חוזר לפרוח: זה הזמן לקנות דירה להשקעה בדרום ובעוטף עזה?

מעולם לא היה זמן מתאים יותר לנאום הכלניות המפורסם בהקשר למצב הנדל"ן בדרום, בדגש על יישובי העוטף והערים המרכזיות בחבל ארץ זה. מהשבר הגדול ביותר בתולדות המדינה במתקפה הרצחנית שבה פתח חמאס באותה שבת שחורה, נוצרת גם תקווה ותקומה נדל"נית חסרת תקדים ביישובי האזור.

בימים שבהם מדינת ישראל כולה נדרשת להתמודדות עם אתגרים ביטחוניים וכלכליים, עוטף עזה מציב את עצמו מחדש כמרכז הזדמנויות ייחודי ומעורר השראה. תהליכים אחרונים מצביעים על כך שבמקום שבו רבים רואים קשיים ובצדק לאור אירועי הטבח הנוראי, אחרים מזהים פוטנציאל אדיר - בחדשנות, בבנייה ובפיתוח קהילתי. עוטף עזה עובר תקופה של שינוי, וההשקעה בו היום עשויה להפוך למפתח של צמיחה כלכלית ולחיזוק חברתי לטווח הארוך.

"עוטף עזה הוא אזור שבו האתגרים פוגשים חזון והזדמנות. הפיתוח המואץ, התמיכה הממשלתית והחוסן הקהילתי הופכים אותו לאחת האפשרויות הייחודיות ביותר בנדל"ן בישראל. המשקיעים שמאמינים באזור הזה ורואים את הפוטנציאל האדיר שלו, עשויים למצוא בו לא רק תשואה כלכלית, אלא גם הזדמנות לקחת חלק משמעותי בעיצוב עתידו של עוטף עזה", אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר.

רק לאחרונה פורסם על ידי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) כי העיר אופקים נמצאת במקום השלישי בישראל בכמות הדירות שנמכרו ברבעון השלישי (אוגוסט - אוקטובר 2024) עם 575 דירות חדשות, נתיבות נמצאת במקום החמישי עם 318 דירות חדשות שנמכרו, אשקלון ממוקמת במקום השביעי עם 311 דירות חדשות שנמכרו. כמו כן, אשקלון גם ממוקמת במקום החמישי בארץ בכמות דירות יד שנייה שנמכרו ברבעון זה, והנתון הוא 415 דירות שנמכרו. פריחה נדל"נית כזו לא זכורה זמן רב ביישובי הדרום, והמספרים עולים אף על התקופה שקדמה למלחמה, שגם בה דובר רבות על הביקוש הגבוה ביישובי הדרום.

גם דוח הכלכלן הראשי מאשר כי בשנת 2024 חל גידול של עשרות אחוזים ברכישה של דירות על ידי משקיעים גם באופקים וגם בשדרות. מדובר ברכישות של מאות דירות על ידי המשקיעים לצד שיווקם של אלפי יחידות דיור בחודשים החולפים במכרזים של המנהל באופקים, אשקלון, נתיבות ובאזורים נוספים בדרום. זה קורה לצד מכירות של בתים במושבים במחירים שנעים בין 4-2.5 מיליון שקל בממוצע (תלוי בגודל המגרש והבית לצד הגימור כמובן).

שמול מסביר: "אחת הסיבות המרכזיות לתופעה נדל"נית זו נעוצה בעובדה שהמצב הבטחוני משתפר בצורה משמעותית, עד לעובדה ששלטון חמאס ברצועה קרס. לכן האמונה של אלו שמגיעים לרכוש נדל"ן באזור זה, משקיעים, משפרי הדיור והזוגות הצעירים מאמינים כי המצב הבטחוני ההולך ומשתפר באזור לצד הטבות ממשלתיות משמעותיות. מעבר לכך קיימות כעת גם אפשרויות מימון נרחבות של הלוואות על חשבון נכס קיים בשיעור של 70 אחוז אל מול 50 אחוז בשאר אזורי הארץ, וגם תמריצים ממשלתיים והטבות מס משמעותיות למי שבוחר להעתיק את מקום מגוריו לאזור זה".

עוד, מוסיף שמול: "גם תהליכי הבירוקרטיה הישראלים היודעים לשמצה קוצצו בצורה משמעותית לטובת בנייה מחדש של היישובים באזור ואפשר לראות הקמה של תשתיות חדשות כמו כבישים, מבני ציבור כמו גני ילדים, וכו אשר נבנים בקצב מסחרר. זאת כדי לעמוד בביקושים ההולכים וגדלים במושבים, בקיבוצים ובערים המרכזיות הצמודות לעוטף".

קצב התחלות הבנייה, שגם ככה היה גבוה עוד לפני אוקטובר 2023, מציג עלייה של מאות אחוזים בעשור האחרון בערים מרכזיות כמו שדרות, אופקים ונתיבות, לצד בנייה מסיבית של עשרות בתי קרקע ביישובי העוטף המושבים.

בנוסף לכך, בוצעו הרחבות של הקיבוצים שלא יכלו לעמוד בקצב הביקוש הגבוה לחיי קהילה לצד רמת מחירים סבירה לעומת החיים בשרון, בשפלה ובמרכז שהם יקרים בצורה משמעותית לעומת חיי היום יום ביישובי העוטף והסביבה.

לדברי ניר שמול: "הצמיחה באה לידי ביטוי גם בכמות האוכלוסייה בכל אחת מערי הדרום (שדרות, אופקים, נתיבות), עקומת הצמיחה בהן עולה על עקומת העזיבה (גם אשקלון מתהדרת בנתון זה שמאפיין כמה ערים בודדות בישראל), כלומר מאזן ההגירה הוא חיובי. בכל הערים הללו באה לידי ביטוי הפריחה הנדל"נית גם במחירי הדירות הממוצעות שקפצו בעשור האחרון ממחיר ממוצע של דירה 700-500 אלף שקל למחיר דירה ממוצע של 1.5-1.1 מיליון שקל. במקביל אפשר לראות גם כמות גדולה של שכונות חדשות אשר מעניקות מגוון גדול של שירותים קהילתיים. השכונות החדשות מתאימות למשפחות צעירות שמעוניינות להעניק לילדיהן שירותי חינוך מתקדמים וחיי קהילה, אל מול אנשים שמבקשים לגור בבית פרטי גדול אל מול האפשרות לדירה קטנה במרכז במחיר גבוה אף יותר".

"ההשקעה הממשלתית הנרחבת באזור ניכרת בכל פינה. תמריצים יוצאי דופן לעידוד בנייה והתחדשות ניתנים במסגרת התוכנית הלאומית, הכוללת תקציבים ייעודיים ומשמעותיים לשיקום ופיתוח. בין ההשקעות הבולטות אפשר למנות את אזור התעסוקה החדש המוקם ליד קיבוץ ניר עם, ואת הרחבת הכבישים ותשתיות התחבורה שמחברים את האזור לערים מרכזיות כמו באר שבע ואשקלון. צריך לזכור שהאזור מאופיין בקהילות חזקות, שיתופיות ומלוכדות, שמצליחות לשמור על תחושת המשפחתיות גם בתקופות קשות".

"במושבים רבים מדווחים על ביקוש הולך וגובר לבתים פרטיים הן למכירה והן להשכרה במסגרת הבתים הקיימים וגם במסגרת הרחבות לקהילות חדשות. הדבר מושך משפחות צעירות רבות המחפשות כאמור חינוך איכותי לצד אורח חיים כפרי /קיבוצי. בעוד מחירי הנדל"ן במרכז הארץ ממשיכים לזנק, אזור עוטף עזה מציע נכסים במחירים נוחים יחסית עם זאת התהליכים המהירים של פיתוח תשתיות והביקוש המוגבר מצביעים על כך שמחירי הדיור עשויים לעלות בשנים הקרובות. עבור משקיעים, מדובר בהזדמנות ייחודית להיכנס לשוק המתפתח לפני שהמחירים יתייצבו ברמות גבוהות יותר".

שמול מוסיף כי: "גם שוק השכירות בעוטף עזה מתרחב בחודשים האחרונים, בעקבות הגירה חיובית של משפחות וצעירים וכן בזכות פרויקטים חדשים למגורים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ומכרזי מנהל ודיור להשכרה ארוכת טווח".

לדבריו של שמול נותרו מספר אתגרים: "על המדינה לעודד בעוטף תעסוקה, תחבורה מתקדמת, תמריצים כלכליים, מיסוי מופחת, הטבות במשכנתא, קיצור הליכים בירוקרטיים, מערכת חינוך ובריאות מתקדמת. על המדינה והצבא ליישם את תפיסת הביטחון החדשה אל מול גבול עזה כאשר המבחן האמיתי הוא מבחן האיום המשתקף מהצד השני ולא הסתמכות על תקופות של שקט ארוכות והתעצמות מחדש של הצד השני. וכמובן הטבות למשקיעים, מס הרכישה בישראל על דירה שנייה הוא שמונה אחוז, ניתן להוריד את מס הרכישה באזור העוטף (וכמובן בצפון גם) ל-3 אחוז מס, כדי לעודד משקיעים להשקיע באזור".

לסיכום, אומר שמול: "עוטף עזה כיום הוא אזור שבו האתגרים פוגשים חזון והזדמנות. הפיתוח המואץ, התמיכה הממשלתית והחוסן הקהילתי הופכים אותו לאחת האפשרויות הייחודיות ביותר בנדל"ן בישראל. המשקיעים שמאמינים באזור הזה ורואים את הפוטנציאל האדיר שלו, עשויים למצוא בו לא רק תשואה כלכלית, אלא גם הזדמנות לקחת חלק משמעותי בעיצוב עתידו של עוטף עזה".