בהמשך לעניין הגובר בשוק הנדל"ן למגורים ולגל ההנפקות החדש שנצפה בקרב חברות בתחום, סקירה שערכה מחלקת האנליזה של רובי קפיטל, המתמחה במימון והשקעות נדל"ן, מצביעה על כך שחברות הנדל"ן הפרטיות (שאינן מדווחות בבורסה, ורובן קטנות ובינוניות) אחראיות כיום ליותר מ-70% ממספר יחידות הדיור הנבנות בישראל.
על פי הסקירה, נכון לסוף ספטמבר 2024, מספר הדירות הנמצאות בבנייה פעילה עומד על כ-178.1 אלף יחידות דיור. מתוכן, כ-42 אלף יחידות (בערך 23% מהשוק) נבנות על ידי חברות נדל"ן יזמיות הנמצאות בבורסה, בעוד ששאר הפעילות (כ-77%) מרוכזת על ידי חברות פרטיות. זה מעיד על כך שהשחקניות הבינוניות והקטנות מהוות את עמוד השדרה של הענף.
בנוסף, הסקירה בחנה את צרכי ההון העצמי השנתיים והצביעה על כך שבין אוקטובר 2023 לספטמבר 2024 החלה בנייתן של כ-60 אלף יחידות דיור חדשות (שקול ל-11 מיליון מ"ר). עם עלות בנייה ממוצעת של כ-10,000 שקל למ"ר, עלות הבנייה הכוללת מוערכת ב-110 מיליארד שקל. בהתבסס על שיעור דרישת הון עצמי ממוצע של כ-15%, ההון העצמי הנדרש בשוק מוערך בכ-16.5 מיליארד שקל. אם נבחן את חלקן של חברות המידל מרקט, נוכל להעריך שההון העצמי הנדרש מהן בתקופה זו מסתכם בלמעלה מ-10 מיליארד שקל.
עומר אלפרן, שותף ברובי קפיטל, מציין כי "חברות הנדל"ן הבינוניות בחלקן הגדול הן חברות איכותית, בעלות ניסיון, הפעילות בשוק שנים רבות. אך סביבת הריבית הגבוהה יוצרת חסם בקידום פרויקטים והדבר מגביל את היכולת לספק את הביקושים הגבוהים למגורים בישראל. ישיבה על הגדר, ויתור על מכרזים ופאסיביות בקידום התחדשות עירונית מהווה החמצת הזדמנות לצמיחה מצד החברות הבינוניות. על מנת לספק את ההון עצמי הנדרש לפעילותן אנחנו רואים מספר מגמות בשוק, מגמה שבה גופים מוסדיים מציעים שותפויות ארוכות טווח בחברות, פעילות של חברות המציעות השלמת הון עצמי ופעילות של קרנות השקעה".
"רובי קפיטל באמצעות קרנות ספיר המנוהלות על ידי החברה ומשלבות השקעות של גופים מוסדיים ומשקיעים מובילים, מציעה ליזמי נדל"ן גדולים ובינוניים שותפות פיננסית בפרויקטים תמורת מנגנוני חלוקת רווח מותאמים ויצירתיים. מודל ההשקעה של הקרן מציע ערך משמעותי ליזמים, בין היתר, ניצול נכון ויעיל של מקורות החברה ללא דילול שיעור הבעלות, עמידה ביעדים, פיזור סיכונים ושותפות בעלת ערך בידע, ניסיון ונשיאה משותפת בסיכונים. הפעילות של קרנות ספיר מתאימה גם לחברות בתחום ההתחדשות העירונית, בו צברנו ניסיון רב בשנים האחרונות, קרנות ספיר מאפשרות לחברות איכותיות בשלבי צמיחה לממש מספר פרויקטים במקביל תוך שמירה על איזון נכון בחברה, ללא צורך במכירה של חלקים באחזקות או בפעילות החברה", מסכם אלפרן.
את פעילות קרנות ספיר מנהל כיום עידו רואימי ששימש עד לאחרונה כמנהל מחלקת הייזום בקרן ריאליטי.