יתן בוסט לאלפי פרויקטים: הגיע הזמן להקים בית דין להתחדשות עירונית

ההתחדשות העירונית בישראל צוברת תאוצה משנה לשנה וכיום חלק ניכר מהפרויקטים הם פרי של מתחמי פינוי-בינוי ותמ"א 38. הרשויות המקומיות מאמצות מדיניות המעודדת התחדשות עירונית והדיירים מחכים לשינוי החיובי ולעליית הערך שמגיעה עם פרויקטים שכאלו.

עם זאת, לצד השינוי החיובי בנוף העירוני, נותרת בעיה מרכזית שהופכת כל פרויקט לאתגר משפטי מתמשך - העדר ערכאה משפטית ייעודית, עם מומחיות ספציפית, שבסמכותה לטפל בכל הסוגיות המשפטיות אשר כרוכות בדבר. נהפוך הוא - כל יזם שעוסק בהתחדשות עירונית יודע שהדרך להתניע פרויקט התחדשות, ובוודאי פרויקט משמעותי (פינוי של עשרות או מאות דירות מגורים) - כרוכה בדרך כלל בפיצול מלאכותי בין מספר ערכאות משפטיות שונות, פעמים רבות ללא כל הצדקה מהותית.

עו"ד ירון אלון, המשמש כראש מחלקת הליטיגציה, הורוביץ אבן אוזן ושות', ובמסגרת תפקידו מייצג יזמים, בעלי דירות וגם מגשר בהליכי התחדשות עירונית - מסביר על הצורך בבית דין להתחדשות עירונית, וכיצד הוא יעבוד.

כאשר פרויקט תמ"א 38 הגיע לנקודה קריטית של השגת הרוב המיוחס ונדרשת הגשת תביעה כנגד דיירים סרבנים - הכתובת היא המפקחת על הבתים המשותפים. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי, הסמכות מוקנית לבתי המשפט האזרחיים. אמנם המקור החוקי לכל אחד מהפרויקטים הוא שונה, אבל בסופו של דבר האופן שבו הערכאות השונות (המפקחת או בתי המשפט) בוחנות את סיבת סירובו של הדייר הוא דומה. אין בכך היגיון אמיתי - שתי הערכאות נשענות על אותם עקרונות משפטיים ומפנות לאותם פסקי דין מנחים. כפועל יוצא, הדבר גם מחייב מספר רב של שופטים להידרש לנושא ההתחדשות, במקום לרכז את הדבר אצל קומץ שופטים 'מומחים' אשר יעסוק בעיקר בכך (בדומה למחלקה הכלכלית בחלק מבתי המשפט המחוזיים).

עתה דמיינו פרויקט תמ"א 38 שבו מתנהלת תביעת סרבן בפני המפקחת, ובמקביל מתעוררת מחלוקת חוזית בין היזם לבין אחד הדיירים (לדוגמא, במקרה שבו דייר אמור להסדיר את זכויותיו בדירה אך נמנע מכך) - אותה מחלוקת אינה יכולה להתברר גם כן בפני המפקחת, שכן הסכסוכים בפניה מוגבלים לדיירים עצמם, וכך מוצא עצמו היזם נאלץ לערב ערכאה נוספת, אזרחית, אשר אמורה לברר מחלוקת חוזית באותו פרויקט שבו ממילא דנה המפקחת.

אלא שהמורכבות המשפטית אפילו אינה נעצרת בכך. בפרויקט של התחדשות עירונית, ובוודאי אשר עסקינן בפרויקט גדולים במיוחד, מתגלים קשיים ייחודיים כמו דירות נטושות עם זהות לא ברורה של בעליהן, בעלי דירות שנפטרו אך סובלים מריבוי יורשים (או דווקא להיפך - נעדרי יורשים), יורשים שמצויים בחו"ל ועד כהנה בעיות. פעמים רבות, הדרך להוציא את העגלה מהבוץ מחייבת את היזם עצמו להיכנס לתוך 'המערכת המשפחתית' של אותה דירה. בין אם היזם נדרש להתחקות אחר היורשים, למנות מנהל עיזבון זמני או לפעול להוצאת צו ירושה - פתאום מתווספת למערכה עוד תחנה - בית המשפט לענייני משפחה.

בית משפט זה הנו אמנם ערכאה מקצועית כשלעצמה, אך לרוב עיסוקם של שופטי בית משפט זה אינו כולל דקויות של התחדשות עירונית. במקרים כאלה, מוצא עצמו היזם נאלץ להקדיש משאבים רבים כדי לשכנע ערכאה שאינה בקיאה בתחום את החשיבות במינוי דחוף של מנהל עזבון זמני רק מהטעם שבעל דירה פלוני נפטר ממש לפני קבלת היתר בניה או אישור אחר, בעוד שאיתור יורשיו וקבלת צו הירושה עשוי לקחת חודשים רבים נוספים במקרה הטוב. לקשיים אלו אף מתלווים קשיים נוספים - כגון הצורך להתמודד עם התנגדויות מצד נציגי האפוטרופוס הכללי, שאינם מונחים תמיד על ידי שיקולים רחבים של ההתחדשות העירונית אלא על פי אינטרסים משפטיים צרים הנוגעים לתא המשפחתי הספציפי בלבד.

עד כאן עלולה להתקבל המסקנה שחייו של יזם התחדשות עירונית אינם פשוטים וכי ההוצאות המשפטיות שלו לעיתים גבוהות מהנדרש. אבל הפיצול המתואר אינו רק מטרד ביורוקרטי ליזמים ומקור פרנסה לעורכי הדין, אלא בראש ובראשונה - פוגע בדיירי הפרויקט עצמם. פרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב פרויקטים ארוכים, שפרק הזמן מהיום הראשון שבו נכנס נציג היזם לבניין ועד שמתחיל פינוי הבניין - לעיתים לוקח שנים רבות (גם 10-12 שנים אינו פרק זמן מופרך במתחמי פינוי בינוי מורכבים).

משכך, האינטרס של הדיירים הוא דווקא לנסות ולקצר תהליכים ולפשט אותם, אך במקום זאת דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מוצאים עצמם מתמודדים עם הליכים ממושכים בבתי משפט שונים, כאשר לעיתים סוגיות משפטיות משיקות נדונות בנפרד, בלי סנכרון אמיתי.

עם כל הרצון הטוב של כל המעורבים (אולי למעט של הסרבנים), המערכת כרגע מתקשה להעניק פתרונות מהירים ואחידים, כפי שראוי היה לעשות במדינה שרק חוותה מלחמה קשה ויודעת שבשנים הקרובות גם תתמודד עם רעידת אדמה כזו או אחרת.

אם התחדשות עירונית היא אינטרס לאומי, ונדמה שאין כיום מחלוקת על כך - ראוי שגם המערכת המשפטית תתאים את עצמה למציאות זו. יש להקים בית דין ייעודי להתחדשות עירונית, שירכז תחת קורת גג אחת את כל ההליכים המשפטיים הקשורים בפרויקטים אלו. בית דין כזה יוכל לדון, בין היתר, בתביעות כנגד דיירים סרבנים, בסוגיות תכנוניות, במחלוקות חוזיות בין יזמים לדיירים, וכן בבעיות מורכבות הקשורות לעיזבונות ולבעלי זכויות שאינם יכולים להביע את עמדתם. כך תיווצר ערכאה המתמחה בתחום, שתבטיח דיון מהיר, מקצועי ויעיל יותר, תוך הקניית ודאות משפטית לכל הצדדים המעורבים.

בית דין שכזה יכול להיות מוסד עצמאי, בדומה לבתי הדין לעבודה, או לחלופין לעשות שימוש בתשתית קיימת- כדוגמת מחלקה ייעודית בבתי המשפט האזרחיים. כך או כך, עליו להיות מאויש בשופטים בעלי התמחות בתכנון ובנייה, בנדל"ן ובמשפט מסחרי, ולפעול על פי תקנות שיתאימו במיוחד לצרכי ההתחדשות העירונית.

מעבר לכך, ריכוז כלל המחלוקות בנושא בפני ערכאה מקצועית, אף תאפשר לרכז גם מעין ועדות גישור ייעודיות שיפעלו לצד בית הדין, אשר גם הן בתקווה יאפשרו פתרון מחלוקות בין הצדדים באופן מהיר יותר, תוך הפחתת העומס על בתי המשפט.

במציאות שבה המדינה מקדמת התחדשות עירונית כמדיניות לאומית, אין הצדקה להותיר את ההליכים המשפטיים במבנה מסורבל. המערכת המשפטית הנוכחית סובלת מעומס מיותר בשל ריבוי הליכים כפולים ומיותרים, והקמת בית דין ייעודי היא לא רק צעד מתבקש - היא ממש הכרחית להמשך פיתוח ההתחדשות העירונית בישראל. הגיע הזמן לאחד את כל ההיבטים המשפטיים של התחום תחת קורת גג אחת, ולאפשר דיון מקצועי, ממוקד ויעיל.