שוברים את הקונספציה בהתחדשות עירונית: פינוי בינוי - גם בפריפריה

האם ההתחדשות העירונית בישראל היא נחלתם של אזורי הביקוש בלבד? המלחמה האחרונה חשפה את הפערים העצומים בין המרכז לפריפריה בכל הנוגע להתחדשות עירונית ומיגון מבנים מפני מתקפות טילים. בעוד שבמרכז הארץ הפרויקטים מתקדמים בקצב גבוה יותר, בערי הפריפריה התהליכים עדיין מסורבלים ואיטיים בשל חוסר כדאיות כלכלית, חוסר היתכנות תכנונית וחסמים רגולטוריים.

מלחמת חרבות ברזל הוכיחה כי ההתחדשות העירונית חזרה לעקרונות היסוד שלה - הצלת חיי אדם. המטרה המרכזית בהתחדשות עירונית היא שלא נצטרך לראות עוד משפחות שלמות, הורים ופעוטות, קשישים, רצים למקלטים מרוחקים ומאובקים.

כדי להבין את התמונה במלואה, כדאי שנפתח עם דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסם לפני המלחמה, שמציג תמונה עגומה למדי בנוגע לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. הדו"ח מציין כי כ-96,000 מבנים בפריפריה אינם עומדים בתקן רעידות האדמה, מרביתם ללא מיגון ראוי נגד טילים. עם זאת, רק 15% מתוכם אושרו לתהליכי התחדשות עירונית.

במרכז הארץ, לעומת זאת, מספר היחידות שאושרו באותה תקופה עומד על 61,000. כך, שבמידה מסוימת, ענף ההתחדשות העירונית היה שבוי בקונספציה שבה התחדשות עירונית, או במילים אחרות מיגון לאזרחים, אפשרי רק באזורים בהם ישנה כדאיות כלכלית. אמנם זה נשמע מקומם, אך אין דרך אחרת לנתח את הנתונים הללו.

לצערנו, המלחמה הנוכחית לימדה אותנו רבות על הכשלים והבעיות שלנו כמדינה, חברה ופרטים בתחומים רבים. בין היתר, היא החזירה אותנו גם לתחילת דרכה של ההתחדשות העירונית בישראל; בשנת 1998 הכריזו במשרד הבינוי והשיכון על תוכנית מהפכנית בה יהרסו מבנים ישנים במטרה לייצר שכונות חדשות, בטוחות וממוגנות יותר עבור התושבים. בשנת 2005 אף אושרה תמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מאז, עברו כ-25 שנים, שבהן התכנית הממשלתית להתחדשות עירונית שועטת קדימה והופכת לגורם עיקרי בהווה ובעתיד הבנייה בישראל - עם זאת, במיקוד קטן, ואולי גם קצת מטריד, שעיקרו נמצא באזורים בעלי כדאיות כלכלית גבוהה.

כיום, בעיצומה של תקופת לחימה ממושכת בחמש חזיתות ועם אלפי טילים שנורו לכל רחבי הארץ, ובעיקר לערי הפריפריה, המסקנה היא ברורה: המדינה חייבת להתעורר ולפעול לשיקום ופיתוח אמיתי של ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, בדגש על הפריפריה. לשם כך, יש צורך במהלכים ברורים, מעשיים, וברי-ביצוע, שיאפשרו לאזורי הפריפריה לזכות בפיתוח והביטחון המגיע להם.

עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC מונה ארבע דרכים מעשיות, שיובילו להתחדשות עירונית מואצת בכל רחבי הארץ, וגם באזורים עם כדאיות כלכלית נמוכה, כמשימה לאומית.

1. מימון ממשלתי וערבויות מדינה לפרויקטים בפריפריה:

אסור לנו להיות תמימים; התחדשות עירונית היא עסקה כלכלית שמחייבת רווחיות והיתכנות עבור כל השותפים המעורבים - בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות. כיוון שמדובר בעסקה בתחום הנדל"ן, יש להביא בחשבון את העקרונות הכלכליים והכדאיות של עסקאות נדל"ן, כאשר ברור שדרישות הכדאיות עשויות להשתנות בין תל אביב לנהריה.

כדי לצמצם את הפערים בכדאיות הכלכלית, ניתן להעניק מענקים, תמריצים וסיוע ממשלתי, כמו גם להגביר ולהרחיב את זכויות הבנייה. צעדים אלו יכולים להפחית את הסיכון הכלכלי ליזמים, לשפר את הכדאיות ולהניע אותם להשקיע בפרויקטים גם מחוץ לאזורי הביקוש.

2. יצירת מנגנון אישורים מהיר לפרויקטים בפריפריה

אין ספק כי אחד הכשלים המרכזיים בענף ההתחדשות העירונית טמון בעומס הבירוקרטי ובקצב התכנון המופרז של הפרויקטים, אשר יכול להגיע לכשבע שנים מהשלב הראשון של ארגון הפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה. זמנים ארוכים אלה, המייצגים פוטנציאל כספי אבוד, מהווים חסם משמעותי לקידום התחדשות עירונית בכלל ובפריפריה בפרט.

מנקודת מבטו של יזם, הזמן הוא כסף ולכן יש צורך לקצר את תקופת ההמתנה לאישור התוכנית ולתהליך הוצאת ההיתר. לאחר שנים רבות של שיח ללא מעשה, הגיעה השעה שהממשלה תקים ועדות ייעודיות שיתמקדו בטיפול בבירוקרטיה הקשורה להתחדשות עירונית. ועדות אלו יפעלו במטרה לקצר באופן משמעותי את זמני האישור של התוכניות והיתרי הבנייה, להוסיף תקנים למחלקות ההנדסה ולוועדות התכנון, ולהכשיר עובדים ציבוריים כבודקי היתרים. בכך ניתן יהיה לאפשר ליזמים להתחיל בביצוע הפרויקטים בפרק זמן קצר יותר. הצורך באישור מהיר מתגבר במיוחד באזורים שבהם יש צורך בשיקום מבנים שנפגעו, ובשיקום תחושת הביטחון של התושבים לאחר תקופה ממושכת של מטחי טילים.

3. חיבור תחבורתי הוא חיבור חברתי

התחדשות עירונית מהווה מנוף לא רק להתחדשות פיזית, אלא גם להתחדשות קהילתית וחברתית. היא מאפשרת משיכת אוכלוסיות חזקות והעלאת הרמה הסוציו-אקונומית בשכונות המתחדשות. לאור זאת, לא הופתענו לשמוע השנה כי רשויות התכנון הגיעו למסקנה כי יש להעדיף התחדשות עירונית מתחמית על פני התחדשות בניינית, כמו בתוכנית תמ"א 38, אשר הגיעה לסיומה.

פיתוח תשתיות תחבורה, חיבור הפריפריה למרכז באמצעות תחבורה ציבורית קלה ונגישה, והוספת מוסדות חינוך, מרכזים קהילתיים ושירותים ציבוריים נוספים, במיוחד בסיוע ממשלתי, יובילו לעלייה במספר הפרויקטים סביב צירי התחבורה המתפתחים. אין ספק כי רק תכנון כוללני שמטרתו שיפור איכות החיים יוכל להפוך את ההתחדשות העירונית למנוף צמיחה אמיתי וליצור הגירה חיובית לאזורים שבהם תושבים רבים עזבו עקב המלחמה.

4. בעלי דירות? תהיו אתם היזמים!

כדי להבין את הפערים בקידום הפרויקטים באזורי הביקוש לעומת הפריפריה, יש צורך להשתתף בכנסי הדיירים בכל אזור. בעוד שבאזורי הביקוש בעלי דירות רואים את ההתחדשות העירונית כהזדמנות ממשית ומגיעים מוכנים ומאורגנים, באזורי הפריפריה אנו עדים להרגשה של סקפטיות, תסכול וחוסר אמון בתהליך. בעלי הדירות בפריפריה מתקשים לעיתים להאמין כי ניתן להגשים את חלום ההתחדשות העירונית, דבר שמביא לתהליך התארגנות איטי ומלווה בחששות ובספקות.

מכאן, עולה הצורך החיוני לשדרג את מערך ההסברה עבור בעלי הדירות. הסוד להצלחת התהליך טמון בהסברת מצבם של בעלי הדירות כשותפים מלאים בתהליך, והם חייבים לקבל מידע ברור ושקוף אודות כל השלבים והדרכים, מענה לשאלות מהותיות, סיוע בבחירת יועצים מתאימים, והכוונה שתפחית את החששות לקראת תחילת התהליך.

כפי שאומר משפט סיני עתיק: "הזמן הכי טוב לנטוע עץ היה לפני עשר שנים, והזמן השני הכי טוב הוא עכשיו". לכן, הגיע הזמן לפעול לקידום ההתחדשות העירונית ולהחזיר אותה לערכי הבסיס שלה, החל מרגע זה. המלחמה ואתגרים רבים נוספים, כולל האיום של צונאמי שהתעורר בעקבות סדרת רעידות האדמה באזור יוון, הבהירו את הצורך הקריטי בהתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ בטווח הזמן המיידי.
כמשרד עורכי דין המוביל אלפי בעלי דירות, אנו עדים לשינוי משמעותי בהפנמה של בעלי הדירות, המובילה להבנה שהתחדשות עירונית היא לא רק הזדמנות כלכלית, אלא גם פתרון לביטחון חייהם של אזרחי ישראל, כמו גם פתרון לבעיות חברתיות ולמשבר הדיור. אם הממשלה לא תנצל את המומנטום הנוכחי של בעלי הדירות, תפעל באופן מיידי, תיקח אחריות, תספק פתרונות ותדאג שלא תישאר אף עיר מאחור, היא עלולה להחמיץ הזדמנות גדולה לשינוי משמעותי.