"היזמים שבוחרים לעבוד איתנו צומחים בקצב שמפתיע אפילו אותם"

בשנים האחרונות, ענף המימון למיזמי נדל"ן הפך לרווי תחרות. מעבר לבנקים, קיימות חברות מימון חוץ בנקאיות רבות שמסוגלות להעניק מעטפת מימון מלאה ליזמים.

"בטופ קפיטל אנו נהנים מיתרון משמעותי בענף המימון", מסביר פולי טטרו, שותף ומייסד החברה, בראיון שערכנו איתו. "לצד מקורות הכסף והשותפים שלנו, הכוללים בנקים וגופים מוסדיים מהגדולים במשק, אנו מסוגלים להציע מימון בתנאים תחרותיים לאלה של הבנקים. בנוסף, אחת מבעלי המניות המרכזיים שלנו היא חברת לידר שוקי הון, חתם מוביל בשוק ההון, המתמחה בגיוס הון ברמת החברה, דרך הנפקות, איגרות חוב ומכשירים נוספים".

"היתרון המשמעותי שלנו טמון ביכולתנו לספק לכל יזם או חברה העוסקים בייזום נדל"ן מענה כולל לצרכי האשראי שלהם. אנו מציעים מימון לפרויקטים ספציפיים במסגרת מעטפת מימון כוללת, ובנוסף, גיוס הון ברמת החברה כולה, מה שמאפשר פיתוח וצמיחה מהירה. כיום, נפח הפעילות שלנו גדול מאוד ביחס לכמות הפרויקטים והאשראי שאנו מנהלים", מוסיף טטרו.

מדוע זה כל כך חשוב ליזמים וחברות? הרי יזם יכול פשוט להמשיך לצמוח לאט בקצב שלו באמצעות מימון פרטני לפרויקטים שהוא בונה, לא?

"שאלה מצוינת", משיב טטרו, "השוק השתנה בצורה משמעותית בשנים האחרונות. בעבר, רוב העסקאות בתחום התמקדו ברכישת מגרשים והקמת פרויקטים, או בעסקאות קומבינציה. אך כיום המגמות שונות. בשנת 2024, הוצאו היתרי בנייה עבור 72,000 יחידות דיור בכל הארץ, מתוכן כ-30,000 יחידות דיור מיועדות לפרויקטים של התחדשות עירונית, כמעט חצי מההיתרים הכוללים. בנוסף, באותה שנה אושרו 143 תכניות תב"ע עבור כ-57,000 יחידות דיור, מה שמעיד על מגמה ברורה: יותר ויותר יזמים וחברות נדל"ן מתמקדים בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשנים הקרובות, תחום זה צפוי לתפוס נתח משמעותי יותר מכלל היתרי הבנייה שיופקו. יש להבין שפרויקט התחדשות עירונית הוא בדרך כלל פרויקט גדול, ועלויות ההקמה שלו הן גבוהות, ולעיתים מגיעות למאות מיליוני שקלים".

"ניקח לדוגמה פרויקט קלאסי של התחדשות עירונית, שבו עלות ההקמה עומדת על כ-300 מיליון שקלים. במקרה כזה, היזם יידרש להעמיד הון עצמי מינימלי של כ-20 מיליון שקלים, וזה סכום לא מבוטל. בנוסף, יש חברות שיכולות ליזום במקביל מספר פרויקטים בשנה אחת או שנתיים. משמעות הדבר היא שהיזמים והחברות חייבים להיות מוכנים להעמיד סכומים גבוהים מאוד כדי להתחיל את הפרויקטים. לא לכל היזמים יש את היכולת הזו, ולכן הם לעיתים שוקלים לגייס את ההון הנדרש דרך שוק ההון - הון שיהפוך בסופו של דבר להון עצמי בפרויקטים עצמם. גיוס ההון יכול להתבצע באמצעות הנפקה או איגרת חוב, פרטית או ציבורית. בשדה זה, השותפה העיקרית שלנו, לידר שוקי הון, מתמחה ומספקת לנו סינרגיה מלאה בתהליכי הגיוס", מסביר טטרו.

אז היתרון שלכם בא לידי ביטוי בכך שאתם יודעים לדאוג ליזם גם בשלב הבא, כשהוא מעוניין להגדיל את מקורות ההון שלו?

"הרבה יותר מכך. יזמים שעובדים איתנו יכולים להיות בטוחים שהם לא ייתקלו בעיכובים בתהליכי ההתפתחות שלהם. כל המידע על היזם או החברה זמין לנו, מה שמאפשר לנו להבין מתי בדיוק הם יזדקקו להון נוסף וכיצד נוכל לסייע להם לעמוד בהתחייבויות ולבצע פרויקטים ללא עיכובים לא רצויים וללא לחצים מיותרים במציאת מקורות מימון. בעבר, רוב הגופים, כולל אותנו, הציעו מעטפת שירותים נפוצה כמו חילוץ הון באמצעות שיעבוד על עודפים או שעבודים צולבים על מספר פרויקטים, כדי להקטין את ההון העצמי הנדרש לפרויקט חדש. אך גישה זו מעניקה מענה נקודתי רק לפרויקטים ספציפיים, ולא עונה על הצרכים הכוללים של החברה להתפתח ולצמוח בצורה מהירה ויעילה. אנו מציעים מענה כולל שמאפשר לחברות לקבל את ההון הנדרש בכל שלב של ההתפתחות שלהן, ומכאן אנחנו רואים את עצמנו כבית אמיתי למימון, אם באמצעות מימון פרויקטלי ואם כאמור בגיוס שכבה נוספת של הון ברמת החברה", אומר טטרו.

נראה כי בשנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה יש חיבור משמעותי יותר בין שוק ההון לבין ענף הנדל"ן. מה דעתך על התהליך ואיך הוא עתיד להשפיע על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות?

"ענף הנדל"ן בהחלט השתנה בשנים האחרונות. אם בעבר סביבת הריבית האפסית אפשרה ליזמי נדל"ן להניע תהליכים כמעט ללא חשש, הגיעה הקורונה ולאחר מכן המלחמה ויצרו גזירות כלכליות חדשות, המחייבות את יזמי הנדל"ן לשקול היטב את מהלכיהם ולהתנהל בצורה שקולה יותר. יזמי נדל"ן כיום מחפשים הרבה יותר מגיוס כסף, אלא גם גמישות, הבנה יזמית, יחס אישי וניהול תהליכים מורכבים בתנאי אי ודאות לכמה שנים קדימה. בדיוק במקום הזה אנחנו בטופ קפיטל נמצאים עבורם".