מהפכה בתחום היטל ההשבחה: זה מה שקבע בית המשפט

בשורה ליזמים ולבעלי דירות: פסיקה חדשה של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים קובעת תקדים משמעותי בכל הנוגע להיטל ההשבחה בפרויקטים של הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38. ההכרעה התקבלה בעקבות טענה חדשה של שמאי המקרקעין אור סהראי, שקבע כי גם כאשר היתר הבנייה ניתן מכוח תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, הפטור מהיטל השבחה ממשיך לחול במלואו.

הפסיקה מסירה חסם משמעותי שמנע מיזמים לממש את מלוא ההטבות של תמ"א 38, ותאפשר לפרויקטים רבים לצאת לדרך עם וודאות משפטית גבוהה יותר. אין ספק כי מדובר באחת ההכרעות המשמעותיות ביותר בתחום היטל ההשבחה בשנים האחרונות, שתשפיע על אופן קידום פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל.

השופטת חנה רנר קבעה כי הזכאות לפטור מהיטל השבחה תיקבע במועד אישור הבקשה להיתר הבנייה, ולא במועד אישור תוכנית בניין עיר מקומית (תב"ע) מכוח סעיף 23. בכך, נדחתה טענת הוועדה המקומית, לפיה אישור תב"ע חדשה מכוח סעיף 23 מאפשר לה לגבות היטל השבחה גם על זכויות שהיו פטורות בתמ"א 38.

בית המשפט הדגיש כי כוונת המחוקק היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה באמצעות תמריצי תמ"א 38, גם כאשר הבנייה אינה מתבצעת ישירות מכוח התמ"א, אלא במסגרת תב"ע שהוכנה מכוח סעיף 23. לכן, לא ניתן לצמצם את הפטור מהיטל השבחה רק בגלל שהתוכנית מוסדרת במסגרת תב"ע מקומית.

מדובר בתקדים חשוב, שמספק וודאות משפטית וכלכלית לפרויקטים של התחדשות עירונית. בעבר, ועדות מקומיות השתמשו באישור תב"ע לפי סעיף 23 ככלי להפחתת הפטור ולגביית היטלי השבחה. כעת, לאחר פסק הדין, הכללים ברורים: הפטור מהיטל השבחה חל גם כאשר הבנייה מתבצעת מכוח תב"ע לפי סעיף 23, ואין בכוחה של התוכנית לשלול את ההטבות שנקבעו בתמ"א 38.

אור סהראי, שמאי המקרקעין שהוביל את המהלך, מסביר: "מדובר בניצחון משמעותי ליזמים ולבעלי נכסים. במשך שנים, ועדות מקומיות ניסו לצמצם את הפטור באמצעות תוכניות לפי סעיף 23, אך בית המשפט קבע כי לא ניתן לעשות זאת. ההקלות והתמריצים שנקבעו בתמ"א 38 תקפים גם אם ההיתר ניתן מכוח תוכנית מקומית. זהו צעד קריטי שיאפשר לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה הוגנת ושקופה".