אנו עדים לשינויים מרחיקי לכת בכלכלה הגלובלית בעשור הנוכחי, ובפרט במשק הישראלי. החל מהרבעון השני של שנת 2022, האינפלציה בעולם החלה לעלות, ובתגובה לכך, מדינות רבות יצאו למלחמה חריפה באינפלציה באמצעות מדיניות מוניטרית מצמצמת, כלומר, מדיניות להעלאת ריבית. בעקבות הקשרים הגלובליים החזקים, שמניעים את הכלכלה העולמית, מדיניות העלאת הריבית בעולם לא פסחה גם על המשק הישראלי. בנק ישראל החל בגל של העלאות ריבית במטרה לבלום את האינפלציה; תוך שנה בלבד החליט נגיד בנק ישראל על שמונה העלאות ריבית, שהכפילו כמעט פי ארבעה את ריבית הפריים, ועלו מ-1.6% ל-6%.
רצף העלאות הריבית מצא את שוק הנדל"ן בתקופה של פריחה. הכלכלה הייתה בתנופה של שגשוג לאחר היציאה ממשבר הקורונה, ההיי-טק פרח, וזה התבטא בביקושי שיא לדירות, כאשר היזמים הסתערו על כל קרקע פנויה וזמינה למגורים. בהיעדר עלות לכסף בשוק של ריבית אפס, עסקאות הנדל"ן התבססו על מינופים גבוהים ולעיתים אף ללא הון עצמי כלל, כשהבנקים וחברות האשראי החוץ-בנקאי מתחרים על מימון כל פרויקט. עם זאת, הקערה כאמור התהפכה על פיה, והמצב החדש הכניס את היזמים הממונפים לסחרחרה כלכלית.
חשוב להבין כי ענף ייזום הנדל"ן הוא ענף עתיר הון, שכן על מנת להקים פרויקטים בהיקפים נרחבים של מאות מיליונים, נדרש מימון בשיעור גבוה, ולכן ענף זה מחייב מינוף בשיעורים גדולים. בשוק ממונף, כל עליית ריבית משפיעה באופן דרמטי על עלויות הפרויקט. נוסף על כך, ישנה השפעה חמורה על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן, אשר רכשו קרקע במחירי שיא ובמינוף גבוה. כעת, אותם יזמים נדרשים לממן את הקרקע בסכומים גבוהים עד להוצאת היתר בנייה, כמעט פי ארבעה מאלו שהיו צפויים בעת רכישתה.
כמו כן, בטרם הספיק שוק הנדל"ן הספיק לעכל את עליית הריבית, הרי שמלחמת 'חרבות ברזל' פרצה והרחיקה את התקוות לירידת ריבית. המלחמה החמירה את חוסר הוודאות הביטחונית והכלכלית במשק, ולכמה רגעים נראה היה כאילו היא נועצת את המסמר האחרון בשוק הנדל"ן הממונף.
עם זאת, כיום מתברר שלשוק הנדל"ן בישראל יש חיים משלו; על פי נתוני הלמ"ס, בשנת 2024, במהלך המלחמה, נמכרו כ-101,040 דירות, עלייה של 40.8% לעומת שנת 2023. עוד עולה מנתוני הלמ"ס, כי למרות הריבית הגבוהה - מחירי הקרקעות חזרו לעלות, ובשנת עם עלייה מפתיעה של 15.2% בשנת 2024.
למרות הנתונים המעודדים, יש לזכור כי הריבית הגבוהה עדיין מכבידה על שוק הנדל"ן ובעיקר על תזרימי המזומנים של יזמי הנדל"ן. נוסף על כך, מבצעי ה-20:80 מגבירים את צרכי האשראי, וכתוצאה מכך נוצר מחסור בהון חוזר שצריך לשרת את תזרימי המזומנים.
אז כיצד ניתן להתגבר על המחסור במזומנים, אם בכלל?
יזמים שהגיעו לתקרת האשראי, ללא מסגרות פנויות וללא מקורות נוספים, יצטרכו ככל הנראה לגייס הון או לממש נכסים. בחודשים האחרונים נראו לא מעט גיוסי הון וחוב של יזמי נדל"ן בבורסה לניירות ערך בתל אביב.
אבל יש גם דרך נוספת: יזמים בעלי פרויקטים בשלבי ביצוע שונים, אשר לא הסתייעו בהלוואת הון עצמי וטרם הגיעו לשלב שבו הבנק המלווה משחרר עודפים, יכולים כעת לחלץ חלק מהעודפים באמצעות השלמת הון עצמי. חילוץ הון עצמי, כאשר הפרויקט כבר בשלב ביצוע ומכירות, הוא אמצעי לגיוס הון מיידי בצורה קלה ופשוטה, המאפשר שימוש בהון זה לצורך התזרימים השוטפים, כמימון ביניים עד שהבנק המלווה יתחיל לשחרר עודפים בפרויקט.
לסיכום, על פי התחזיות ובהנחה כי מצב הלחימה לא יתחדש, במבט קדימה צפויות שתי הורדות ריבית של 0.25% החל מהרבעון השני של שנת 2025. הורדות אלו צפויות להקל מעט הן על יזמי הנדל"ן והן על תשלומי המשכנתה של רוכשי הדירות - ולסייע בהחזרת השוק למסלול של צמיחה ויציבות כלכלית.