המדריך המלא: נכס להשקעה בחו"ל עם מינימום סיכון? כן, זה אפשרי

הסיפור הזה, לצערנו, חוזר על עצמו לעיתים תכופות: חברת השקעות נדל"ן בחו"ל קורסת, ואיתה גם כספי המשקיעים. זה קורה בזמן שהשקעות בנדל"ן מעבר לים התרחבו והשתכללו כמעט לכל פורמט אפשרי, החל מרכישה באופן ישיר של נכס או קרקע בחו"ל, דרך קניית מניות של חברות ציבוריות הפועלות בתחום ועד השקעה לצד קרנות נדל"ן מקצועיות - סחירות ולא סחירות - המתמחות בהשקעה בשווקים וסקטורים דומיננטיים.

ריבוי החלופות, לצד הצורך בניצול הזדמנויות ופיזור סיכונים יעיל, הוביל רבים מהמשקיעים - מוסדיים ופרטיים - לנתב כספם להשקעות נדל"ן בשווקים זרים ביתר שאת בשנים האחרונות. ואולם, על אף שהיצע האפשרויות הפכו את ההשקעה לנגישה - היא נותרה לא פשוטה. המשמעות היא שהשקעה בשוקי נדל"ן בחו"ל אמנם נגישה כנראה מאי-פעם, אך פערי מרחק וידע, בצד היעדר היכרות מעמיקה עם שוק היעד, כמו גם מלכודות הפיתוי שטומנות חלק מהחברות, מחייבים את המשקיעים לבחון כל הצעה להשקעה באופן יסודי, אחראי ומעמיק.

אלא שעוד קודם לאופן שבו יש לבחון כל הצעה להשקעה, יש להגיע לתשובה כיצד ראוי ונכון להשקיע בנדל"ן בחו"ל - האם באופן ישיר או באמצעות קרן נדל"ן מקצועית? כדי להגיע למסקנה נדרש לפרוט את הפרמטרים ביחס לכל דפוס השקעה, ולבחון את היתרונות מול החסרונות.

כל אלו, לכל הפחות ייצרו משוואה שתסייע להבין במה כרוכה כל אחת מחלופות ההשקעה ואיזו מהן תהיה האידיאלית עבור המשקיע, ותאפשר לו לצמצם סיכונים ולמקסם ביצועים. דפוס ההשקעה "המסורתי" - כלומר רכישה ישירה של קרקע או נכס ריאלי מעבר לים - מאפשר למשקיע לבצע את העסקה באופן ישיר כאשר זו כרוכה בשכר טרחה לעורך דין, עמלת תיווך וכיוצא באלו. ההוצאות וההכנסות מנוהלות על-ידיו והוא אינו נדרש לחלוק אותן עם אחרים; כלל ההחלטות הן באחריותו ונתונות לשיקול דעתו הבלעדי; זהו יתרון עבור אלו שיש להם ידע רב ומעמיק על שוק היעד לצד המשאבים הרבים והיכולת להתמודד עם ניהול נכס בתנאי שוק משתנים.

אלא שהשליטה המלאה והבלעדית בנכס, שעשויה תחילה להישמע כיתרון, כרוכה באתגרים רבים ועלולה להתברר תוך מהרה כחיסרון. למעשה, רכישה או השקעה בנכס בודד נושאת מורכבות רבה, שספק גדול אם ניתן להתמודד עימה לבד - ובפרט כאשר מדובר בנכס במרחק רב. כדי לרכוש נכס נדל"ן איכותי ולבצע עסקה עם פוטנציאל, יש לבצע חקר שוק מעמיק, ממושך ויסודי.

לדברי אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס (Profimex), הפעילה כבר שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן גלובליות עבור משקיעים ישראלים כשירים, נדרש לשם כך סט מאפיינים וקשרים ייחודיים שאין לרשותו של המשקיע היחיד. "היכולת לאתר נכסים להשקיע בהם ולנהל אותם בצורה מקצועית ואחראית נשענות על ניסיון, כישורים ומומחיות שנרכשים לאורך שנים ארוכות, גם במהלך תקופות מאתגרות. מאפיינים אלו מאפשרים למומחים לבחון ולנתח כל השקעה פוטנציאלית, החל מהתנאים הפונדמנטליים ועד לפרטי פרטים ביחס לנכס וסביבתו: מגמות דמוגרפיות המאפיינות את האזור; שיעור הצמיחה; התרבות העסקית; אופי האוכלוסייה; הפן המשפטי; הרגולטורי והמיסויי; פוטנציאל השבחת הנכס, וזו רק רשימה חלקית".

רוזנהיים מדגיש כי בחינת פרמטרים אלו נדרשת עוד קודם לביצוע העסקה, על מנת לבחון, במקביל לפרמטרים אחרים, גם את המורכבות התפעולית שלה.

עוד הוא מדגיש כי צריך לזכור שהשקעה בנכס בודד פירושה ריכוז כל הביצים בסל אחד, ויצירת משוואת סיכון-סיכוי שברירית במיוחד. "מספיק פיצוץ בצנרת או שינוי רגולטורי בשוק שהמשקיע לא הכיר ונערך אליו מבעוד מועד כדי לרסק את כל ההשקעה". רוזנהיים מציג כדוגמה נוספת את תופעת הפולשים (Squatters) לנכסי מגורים בארה"ב, שדורשת בקרה שוטפת ומעורבות של גורמי אכיפה.

"במצב כזה, משקיעים עצמאיים, שאין ברשותם את הכלים המשפטיים והניהוליים הדרושים לטיפול בנושא, נקלעים למצוקה ומוצאים את עצמם מתחרטים על ההשקעה. באשר לשאלה איך ניתן לגדר את אותם הסיכונים, מסביר רוזנהיים כי מנהלים מקומיים מנוסים ומקצועיים שנוטלים את האחריות על הניהול לכל אורך שרשרת הערך - החל מאיתור הנכס, דרך בדיקת הנאותות וניהולו השוטף, לרבות במקרים בהם צצים תרחישים לא צפויים - ועד לרגע האקזיט (מימוש הנכס וחלוקת הרווחים). "ניהול נכס לא יכול להיעשות בשלט-רחוק, אין תחליף לנוכחות מקומית ולהיכרות עם השוק - זו הסיבה שמתחילת דרכנו לפני שלושה עשורים בהשקעות נדל"ן החלטנו לחבור למנהלי השקעות מקומיים מקצועיים בכל אחד מיעדי ההשקעה שלנו".

בנקודה זו מגיעים לשיטת השקעה שנחשבת למתקדמת ונפוצה הרבה יותר - באמצעות קרן נדל"ן מקצועית. למעשה, אלטרנטיבה זו עשויה לאפשר למשקיע ליהנות מכל היתרונות שמגלמת השקעה בנכס נדל"ן ריאלי מחד, ומאידך, להישאר פאסיבי ולהישען באופן מוחלט על המקצועיות, היושרה והניסיון של המנהלים שאחראים על ניהול אופרציית ההשקעה מקצה לקצה.

זהו דפוס השקעה שכרוך בדמי ניהול וחלוקת רווחים עם משקיעי הקרן והמנהלים, שזכאים לדמי הצלחה בעת מימוש מוצלח. למעשה, המשקיע, המוגדר כ"שותף מוגבל" מספק למנהל ההשקעה חלק מההון שיאפשר לו לממש את האסטרטגיה המקצועית שלו, אחריותו מוגבלת לסכום ההשקעה שלו והוא אינו מעורב בניהול הנכס, על היבטיו השונים. הניהול, המשאבים והאחריות שנחסכים מהמשקיע מזכים את מנהל ההשקעה בדמי ניהול ועמלות נלוות, שהם תגמול על ניהול אחראי ומקצועי של הנכס.

בעניין זה מסביר רוזנהיים, שהיה מהראשונים בישראל לאפשר למשקיעים להשקיע בנדל"ן מעבר לים (עם הסרת מגבלות מטבע חוץ), כי השקעה עם קרן מקצועית, שנושאת מוניטין וטרק רקורד מוכח, מייצרת יתרון עצום למשקיעים מעצם האפשרות להשקיע בפורטפוליו נכסים מפוזר, עשיר ורב-גוני, מעין תמהיל דומה לזה שמנהלים גופי ההשקעה המובילים בעולם, מבלי להזדקק למשאבים כספיים ומקצועיים גבוהים שדורשת רכישה של פורטפוליו כזה באופן עצמאי. המשמעות היא שהמשקיע נהנה מתשתית ניהול ובקרה רחבה, פיזור בין נכסים באזורים וסקטורים שונים, באמצעות השקעה בודדת. כך, אינו תולה את כספו רק בנכס בודד אלא נהנה מפיזור אפקטיבי ומצמצום מהותי של פרופיל הסיכון בהשקעה.

רוזנהיים דואג להדגיש שגם בדפוס השקעה זה טמונים סיכונים משמעותיים, שעל המשקיעים להיות ערים להם. "מהיכרות של למעלה משלושה עשורים בתחום, וכמה שזה עשוי להישמע לרבים אבסורד, בהשקעות נדל"ן בחו"ל המשקיעים עלולים לפגוש את הסיכון העיקרי בהשקעה עוד בטרם יצאה לדרכה. הכוונה שהסכנה אורבת לעיתים כבר אצל המשווקים, החברות ולעיתים המנהלים עצמם, שיודעים איך להתל במשקיעים ולעצב את התוכנית העסקית בצורה מטעה, למשל כזו שתשקף לכאורה "הנחה של 50% ממחיר השוק" או "נכס עם תשואה מובטחת לעשר שנים".

"אלו תרגילים שיווקיים שנועדו לייצר מלכודות פיתוי, ומשקיעים נדרשים לשים אליהן לב, ולא להשתכנע על סמך סיפורים, לבדוק את המספרים ואת ההיגיון הכלכלי שעומד מאחורי ההשקעה. בתקופה האחרונה אנחנו נחשפים לעוד כישלונות של חברות שמכרו למשקיעים חלומות, שהתבררו בסוף כסיוט. במרבית המקרים הכתובת הייתה מרוחה על הקיר. לצערי, אני מעריך שזו רק ההתחלה - נראה עוד הרבה חברת שהתהלכו זמן רב על חבל דק, שסופו להיקרע".

רוזנהיים מסביר כי פערי התשואות השנתיות בין המנהלים המובילים (Top-quartile) בשוק הנדל"ן לאחרים עשויים להגיע לשיעור דו-ספרתי גבוה. רוזנהיים מונה מספר כללים שיסייעו לזהות המנהלים מקצועיים ולהבטיח זהות אינטרסים בין המשקיע למנהלים:

כאמור, לשותף המקומי חשיבות קריטית בשרשרת הערך ובניהול העסק. "לאורך השנים ריכזנו את מרב המאמצים והמשאבים באיתור, חבירה ובניית יחסי שותפות אסטרטגיים עם מנהלי השקעות מובילים בתחומם, מתוך הבנה שזו החולייה החשובה ביותר בהשקעה". לדבריו, חשוב לבחון את היושרה והניסיון של השותף, האם עבר במהלך השנים גם נקודות שפל, איך פעל למזעור הנזקים ואיך לבסוף נחתמו ההשקעות שהיו תחת ניהולו.

"הקשרים והמוניטין של השותף המקומי משחקים תפקיד מרכזי גם ביכולת להיחשף להשקעות אטרקטיביות, לעיתים עוד טרם יציאתן לשוק". לכן, הוא מסביר, הליך האיתור והבחינה של שותף ממושך ועשוי לקחת מספר שנים כדי להבטיח שהמשקיעים ייהנו משותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה בתחום מומחיותם.

באלמנט זה נעוץ הפער בין חברה שהמודל העסקי שלפיו היא פועלת מייצר רווח מיידי על חשבון המשקיעים, עוד בטרם יצאה ההשקעה לדרך, לבין חברה שמערכת התמריצים שלה תלויה בהצלחת ההשקעה".

"כאשר חברה נשענת על תמריצים המבוססים על הצלחת ההשקעה, תהיה הלימה מובהקת בין האינטרס שלה לזה של המשקיעים שמעידה כי היא מסתמכת על יכולות המקצועיות שיובילו את העסקה להצלחה עבור המשקיעים ועבורה בנקודת ה'אקזיט'. נדבך נוסף הוא האם החברה או מנהליה משקיעים מהונם בפרויקט המיועד, כמסר ברור שהם מאמינים בהשקעה ומעמידים גם את כספם בסיכון. רוזנהיים מסביר כי "זהו אלמנט שמבטיח זהות אינטרסים מובהקת בין הצדדים בהשקעה".

מוניטין וניסיון הם מדדים חיוניים לבחינתה של כל חברה ושל מנהליה. השאיפה היא להפקיד את הכסף בידי חברה מהימנה, ותיקה ועם ניסיון מוכח שמשתקף בהיסטוריית הביצועים לאורך זמן. רמת מקצועיותה של חברה נמדדת בעיקר בעתות של אתגרים כלכליים, כמו משברים פיננסיים .

רוזנהיים מוסיף כי להערכתו במהלך השנה-שנתיים הקרובות נראה היצע של הזדמנויות השקעה יוצאות דופן בשוק הנדל"ן הגלובלי, אך כדי למצות אותן בחוכמה יש לוודא כי הכסף ינוהל אצל מנהלים מקצועיים מנוסים שהוכיחו במשך שנים ארוכות שהם ראויים לכך.

בשורה התחתונה, להשקעות נדל"ן מעבר לים שורה ארוכה של יתרונות ופוטנציאל להניב תשואה עודפת, בניהול אחראי ומקצועי. עם זאת, השקעות אלה מחייבות כאמור מידה של אחריות לבחינת פרטי העסקה, מוניטין החברה והניסיון שצברו מנהליה. אלו יבטיחו, ככל הניתן, שתשקיעו עם גורמים ראויים ומקצועיים שינהלו היטב את השקעתכם ויסייעו למיקסום הפוטנציאל של נתח זה בתיק ההשקעות שלכם.