לעתים, דברי הנגיד לאחר החלטת הריבית חשובים לא פחות מההחלטה עצמה. התחזיות שלו לעתיד עשויות לגרום לתנועות בשוק, הן מעלה והן מטה, ומזיזות את עקומת הביקוש וההיצע בשוק הנדל"ן. כך קרה בימים האחרונים, כאשר נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, הודיע בראיון לרשת CNBC שהוא צופה הפחתה של הריבית בשתי פעימות עד סוף השנה.
הודעה זו ריגשה לא מעט לווי משכנתאות בישראל, שכן הורדת הריבית האחרונה נעשתה בינואר 2024, לאחר קרוב לשנתיים של עליית ריבית אגרסיבית, שנועדה להפחית את מחירי הנדל"ן בשוק. ברוב המקרים, הפחתת ריבית משדרת לשוק שהמצב עשוי להשתפר. עם זאת, הפחתה כזו, כמו זו שבוצעה בינואר אשתקד, מ-4.75% ל-4.5%, שומרת על רמות ריבית גבוהות, כשההחזר החודשי של המשכנתה לא משתנה באופן משמעותי.
השאלה המרכזית עבור נוטלי המשכנתאות, אותה נבחן בכתבה זו, היא כיצד ההפחתה של הריבית תשפיע על יתרת חשבון הבנק שלהם. רוכשי דירות שלקחו משכנתאות לפני העלאת הריבית הראשונה באפריל 2022, מצאו את עצמם עם החזר חודשי שהאמיר ביותר מ-2,000 שקל. גם שוכרי הדירות ספגו לא מעט, שכן לעיתים רבות בעלי הדירות העבירו את עליית החזר ההלוואה לשוכרים.
פרופ' אמיר ירון התייחס בראיון ל-CNBC לענייני ריבית. הוא כלל בו את תחזית האינפלציה, ואמר בפורום בדאבוס שהאינפלציה עדיין מעל היעד של 3%-1%. במהלך השנה האחרונה האינפלציה חזרה ליעד אך חוותה עליות בחודשים מסוימים, מה שגרם לנגיד להרהר האם יש צורך בהפחתה נוספת עד לסוף השנה.
בסופו של דבר הריבית נשמרה, אך פרופ' ירון נתן הצצה לגבי מה שצפוי בשנת 2025. "יש סיכוי להפחתת ריבית אחת או שתיים במחצית השנייה של השנה", ציין. "באותו זמן, האינפלציה צפויה לחזור ליעד". הוא הוסיף בראיון לרויטרס שהריבית עשויה לרדת מוקדם יותר, אם הוא יזהה שהאינפלציה, כלומר מדד המחירים, תרד יחד עם התחזקות השקל. כך או כך, ניתן להניח שבהודעה הבאה ב-24 בפברואר, הריבית לא תשתנה.
אז בכמה צפויה לרדת המשכנתה שלכם?
בחנו מה עשוי לקרות לנוטלי המשכנתאות אם הריבית תרד בחצי אחוז. פרופ' ירון לא ציין את שיעור ההפחתה, אך ניתן להניח שאם יפחית את הריבית פעמיים, כפי שהוא צפה, זה יקרה בשיעור של רבע אחוז בכל החלטה, ולא חצי אחוז (בדקנו, בפעם האחרונה שהריבית ירדה ב-0.5% ומעלה, זה היה בינואר 2009, אז הנגיד הפחית את הריבית ב-0.75%, לרמה של 1.75%). כלומר, הריבית תעמוד על 4% בסוף 2025 ושיעור ריבית הפריים על 5.5%.
קשה לכלול בחישוב הזה את כל השפעות המשכנתה. הסיבה לכך היא שאין לנו מידע על התמהיל במשכנתא שלכם, אחוז המימון והסכום שלוויתם. לכן, ניסינו להציג את ההשפעה על משכנתא עם מרכיב ממוצע של ריבית פריים והשתמשנו בשיעור הריבית ששהה על 4% - כלומר, ריבית נמוכה בכחצי אחוז.
המשכנתה הממוצעת בישראל עומדת על 1.1 מיליון שקל, אבל זה לא בהכרח משקף את רוב רוכשי הדירות בשלוש השנים האחרונות. מחירי הנדל"ן עלו, ובהתאם המשכנתה הממוצעת של השנים האחרונות גדלה. נניח שרכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים, עם הון עצמי של מיליון שקל. אם לקחתם משכנתה של 2 מיליון שקל, בתמהיל שמשתף שליש בריבית קבועה ולא צמודה, שליש בריבית פריים ושליש בריבית צמודה ומשתנה כל 5 שנים. שינינו קצת את התמהיל כדי לבחון את ההשפעה בטווח הקצר וגילינו שההחזר החודשי נשאר פחות או יותר באותו הסכום, עומד על 10,503 שקל.
עכשיו, עדכנו את שיעור הריבית. יש לזכור שבפברואר 2023 הריבית עלתה ב-0.5% ל-4.25%. הריבית לא הייתה בדיוק 4% מאז יולי 2008. אז מה תהיה ההנחה לאחר הורדת הריבית? עבור משכנתה של 2 מיליון שקל, מדובר בהפחתה של כ-600 שקלים (597 ליתר דיוק), וההחזר החודשי יעמוד על 9,906 שקל. לפני שנמשיך, חשוב להדגיש: הפחתת הריבית עשויה להשפיע על המדד. לכן, כדי לדייק את התוצאות בטווח הקצר, נטרלנו את ההשפעה הזאת באמצעות לקיחת הלוואה עם ריבית משתנה כל חמש שנים.
כמו כן, ב-2023 הנגיד הודיע על כוונתו להפחית את הריבית מספר פעמים עד סוף השנה. לאחר מכן, דובר על ירידה מתונה בתחילת 2024 (מה שאכן קרה, אך בשיעור של רבע אחוז בלבד), אולם ניתן לקבוע שהמלחמה שינתה את כללי המשחק. כדי להבטיח שהנתון שקיבלנו ישקף באמת את ההשפעה על רוכשי הדירות, שיחקנו עם התמהיל וגילינו הפחתה של בין 550 ל-635 שקל, בהתאם למסלול הנבחר. במידה שלקחתם משכנתה בסכום נמוך יותר, סביב 1.5 מיליון שקל למשל (שכאמור, במקרה כזה הריבית בממוצע עשויה להיות טובה יותר, אך זה תלוי גם בשיעור המימון), ההערכה היא שהמשכנתה שלכם תרד בסביבות 440-450 שקל.