שוק הנדל"ן בישראל מאופיין בעסקאות מורכבות, חוזים סבוכים וריבוי בעלי עניין - מציאות שמובילה לא פעם לסכסוכים משפטיים מורכבים וממושכים, המובילים להפסדים כלכליים משמעותיים לכל הצדדים המעורבים; על כן, בשנים האחרונות גובר הצורך בפתרונות אלטרנטיביים שיאפשרו יישוב מחלוקות במהירות, ביעילות - וללא תלות בהליך המשפטי המסורתי.
על רקע זה עו"ד אברהם ללום, שהיה ממובילי השינויים הרגולטוריים בשוק הנדל"ן, קידם רפורמות בחקיקה ולקח תפקיד משמעותי במהפכת הדיגיטליזציה בעולם המשפט - מכריז על פרישה מהפרקטיקה המסורתית לטובת הקמת משרד עצמאי, המציע מודל חדשני ואפקטיבי ליישוב מחלוקות בעולם העסקי והנדל"ני מחוץ למערכת המשפט.
ללום מסביר את המהלך: "לאחר 20 שנות עשייה משפטית, בחרתי לצאת לדרך חדשה ולהקים משרד עצמאי, שמציע פתרון חדשני ומתבקש לעולם יישוב הסכסוכים, הגישור והבוררות. זאת, ללא כל קשר למשרד הקודם בו עבדתי, שימשיך לפעול באופן עצמאי תחת בעליו הנוכחיים. תודה למשפחתי היקרה על התמיכה לאורך כל הדרך".
המודל החדש ליישוב סכסוכים - כך הוא עובד
לפי ללום, האתגר המרכזי בפתרון מחלוקות עסקיות ונדל"ניות טמון בעובדה שהליכי הגישור והבוררות המסורתיים לעיתים אינם מספקים מענה מהיר וחד-משמעי. "בתי המשפט עמוסים, ומחלוקות משפטיות הופכות לעיתים לסחבת של שנים, שפוגעת בפעילות העסקית של כלל המעורבים", הוא מסביר. "הגישה החדשה נועדה לשים סוף למציאות הזו, ולאפשר לצדדים להגיע להכרעה ברורה ומוסכמת, שתמנע את הצורך בהתדיינות משפטית ממושכת".
המודל שפיתח ללום - "מכוון הכרעה" - כלומר, משלב בין עקרונות הגישור לבין אלמנטים של בוררות, ומאפשר להגיע להסכמות מחייבות בצורה יעילה, מבלי להזדקק להליך משפטי מסורבל; כמו כן, ללום, שהיה ממובילי מהפכת החתימה הדיגיטלית בישראל, מתכנן לשלב במודל טכנולוגיות חדשניות, הצפויות להביא לייעול משמעותי בהליך יישוב הסכסוכים.
דוגמה מהשטח: 5 שנים בבית המשפט - נפתרו בזמן קצר
כדי להמחיש את יעילות המודל החדש, ללום מתאר מקרה בו טיפל לאחרונה - סכסוך נדל"ני מורכב בין דיירים ליזם בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב. הפרויקט עמד לקראת סיום, אך מחלוקת סביב שטח משותף חסמה את קבלת טופס 4, ההכרחי כידוע לאכלוס הדירות. ללא פתרון מהיר, היזם היה נחשף לתביעות של מיליוני שקלים ולפגיעה קשה בפרויקט, בעוד הדיירים התמודדו עם אי-ודאות לגבי הנכסים שלהם.
"מדובר במקרה מורכב קניינית, אבל מעבר לכך - כל הצדדים היו תקועים במשך חמש שנים בבית המשפט, מה שיצר מתיחות קשה ואווירה של חוסר אמון", מסביר ללום. "בשלב הראשון היה צורך לפשר בין הצדדים וליצור תהליך שבו כולם מרגישים שהם מקבלים מענה הוגן".
אחרי חמש שנים, במקום להותיר את המחלוקת להתגלגל להליכים משפטיים נוספים, ללום הוביל תהליך גישור מתוחכם, שבו כל צד קיבל ייעוץ שמאי ואסטרטגי כדי להעריך מחדש את הערך הכלכלי של ההסכמות האפשריות. במסגרת התהליך, נמצא מודל שמאפשר ליזם לקדם פרויקט נוסף עבור הדיירים, תוך שכימות הזכויות באמצעות שמאי והבטחת תמריצים פיננסיים, מה שמנע פגיעה כלכלית ופיצויים בהיקפים גדולים. גם גוף המימון שהיה מעורב בפרויקט קיבל מענה מותאם, והתוצאה הייתה סיום המחלוקת בהסכמה מלאה - בזמן קצר ובאופן שהבטיח רווח לכל הצדדים.
"מה שיכול היה להימשך עוד שנים של התדיינות משפטית הסתיים במהירות, עם פתרון אפקטיבי שהסיר את כל החסמים", אומר ללום. "והכל נעשה בצורה שקופה והוגנת עבור שני הצדדים. זה בדיוק מה שאנחנו מנסים ליישם", הוא מסכם.
"מהלך שישנה את הדרך שבה מיושבים סכסוכים עסקיים"
בקרב הקהילה המשפטית והעסקית, המהלך של ללום מעורר עניין רב. "אין ספק שהמהלך הזה יוביל לשינוי משמעותי ביישוב סכסוכים בישראל", אומרת עו"ד קרן כהן בלחרסקי, העומדת בראש פירמת עו"ד קרן בלחרסקי.
עו"ד גיא פרבמן הוסיף כי "הקמת המשרד החדש מסמנת מעבר לגישה יעילה וגמישה יותר ביישוב סכסוכים עסקיים. זהו מהלך שצפוי להשפיע על הענף כולו".