מימון נדל"ן למתקדמים: גמישות פיננסית, צמיחה והשקעות חכמות

בשוק הנדל"ן הישראלי, בו אשראי הוא חמצן לכל פרויקט, הבנקים כבר אינם השחקן הבלעדי; לפי נתוני בנק ישראל, מקורו של למעלה מ-50% מהאשראי העסקי לנדל"ן הוא בגופים חוץ-בנקאיים. שינוי אשר מאתגר את המערכת הפיננסית המסורתית.

"הבנקים נוקטים מדיניות שמרנית יותר בתקופה של חוסר ודאות כלכלית וביטחונית, ולכן יזמים נאלצים למצוא אלטרנטיבות למימון", מסביר יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף ברובי קפיטל, "אנו רואים שהשוק הולך לכיוון פתרונות גמישים יותר, אשר מתאימים למציאות המשתנה".

בעיצומו של שינוי זה וכחלק מהותי ממנו, רובי קפיטל פותחת את שנת 2025 עם צבר פרויקטים של 10,000 יחידות דיור והיקף פעילות של כ-20 מיליארד שקלים מנוהלים על ידה בתחום מימון הנדל"ן. לצד פעילות האשראי, החברה ממשיכה להרחיב את השקעותיה בתחום האקוויטי באמצעות קרנות ספיר, אשר השקיעו עד כה בעשרות פרויקטים שונים, הכוללים כ-3,000 יחידות דיור וכ-25 אלף מטרים רבועים של שטחי לוגיסטיקה ומסחר.

כדי להבין את התמונה במלואה, כדאי שנפתח עם דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לפני המלחמה, שמציג תמונה עגומה למדי בנוגע לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. הדו"ח מציין כי כ-96,000 מבנים בפריפריה אינם עומדים בתקן רעידות האדמה, מרביתם ללא מיגון ראוי נגד טילים. עם זאת, רק 15% מתוכם אושרו לתהליכי התחדשות עירונית.

במרכז הארץ, לעומת זאת, מספר היחידות שאושרו באותה תקופה עומד על 61,000. כך, שבמידה מסוימת, ענף ההתחדשות העירונית היה שבוי בקונספציה שבה התחדשות עירונית, או במילים אחרות מיגון לאזרחים, אפשרי רק באזורים בהם ישנה כדאיות כלכלית. אמנם זה נשמע מקומם, אך אין דרך אחרת לנתח את הנתונים הללו.

"תחום ההתחדשות העירונית הפך לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בענף הנדל"ן, אך הוא מלווה באתגרים רגולטוריים, משפטיים וקנייניים המחייבים פתרונות מימון ייחודיים. כשאין פתרונות מימון גמישים, נוצרים עיכובים שמתורגמים לעלויות כבדות", אומר ניצן. "כגוף מממן, אנחנו פועלים להסרת חסמים משפטיים ועסקיים, ומאפשרים ליזמים להתקדם בפרויקטים באופן רציף".

לאחרונה, רובי קפיטל חתמה על הסכם עם כוכב הנגב וחברת סינקו השקעות למימון וליווי פרויקט פינוי-בינוי הראשון מסוגו בשכונת קריית משה ברחובות. במסגרת הפרויקט, ייבנו 186 יחידות דיור חדשות תחת 32 יחידות ישנות אשר יהרסו. המימון ינוהל על ידי רובי קפיטל, חברת הפניקס תספק ערבויות ומסגרות פוליסות חוק מכר בהיקף של חצי מיליארד שקלים.

ניתוח שנעשה בחברה בסיוע נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בוחן את צרכי ההון של היזמים בשלב בניית פרויקטי מגורים. לצורך מילוי צרכי הדיור השנתיים של מדינת ישראל - כ-60 אלף יחידות דיור, בהתחשב בעלות הקמה ממוצעת של מיליון וחצי שקל לדירה, ובהנחת דרישת ההון העצמי ממוצעת בשלב הבנייה של כ-15% - נדרשים כ-14 מיליארד שקלים כהון עצמי מיזמים בכל ענף המגורים מדי שנה. מתוכם, ניתן להעריך שבשנה הקרובה כשליש מהסכום יידרש לפרויקטים של התחדשות עירונית.

"כ-14 מיליארד שקלים הם סכום משמעותי שנדרש מהיזמים כהון עצמי. לצד פעילות המימון אנחנו נכנסים לתמונה באמצעות קרנות ספיר אשר פועלות כשותפות פיננסיות בפרויקטים ומאפשרות לחברות איכותיות בשלבי צמיחה לממש מספר פרויקטים במקביל, תוך שמירה על איזון פיננסי נכון וללא צורך במכירת אחזקות בחברה האם. מודל ההשקעה של ספיר מספק ליזמים ערך משמעותי - ניצול יעיל של מקורות, עמידה ביעדים ופיזור סיכונים. הכל תוך המשך הובלת הפרויקט לצד שותף פיננסי בעל ערך".

ניצן מדגיש כי קרנות ספיר פועלות כשותפות. "המשמעות היא שהיזמים בפרויקטים בהם תשקיע קרן ספיר מקבלים מעבר לפתרון המימוני, גם ליווי מקצועי ונשיאה משותפת בסיכונים, מה שמאפשר להם לקדם את הפרויקטים שלהם בצורה בטוחה יותר".

אחד התחומים שתופסים תאוצה עם השינוי במבנה האשראי הוא מימון קבוצות רכישה וקבוצות בעלים פרטיים. בעלי קרקעות פרטיים, שבעבר חיכו ליזמים שירכשו מהם את הקרקע, מאגדים כוחות ויוצאים ליזמות עצמאית, וזקוקים לפתרונות מימון שיתאימו למבנה העיסקה הייחודי שלהם.

"ישנן אלפי יחידות דיור שעתידות להיבנות על קרקעות פרטיות במרכז הארץ - בהרצליה, בצפון תל אביב, בבת ים ובמתחם האלף שבראשון לציון", אומר ניצן. "בעלי הקרקעות, שמיוצגים לרוב על ידי עורכי דין, פונים יותר ויותר למודלים של קבוצות רכישה, עסקאות קומבינציה ומתווים משולבים. אנחנו נמצאים שם כדי לאפשר להם לממש את הפרויקטים האלה בצורה מסודרת, עם גמישות פיננסית שתאפשר התקדמות ללא עיכובים מיותרים. כך, לדוגמה, קבוצת בעלים פרטיים במתחם האלף בראשון לציון, תקדם פרויקט מגורים בהיקף של 1.2 מיליארד שקלים, שיכלול 300 יחידות דיור בשלושה בניינים בני 22 קומות. רובי קפיטל, בשיתוף מיטב וכלל ביטוח, תעמיד מסגרות מימון לפרויקט בהיקף של 650 מיליון שקלים".

בפרויקט נוסף, חתמה רובי קפיטל על הסכם עם חברת רוטשטיין, במסגרתו תוקצה מסגרת אשראי של כ-680 מיליון שקל להקמת פרויקט ETOS (אתוס) בקריה האקדמית בפתח תקווה. מדובר בפרויקט שנבנה במסגרת הסכם קומבינציה עם בעלי הקרקעות במתחם, ובמסגרתו ייבנו 166 יחידות דיור בארבעה בניינים - שניים מהם בני 16-17 קומות, ושניים נוספים בני 6 קומות, מעל מרתפי חניה.

לאור ניסיונה הרב במימון קבוצות רכישה וקבוצות בעלים, הקימה רובי קפיטל לאחרונה את פעילות "רובי קבוצות רכישה" - פעילות ייעודית לתחום זה, בהובלת אנשי צוות מומחים במימון קבוצות רכישה ובעלים פרטיים. פעילות זו, אשר מבוצעת בשיתוף פעולה עם בנקים וגופים מוסדיים מובילים במשק, צפויה במהלך השנה הקרובה להעמיד מסגרות אשראי בהיקף של עד 5 מיליארד שקלים, לטובת מימון בנייה של אלפי יחידות דיור.

הגידול בהיקף המימון החוץ-בנקאי פותח בפני יזמים אפשרויות מימון מגוונות וגמישות יותר, שאינן תלויות בגישה השמרנית של הבנקים. ההתחדשות העירונית, שנתקלה בעבר בקשיים ביורוקרטיים ובהיעדר פתרונות מימון מתאימים, מתקדמת כעת בקצב מהיר יותר בזכות מקורות אשראי חדשים. קבוצות רכישה ובעלי קרקעות פרטיים, שבעבר התקשו להשיג מימון לפרויקטים, מוצאים כעת אפשרויות נוספות שמסייעות להם להוציא לפועל יזמות עצמאית.

במקביל, כניסת גופים מוסדיים למימון נדל"ן תורמת ליציבות פיננסית, מאפשרת גישה רציפה לאשראי, ומפחיתה את הסיכון לעצירת בנייה בשל מחסור במקורות מימון. עם זאת, השינוי גם מציב אתגרים: בעוד שהבנקים נתפסים כמקור אשראי בטוח ומבוקר, חלק מהגופים החוץ-בנקאיים מציעים מודלים פיננסיים שונים, שלעיתים דורשים ריביות גבוהות יותר או מבני מימון מורכבים יותר.

"המשמעות עבור השוק ברורה", מסכם יעקב ניצן. "הבנקים אולי מספקים ודאות, אבל הגופים החוץ-בנקאיים מציעים גמישות ויכולת להתמודד עם פרויקטים מורכבים. בסופו של דבר, כשיש יותר מקורות מימון ויש אפשרות להסיר חסמים, יותר פרויקטים יוצאים לדרך. זה בדיוק מה שהשוק צריך עכשיו".