"השוק היום לוהט. משקיעים רבים רוצים להיכנס, אולי אפילו יותר מדי"

לכל שוק יש את מחזורי העליות והמורדות שלו, אך אם יש דבר אחד שמאפיין את שוק הנדל"ן הישראלי, הרי שזו הדינמיות הבלתי נגמרת שלו. אחרי תקופה של טלטלות - החל מהעלאת הריבית באפריל 2022, דרך המהפכה המשפטית והמחאה הציבורית במהלך 2023 האסון הגדול בשבעה באוקטובר שהוביל למלחמה ממושכת - הענף משנה את הרגליו על מנת להמשיך להתנהל, ולעיתים אף לשגשג; התוצאה - שוק הנדל"ן בישראל נכנס לעידן חדש, שבו שוק המימון החוץ-בנקאי הופך לגורם משמעותי, ההתחדשות העירונית משנה פני ערים, וההון המוסדי זורם פנימה - לא תמיד באופן שקול.

כדי להבין את המגמות, האתגרים וההזדמנויות שמצפים לנו בשנים הקרובות - שוחחנו עם שניים מהשמות הבולטים בתחום: איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון נדל"ן; ואורי פז, מנכ"ל מכלול מימון.

אם תשאלו את איילת רוסק, התשובה לשאלה מה מצב שוק הנדל"ן כיום מפתיעה במיוחד; "המלחמה המתמשכת יצרה אתגרים לא פשוטים שאיימו להביא לקיפאון מתמשך בענף. עם זאת, בניגוד לציפיות, השוק מצליח לשמור על אופטימיות ומתנהל בצורה טובה מאוד. אתרי הבנייה חזרו לעבודה מלאה, ובעיית הפועלים, שהייתה נושא בוער לפני כמה חודשים, נפתרה ברובה. הגיעו פועלים, אמנם לא במסות שהיינו מצפים להן, אבל זה הספיק כדי להחזיר את הענף לפעילות סדירה, נכון לעכשיו".

לדבריה, קצב העבודה באתרי הבנייה כיום דומה לזה של שנת 2022, שנה שנחשבת לטובה מאוד בענף הנדל"ן. "2023 הייתה שנה פחות טובה, בעיקר בגלל המחאה המשפטית ובגלל המלחמה שפרצה בסופה. 2024 כבר נראית טוב יותר, ויש תחזיות אופטימיות מאוד ל-2025", היא מוסיפה.

נושאים בולט נוסף שרוסק ביקשה לדבריו עליו הוא הכמות הגדולה של הכסף שנמצא כיום במערכת. "יש המון גופי מימון, ושוק ההון חם", אומרת רוסק. "זה כסף שמיועד אמנם להתפתחות של חברות, אבל הוא לא זול, וצריך להשתמש בו בחוכמה".

רוסק ממשיכה ומציינת כי המינוף של חברות הולך ונהיה יותר אגרסיבי, וזה יכול להוות מלכודת עבור חלק מהיזמים, שאינם בעלי תשתית הונית ותפעולית מתאימה. "התחרות גבוהה ויש המון כסף במערכת. צריך לדעת איך למנף את זה בצורה נכונה. יש יזמים שלוקחים הלוואות מזנין, שאנחנו יודעים שהן יקרות יותר, וצריך לזכור בסוף מישהו צריך לשלם את הריביות האלה. בסביבת ריבית גבוהה כמו היום, זה יכול להיות צעד מסוכן".

אורי פז מסכים עם האבחנה של רוסק, ומוסיף כי השוק מדבר בעד עצמו: "השוק היום לוהט. משקיעים רבים רוצים להיכנס, אולי אפילו קצת יותר מדי בהתחשב בסיכונים". הוא מתאר תמונה שבה המשקיעים עברו מישיבה ממושכת על הגדר בחודשים שלאחר המלחמה, אל תוך שוק שבו ההון זורם במהירות, בין היתר להנפקות אג"ח של חברות בינוניות ולא רק של החברות המובילות בענף, כפי שהיה בעבר.

פז מסביר: "עברנו שלוש שנים מאתגרות, שבהן עלינו מבירא עמיקתא לאיגרא רמא. התחלנו עם משבר הריבית, המשכנו לשסע הפנימי ולמלחמה הקשה, והנה אנחנו עדיין כאן - והשוק עדיין חי ובועט. המשמעות היא שהמשקיעים מבינים שהנדל"ן בישראל הוא חזק, ולראיה - הרצף של הנפקות אג"ח והגידול בהשקעות".

הוא גם מזהיר מפני "חורי היצע" שיכולים לגרום לזעזועים עתידיים: "מכרזי רמ"י כמעט ונעצרו למשך כשנה וחצי. כשאין מספיק קרקעות בשיווק, נוצר מחסור טבעי. המשמעות היא שבשנים הקרובות עלול להיות מחסור משמעותי בדירות חדשות - ומה שלא יתרום לבלימת עליית המחירים".

אחד הנושאים המרכזיים בימים אלו של שיקום לאחר המלחמה הוא ההתחדשות העירונית. "לשמחתנו זה מגיע לקריות, כרמיאל, באר שבע - זה קורה", מכריזה רוסק. עם זאת, היא מסייגת: "אני עוד לא רואה פתרון כלכלי כוללני. כרגע יש הרבה פתרונות נקודתיים, אבל עדיין לא נבנה מודל שיאפשר ליזמים לפעול במסות גדולות בפריפריה. הבעיה המרכזית היא שהיזמים צריכים או אחוזי בנייה גבוהים יותר או קרקעות משלימות - וזה עדיין לא מוסדר בצורה נרחבת".

רוסק מתייחסת גם לרכבת הקלה: "אנחנו כבר רואים את ההשפעה שלה. בפתח תקווה, למשל, פרויקטים שהיו נמכרים בעבר ב-25,000 שקל למ"ר נמכרים היום ב-30,000 שקל למ"ר - בגלל הקירבה לרכבת, זה דרמטי". לדבריה, השקעות בתחבורה ציבורית ימשיכו להשפיע על מחירי הנדל"ן ולמשוך ביקושים לאזורים חדשים.

פז מוסיף כי "אנחנו לפני תנופה מאוד גדולה בהתחדשות עירונית. עברנו מבנייה של בניין בודד, דרך תמ"א 38, ועכשיו אנחנו נכנסים לעידן של פינוי בינוי בקנה מידה גדול. זה אומר מאות דירות בכל פרויקט, ולא עשרות. נכון להיום, 30% מהדירות החדשות בישראל כבר מגיעות מהתחדשות עירונית, וזה ילך ויגדל. אין ברירה אחרת - הקרקעות במרכז נגמרות".

לדבריו, ההתחדשות העירונית היא הפתרון היחיד לציפוף הטבעי של האוכלוסייה בישראל. "תל אביב, למשל, פחות צפופה מפריז פי 3.5. אנחנו צריכים להמשיך לבנות במרכזי הערים, כי להתפשט רק בווילות בגליל ובנגב זה לא פתרון מספק".

בתוך כל הדינמיקה הזו, תופסות חברות המימון החוץ-בנקאיות מקום משמעותי יותר ויותר. פז מסביר כי מכלול כבר מתחרה עם הבנקים הגדולים בתחום ההתחדשות העירונית: "אם הייתם מדרגים את מכלול בין ששת הבנקים הגדולים לפי היקף הפעילות שלה בתחום הזה - היינו מוצאים את עצמנו במקום טוב באמצע. זה מראה עד כמה התחום הזה צומח".

רוסק מוסיפה: "חברות גדולות, אשר עד לפני כשנה היו אומרות 'אנחנו עובדות רק עם הבנקים', היום כבר מבינות שמימון חוץ-בנקאי הוא חלופה תחרותית וראויה". לדבריה, היתרון של מכלול על פני בנקים מסורתיים הוא ביכולת לחשוב מחוץ לקופסה ובתחרותיות של המימון שהיא מספקת.

לסיום, שאלנו את רוסק ופז על התחזית שלהם לשנת 2025. "אני חושבת שההתחדשות העירונית תמשיך להיות המנוע העיקרי של שוק הנדל"ן", אומרת רוסק. "נראה יותר פרויקטים גדולים, יותר פינוי בינוי, ופחות עסקאות קטנות ובינוניות". היא מציינת גם את החשיבות של פתרונות מימון יצירתיים: "ככל ששוק המימון החוץ-בנקאי יתחזק, כך גם יהיה קל יותר ליזמים לממש פרויקטים שעד היום היו בגדר חלום. הדבר יקדם שינוי אמיתי בשוק."

פז מסכם באופטימיות זהירה: "עברנו שנתיים לא פשוטות, אבל השוק מראה סימני התאוששות. יש המון כסף במערכת, והביקוש לדירות בישראל, לפחות באופק הנראה לעין, יהיה גבוה מההיצע, לאור קצב הילודה שנחשב מהגבוהים ביותר במערב. עם זאת, הדרך שבה הוא ממומן ומפותח היא זו שתכריע מי יצליח ומי יתקשה לשרוד. בסופו של דבר, כל עוד נדע למנף את ההזדמנויות בצורה נכונה, 2025 יכולה להיות שנה מאוד טובה לענף".