דירה בהנחה: צעד קטן למדינה, צעד גדול לזוגות הצעירים

הליך שליחת הודעות הזכייה לזכאי "דירה בהנחה" יצא אתמול לדרך לאחר שבימים האחרונים בוצעו 58 ההגרלות. במסגרת ההגרלה יוצעו 3,925 יחידות דיור מוזלות ב-15 ערים שונות. על פניו, מדובר בהזדמנות עבור זוגות צעירים וחסרי דיור להיכנס לשוק במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק הגבוהים, אך בדומה לתוכניות גג קודמות גם הפעם קיים מרחף סימן שאלה האם זהו הפתרון האמיתי למשבר הדיור.

ביחס להסכמי גג קודמים כ"מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ו"מע"מ אפס", לזכות הגרלת "דירה בהנחה" עומדים מספר יתרונות בולטים. ראשית, היא מציעה מיקומים מגוונים יותר ומאפשרת גם ליישובים קטנים להשתתף. הקריטריונים לזכאות הורחבו, כך שאוכלוסיות נוספות יכולות להירשם, מה שמגדיל את הסיכוי של יותר אנשים לזכות. כמו כן, ההגרלה מנוהלת באופן דיגיטלי ושקוף יותר, שמפחית עיכובים וחוסר ודאות. יתרון נוסף ומשמעותי הוא הקצאת 20% מהדירות למשרתי מילואים פעילים, צעד שמספק עדיפות לאחוז אחד בלבד מהאוכלוסייה שנושא על גבו את נטל השמירה על הביטחון עבור כלל אזרחי ישראל.

עם זאת, המציאות כדרכה מורכבת יותר. למרות הרצון הטוב, היישום של תוכניות דיור ממשלתיות נתקל לא אחת בקשיים, כשאחת מהבעיות המרכזיות היא מספר מועט של יזמים שלוקחים חלק בהגרלות בעקבות חששות מהפסדים עקב ההגבלות על מחיר המכירה, הריביות הגבוהות, עלויות הקשיים שמערימים הבנקים על מתן אשראי ותשומות הבנייה שעולות בעקביות, כאשר מלכתחילה שולי הרווח לפרויקט עומדים על 15% לכל היותר. בנוסף לא פעם מוערמים על הקבלנים קשיים רגולטוריים נוספים שאינם מותירים להם למכור אחוז מספק מהדירות בכל פרויקט בשוק החופשי על מנת למזער סיכונים ולאפשר השקעה גדולה יותר במרחבים המשותף בבניין, דבר שמוביל לפרויקטים תקועים או עיכובים משמעותיים במסירת הדירות.

כך, גם בצד הרוכשים כאשר הריבית הגבוהה על המשכנתאות מקשה על זוגות צעירים לרכוש דירה. המדינה אמנם מציעה פתרונות מימון מסובסדים במסגרת "דירה בהנחה", כשהזכאים צריכים להביא מהבית הון עצמי של 100 אלף שקלים לפחות, סכום זניח עבור משפחות מבוססות, אבל מורכב בהרבה עבור אלפי זוגות צעירים או משפחות חד הוריות שאין להם תמיכה מהבית, כשגם בהיבט הזה אחוז ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם למחיר הדירה ולמדיניות בנק ישראל. ללא פתרונות מימון נגישים יותר, קיים חשש שמימוש הזכייה עדיין תישאר בגדר חלום רחוק עבור רבים מהזכאים.

בנוסף, קיימת בעיה של פערי מחירים בין אזורים שונים. בערים מרכזיות כמו ירושלים לדוגמה, למרות ההנחה, מחירי הדירות עדיין גבוהים מאוד, ולעיתים אינם בהישג יד גם לאחר ההנחה. למעשה, עבור רבים, זכייה בהגרלה אינה מבטיחה שהם אכן יצליחו לעמוד בתנאי התשלום והמשכנתאות.

בשורה התחתונה, הגרלת "דירה בהנחה" היא בהחלט צעד חיובי שמסייע לחלק ניכר מהזוגות הצעירים ומשפחות ממעד סוציו אקונומי נמוך, אך היא עדיין מהווה פתרון חלקי למשבר הדיור. כדי שהתוכנית תהיה אפקטיבית באמת, יש צורך להגדיל את מספר הפרויקטים, לוודא שהמחירים המוזלים אכן מתאימים להכנסה הממוצעת של הזכאים, ולתת מענה טוב יותר לאתגרים הפיננסיים שממתינים לזוכים.

הכותב, אלון יוניאן, הוא יו"ר הוועדה המרחבית לתכנון ובניה 'זמורה'