יו"ר הוועדה המחוזית מחוז מרכז, עו"ד מיכה גדרון, קובע שהתוכנית המפורטת הר 1202 א', שהופקדה להתנגדויות ב-15 בדצמבר 2024, דורשת אישור מוקדם של הוועדה המחוזית. הסיבה לכך היא חוסר ההתאמה שלה למציאות הנוכחית ולתוכניות המתאר הארציות. גדרון מדגיש כי הוועדה המקומית הפקידה את התוכנית למרות הערות הוועדה המחוזית שהועלו לפני ההפקדה, אשר ציינו שהתוכנית אינה מתואמת להוראות תוכנית המתאר הארצית 35/4.
בחודש דצמבר 2024, לאחר למעלה מ-9 שנים מאז אישור תוכנית המתאר, הוועדה המקומית הוד השרון הפקידה את התוכנית המפורטת הר 1202, כאשר הליכי התכנון שלה החלו כבר בשנת 2006. בסוף 2015 קיבלה הוועדה המחוזית את אישור תוכנית המתאר, ומאז התוכנית המתינה להפקדת תוכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתרי בנייה. במהלך השנים, הוועדה המקומית גבתה היטלי השבחה אך נמנעה מקידום התוכנית המפורטת. לאחר עיכובים רבים, הוחלט לקדם את התוכנית המפורטת באיחוד וחלוקה הר/1202/א, הכוללת טבלת איזון והקצאה.
התוכנית כוללת שכונת מגורים חדשה עם 4,217 יחידות דיור, בנוסף למתחם תעסוקה המשתרע על שטח של 1,287 דונם בצפון מזרח הוד השרון. גבולות התוכנית הם כביש 40 בצידה המזרחי וכביש 531 בצידה הצפוני. תוכנית הר 1202 מחולקת לשלושה גושים עיקריים: אחד למגורים ושניים לתעסוקה ומסחר.
בפסק הדין שלו, קובע יו"ר הוועדה המחוזית כי הצפיפות הקיימת בתוכנית אינה מתאימה וכי השארת 4,217 יחידות דיור היא לא מוצדקת, במיוחד כשישנה תוכנית מתאר ארצית שקובעת צפיפות גבוהה יותר. הוא גם מציין כי דירות בשטח של 132 מ"ר הן גדולות מדי. בין הנימוקים הנוספים, התוכנית אינה עומדת בהוראות תמ"א 4/35, גודל היחידות חריג ומעיד על חוסר מגוונות בתמהיל המגורים, וצפיפות הברוטו והנטו נמוכה.
"מדובר בהחלטה חריגה ביותר"
עו"ד יוסף גיא מוסרי, שותף במשרד עו"ד מוסרי חביב המייצג למעלה מ-550 בעלי זכויות פרטיים בתכנית: "מדובר בהחלטה חריגה ביותר לאור חוסר ההתאמה הקיצוני ביחס להיום. התכנית שהגישה הועדה המקומית הוד השרון שונה מהתוכנית המתארית בהיבט הבינוי. היה מצופה מהועדה המקומית כי לאחר 10 שנות עיכוב, תוגש תכנית התואמת את מצוקת הנדל"ן בישראל בהתאם לתמ"א 35/4. ראשי עיר לא יכולים להחליט בעצמם בהתעלם מתוכניות מתאר ארציות שקובעות צפיפות גבוהה יותר ולכן עליהם להתאים תכניות ישנות שהבניה בהן טרם החלה, למציאות של היום. גם בשדה דב, פי גלילות וחוף התכלת הותאמה הצפיפות למציאות של היום גם אם הגדלים של דירה ממוצעת עומדים על כ-90 מ"ר עיקרי בממוצע".
עוד לדבריו, "לא בכל יום מתערבת ועדה מחוזית בענייני ועדה מקומית ואומרת שתוכנית שהיא בסמכות הועדה המקומית טעונה את אישור הועדה המחוזית. המשמעות היא שנפתחה הדרך להתאים את תכנית הדגל של הוד השרון למאה ה-21 ולקבוע מחדש צפיפות גבוה יותר של יחידות דיור, אשר יתאימו לצרכי השעה ולמצוקת הנדל"ן בישראל. העובדה כי התוכנית טעונה אישור הועדה המחוזית, פותחת מחדש את אפשרות תיקונה והתאמתה בסמכות הועדה המחוזית ומדובר בבשורה יוצאת מן הכלל".
אמיר כוכבי, ראש עיריית הוד השרון, מוסיף: "הועדה המחוזית מרכז בהרכבה הנוכחי מקדשת רישום של מספרי יחידות דיור על פני כל דבר אחר, ללא חשיבה על תחבורה, תעסוקה, שירותים ציבוריים, או קיימות ואיתנות של עיר. המדיניות הזאת שנעשית באופן לעומתי לתכנון עירוני בר קיימא הביאה להתערבויות חוזרות ונשנות של הועדה המחוזית בתוכניות במרחב העירוני בהוד השרון וערים רבות נוספות, כולל בתוכניות שכבר אושרו על ידי הועדה המחוזית עצמה כמו במקרה הזה בדיוק. ההתערבויות הללו אומנם העצימו מספרים של יחידות דיור על הנייר, אבל בפועל הביאו ויביאו לעיכוב של שנים במימוש תוכניות וביכולת לממשן. המדיניות הזאת אולי מראה מספרים גבוהים של יחידות דיור על הנייר, אך היא פוגעת במדיניות משרדי הממשלה לקדם מימוש של יחידות דיור באזורי ביקוש, פוגעת בבעלי הקרקעות שרואים איך אין סופיות תהליכים ותוכניות שאושרו נפתחות מחדש ומעוכבות לשנים רבות, ופוגעת בעיקר באזרחיות ואזרחי המדינה שבמקום לקבל דירות בתוכניות שאושרו, נאלצים לחכות עכשיו שנים רבות נוספות. טוב יעשו במנהל התכנון ובמטה הדיור אם יזמו בדיקה על תהליכי העבודה של הועדה המחוזית מול רשויות מקומיות במחוז ועל הפגיעה המצטברת באינטרסים הלאומיים".
כך קובעת הועדה המחוזית:
"התכנית מסוג איחוד וחלוקה ללא הסכמה, הוכנה מכוח תכנית מתאר מאושרת הר1202/ (2015), שקבעה מסגרת מתארית לרובע מגורים חדש בצפון הוד השרון. שטח התכנית כ-1,287 דונם, רובו בבעלות פרטית. התכנית המפורטת כוללת 4,217 יח"ד, כ- 70 אלף מ"ר תעסוקה, וכ- 6,000 מ"ר מסחר. בנוסף משולבים ברובע שטחי ציבור לצרכים כלל עירוניים ומתקנים הנדסיים. מצפון לו ומעבר לכביש 531 מוצע שטח למבנה תחנת רכבת קיימת, ובית עלמין. יצוין כי התכנית המפורטת תואמת את היקף היח"ד שנקבע בתכנית המתארית הר,1202/ ועומדת בסל הזכויות לשימושים השונים במתחם שנקבע בתכנית המתאר הכוללנית (1.3). הנגישות לרובע מבוססת בעיקרה על סמיכות למחלף מגדיאל על כביש ,531 וחיבור עתידי שאינו כלול בתכנית לכביש 40 (התכנון לחיבור הוגש לאחרונה למחוז, ונמצא בשטחי מוא"ז דרה"ש). כמו כן מוצע מעבר רגלי אל תחנת רכבת נורדאו שבתחום התכנית. במסגרת בדיקת 109 התכנית נבחנה בין היתר בהתאמתה להוראות תמא 4/35 ונמצא שאינה עומדת בהן. לאחר ניכוי השטחים שאינם נורמטיביים לתכנון הרובע, נמצא כי ערכי הפרישה המרחבית נמוכים, צפיפות הברוטו נמוכה, צפיפות הנטו עומדת על המינימום, ותמהיל המגורים אינו מגוון דיו וכולל כאמור לעיל יח"ד גדולות".
