלה מידי הזכאים להם.
כאמור, העתירה בלטה מיד באי-הבנה של תקן 21, אופן הפעלתו ותכליתו. אך לא פחות מכך, וחשוב יותר לטעמי - בטענתה לפגיעה חברתית ונזק לחלשים הציגה העתירה ניתוק מוחלט מהמציאות העכשווית בשוק ההתחדשות העירונית. כפי שיודע כל עוסק בתחום, ואף חלקים ניכרים בציבור רחב - התחדשות עירונית היא כיום מנוף חברתי ממדרגה ראשונה, ואולי הכלי המרכזי כיום במדינת ישראל לשדרוג רמת החיים של אוכלוסיות חלשות, ולצמצום פערים בחברה הישראלית. ההתחדשות העירונית הגיעה בשנים 2022-2024 לשיאים של פעילות, ובמסגרתה עשרות אלפי משפחות, רובן ממעמד חברתי-כלכלי נמוך, הצליחו להביא עצמן למציאות חדשה, תוך שהן מחליפות מציאות של דירה ישנה במבנה מוזנח לחיים בשכונה חדשה ומודרנית, בדירה שכוללת ממ"ד, מרפסת, מחסן, חניות ועוד.
מציאות זו הביאה ברכה עצומה למשפחות אלה, ומטעם זה זכתה לעידוד נמרץ מצד הממשלה - בחקיקה, במשאבים ובתמריצים שונים. בראייה לאומית - ענף הנדל"ן, שהיה מבוסס עשרות שנים על פיתוח של שכונות חדשות תוך פגיעה בשטחים פתוחים, קיבל תפנית במסגרתה כשליש מהיקפי התכנון ובניה מתרכזים כיום במרקם הוותיק של הערים - בחידוש שכונות ישנות והחלפתן בחדשות. אכן, קשה להבין מה פגם מצא עו"ד בירן, האיש מאחורי העתירה, בשינוי מבורך זה.
בג"ץ לא התרשם: "דינה של העתירה - להידחות"
סופו של דבר - בדיונים שהתקיימו בבית המשפט העליון (בפני כב' השופטים וילנר, גרוסקופף וכשר), קרס באופן מרהיב בניין הקלפים שנבנה. יש שופטים בירושלים, ולשופטים היה ברור כי אין בסיס לטענות החוקתיות, והם המליצו לעותרים לחזור בהם מפרק זה של העתירה. לעניין תקן 21, הבהיר בית המשפט כי "התקן כלל אינו קובע את התמורה בפועל לבעלי הדירות... זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות נותרות בידיהם... ברצותם יתקשרו בעלי הדירות בהסכם להעברת זכויות אלו בתמורה המקובלת עליהם, וברצותם לא יתקשרו". עוד קבע בית המשפט, כי "דינה של הטענה כי התקן אינו חוקתי בשל הפגיעה הלא מידתית והלא ראויה בחופש החוזים ובזכות הקניין - להידחות. התקן לא מונע מבעלי הדירות לנהל משא ומתן עם היזם, ולהתקשר אך ורק בהסכם שבו כנגד העברת זכויותיהם הינם מקבלים תמורה הולמת לשיטתם. על כן, התקן אינו מתערב בחופש החוזים של בעלי הדירות, ואינו פוגע בזכות הקניין שלהם".
העתירה נדחתה פה אחד, והטענות המסיתות בעניין "עושק ההמונים" ו-"שוד השכונות" התפזרו כאוויר חם מעל גבעת הוורדים בירושלים. כאמור - העתירה הטרידה לא בשל הטענות המשפטיות שבה, שהיו לא מבוססות מלכתחילה. העתירה הטרידה בשל האווירה שאפיינה אותה, וניסיונה להרתיע את הציבור ולהניא קבוצות אוכלוסייה חלשות מקידום מיזמי התחדשות עירונית. הניסיון הממשלתי לייצר ודאות ותחושת בטחון בעולם של התחדשות עירונית, נתקל במאמץ מתוחכם לזרוע חשש ובלבול בקרב בעלי דירות, תוך הרחקתם ממסלול של התחדשות, שיכול לשנות את חייהם לטובה יותר מכל צעד אחר.
כותב המאמר הוא עו"ד אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית