למרות המלחמה והצורך העז בממ"ד, במחוזות הצפון והדרום ההתחדשות העירונית נשארת מזערית יחסית להתחלות הבנייה הכלליות במדינה. על אף הגידול במספר התוכניות המאושרות להתחדשות עירונית, הכוללות בניית אלפי יחידות דיור, אנחנו עדים לכך שבפועל לא מתבצעת עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38-2. כך, עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שביצעה החברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
על פי הנתונים, בשנה האחרונה (אוקטובר 2023 עד ספטמבר 2024) החלה בנייתן של כ-11,064 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38-2, לעומת 11,190 יחידות בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מדובר בירידה זעירה של כ-1.1%. התחלות הבנייה הללו מהוות כ-19% מהתחלות הבנייה הכלליות.
בבחינת הנתונים הרבעוניים, ניתן לראות שברבעון השלישי של 2024 החלה בנייתן של 2,421 דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38-1, לעומת 3,340 יחידות ברבעון השלישי של 2023, לפני המלחמה - מה שמעיד על ירידה של כ-28%.
בהשוואה בין המחוזות, במחוז ירושלים החלו לבנות בשנה האחרונה 1,255 יחידות דיור בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, גידול של 28.3% ביחס לתקופה המקבילה. במחוז תל אביב החלו לבנות 5,834 יחידות, עלייה זעירה של כ-0.6%. עם זאת, שאר המחוזות הציגו ירידות משמעותיות, במיוחד במחוזות הצפון והדרום.
במחוז הצפון, החלה בנייתן של רק 113 יחידות דיור השנה, ירידה של 51.3% לעומת השנה הקודמת. במחוז הדרום, נרשמה ירידה של 22% עם 220 יחידות חדשות. בנוסף, ירידות נוספות של 22% ו-3% נרשמו במחוזות המרכז וחיפה, בהתאמה.
כאשר בוחנים את משמעות ההתחדשות העירונית ביחס לבנייה של דירות חדשות על קרקעות פנויות, מתברר שבמחוז תל אביב ההתחדשות העירונית מהווה כ-50% מהתחלות הבנייה, ובמחוזות ירושלים, המרכז וחיפה כ-20%. לעומת זאת, במחוז הצפון מדובר רק על 1% ובמחוז הדרום על 2% בלבד.
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין כי "הנתונים מתייחסים להתחלות הבנייה מאז אוקטובר 2023, כלומר מאז תחילתה של מלחמת חרבות ברזל. למרות הצורך החיוני בממ"דים ובחיזוק השכונות הוותיקות במרחבים הצפוניים והדרומיים, אשר ספגו את עיקר הטילים במהלך המלחמה, אנו עדים לנסיגה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, זאת על אף שהתחלות הבנייה הכלליות לא ירדו. בכל מחוז הצפון נהרסו בשנה האחרונה רק 136 יחידות דיור, ובמחוז הדרום כ-222 דירות בלבד".
פתרון המוצע לבעלי הדירות הישנות במרחבים הדרומיים והצפוניים הוא לא להמתין למדינה, לרשות המקומית או ליזם שידפוק על הדלת, אלא להתחיל ולקדם את הפרויקטים על פי המודל החברתי בפינוי-בינוי, שמעביר את הכוח לידיהם של בעלי הדירות ומאפשר להם, בעזרת אנשי מקצוע, להגיש לרשות המקומית תוכנית בניין עיר המבטאת את האינטרסים שלהם.
אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מחלוצות הפינוי-בינוי בישראל, התייחס לפער בין תוכניות פינוי-בינוי שאושרו לבין אלו שיצאו אל הפועל. הוא ציין כי "יש הרבה תוכניות התחדשות עירונית שיישארו על הנייר, כי המתכננים - בין אם זה הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית או הותמ"ל - אינם אלו שיבנו אותם בפועל. היזם הוא זה שלוקח את הסיכון בבניית פרויקטים של פינוי-בינוי. אם היזם ירגיש שאין כדאיות כלכלית, או אם הוא יחשוש מהמצב הביטחוני, מהריבית הגבוהה, או משכר הדירה שעולה, הוא לא ייצא לפרויקט. לכן, מי שמתכנן תוכניות ורוצה שהן יצאו לפועל צריך לדאוג לרווח הראוי ליזם, ורק זה יגרום לעלייה משמעותית בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית".