שוכרי דירות בישראל? אתם כנראה האוכלוסייה הכי מקופחת בעולם

מדוע כל כך הרבה ישראלים חולמים להיות בעלי דירה, אתם שואלים? זה קל, תחפשו את התשובה בשוק השכירות המקומי, המהווה אתגר יום-יומי עבור משפחות, זוגות צעירים ורווקים רבים, שרק מחפשים מקום בטוח ויציב לקרוא לו בית.

כולם יודעים ומרגישים את זה. בישראל, שוק השכירות מעניק עדיפות ברורה לבעלי הדירות, לעיתים רבות על חשבון יציבות השוכרים. בהשוואה למדינות מובילות באירופה, כמו איטליה, פינלנד וספרד, שבהן קיימות הגנות מקיפות המעניקות לשוכרים ביטחון כלכלי וחברתי ויוצרות איזון בין צרכי השוכרים והמשכירים -ישראל נמצאת הרחק מאחור.

בעידן של יוקר מחיה גובר, אין ספק כי נדרשת חשיבה מחודשת על הדרך שבה ניתן לנהל את שוק השכירות בישראל בצורה הוגנת וברת-קיימא. האם נוכל ללמוד משהו מהמודלים המתקדמים בעולם, כדי לשפר את המציאות המקומית? אתן לכם רמז: כן.

בישראל, שוק השכירות נשלט באופן ברור על ידי בעלי הדירות; היעדר רגולציה מספקת מוביל לעומס כלכלי על השוכרים ולחוסר יציבות, כאשר מחירי הדיור הגבוהים מותירות אותם בין הפטיש לסדן.

• חוזים קצרי טווח: חוזי שכירות סטנדרטיים נמשכים לרוב לתקופה של שנה אחת בלבד, ללא חובת הארכה. שוכרים רבים מוצאים את עצמם נאלצים לחפש דירה מדי שנה, דבר המקשה על יציבות כלכלית ומשפחתית.
• חוסר פיקוח על מחירים: מחירי השכירות יכולים לעלות באופן בלתי מבוקר בכל שנה, עם סיום החוזה, במיוחד בערים גדולות כמו תל אביב וירושלים.
• הליך פינוי פשוט ולא תמיד הוגן: כאשר המשכיר טוען שהשוכר אינו עומד בתנאי החוזה, החוק מאפשר למשכיר להגיש תביעה לפינוי המסתיימת לרוב בתוך מספר חודשים, כאשר ברוב המקרים ההגנה תבוא לטובת המשכיר. תהליך זה כולל קבלת צו פינוי מבית המשפט, ובמקרים רבים אינו מצריך דיון ממושך. ההליך הוגן מבחינת המשכירים, שבמדינות אחרות בעולם נאלצים להתמודד עם סכנות להשתלטות על הנכס, אך הוא גם יוצר חוסר ביטחון משמעותי עבור השוכרים, שנאלצים לעיתים להתמודד לעיתים עם פינוי מהיר ולא תמיד צודק, ללא זמן מספיק להתארגנות או מציאת חלופה הולמת.
• היעדר תמיכה ממשלתית: בניגוד למדינות אחרות, נכון להיום כמעט ואין בישראל סבסוד ישיר או הטבות כלכליות לשוכרים, בזמן שהמחירים לא מפסיקים לעלות, מה שמקשה עוד יותר על משפחות צעירות בתחילת דרכן.

באיטליה, חוקי הגנת הדייר מתמקדים בהבטחת יציבות לשוכרים ומספקים להם ביטחון רב:

• חוזים ארוכים: חוזי שכירות סטנדרטיים נמשכים 4 שנים עם הארכה אוטומטית ל-4 שנים נוספות (4+4). החוזים הארוכים מעניקים לשוכרים שקט נפשי וביטחון לטווח הארוך.
• פיקוח על מחירים: שכר הדירה מוגבל להתאמות המבוססות על מדד יוקר המחיה המקומי, מה שמונע התייקרויות פתאומיות.
• הגנה משפטית: פינוי שוכרים הוא תהליך מורכב ויכול להימשך חודשים או שנים, מה שמבטיח שהשוכרים לא יפונו בקלות. נציין כי הדבר יכול להרחיק משקיעים זרים שחוששים להתמודד עם שוכרים שלא מוכנים להתפנות מהנכס.
• תמריצים לשכירות הוגנת: המדינה מציעה הטבות מס למשכירים שמספקים דיור במחיר מופחת.

לדברי שירלי פיין, מומחית נדל"ן ישראלית המתגוררת במילאנו: "באיטליה, השוכרים נהנים מהגנה מקיפה שמאפשרת להם לתכנן את חייהם לטווח ארוך. על כן, חשוב להבין את החוקים לעומק ואף להיעזר באיש מקצוע מקומי, כדי להימנע מבעיות כמשכיר".

בספרד, רגולציית השכירות מתמקדת בהגנה על השוכרים, תוך שמירה על איזון עם צרכי המשכירים:

• חוזים ל-5 שנים: חוזי שכירות מוגדרים ל-5 שנים (או 7 שנים אם המשכיר הוא חברה), מה שמספק לשוכרים יציבות וביטחון.
• תקרת מחירים: בערים גדולות כמו ברצלונה ומדריד יש מגבלות על העלאות מחירי השכירות, מה שמבטיח דיור בר-השגה.
• סיוע ממשלתי: המדינה מספקת תמיכות כלכליות לשוכרים, כולל סבסוד שכר דירה לצעירים ומשפחות.
• שוק נגיש: למרות פיקוח המחירים, התשואה למשכירים נעה בין 3%-5%, נתון המעודד משקיעים.

פינלנד, אשר כובשת את המקום הראשון במדד האושר העולמי מדי שנה, מציעה שוק שכירות שקוף ומאוזן, המשלב הגנות משמעותיות לשוכרים עם תנאים הוגנים למשכירים, כחלק ממערכת רווחה מתפקדת ומעוררת השראה. בין היתר, מציעה המדינה לשוכרים:

• חוזים פתוחים: חוזי שכירות הם לרוב ללא הגבלת זמן, עם אפשרות לסיים אותם בתנאים מוגדרים מראש. משמעות הדבר היא שהשוכרים נהנים מביטחון לטווח ארוך ויכולים לתכנן את חייהם מבלי חשש מפינוי פתאומי.
• פיקוח על מחירים: מחירי השכירות בפינלנד נקבעים ברמות הוגנות, כאשר השוק מבוקר על מנת למנוע ניצול לרעה או מחירים לא סבירים. שיטה זו מבטיחה לשוכרים דיור במחיר בר-השגה תוך שמירה על שוק יציב למשכירים.
• תמיכה ממשלתית: המדינה מספקת סיוע כספי לשוכרים בעלי הכנסות נמוכות, כולל סבסוד משמעותי לשכר דירה. התמיכה מותאמת להכנסות השוכר ומבטיחה שמי שזקוק לה באמת יקבל אותה.
• יציבות בשוק: השוק הפיני מתאפיין ביציבות גבוהה, עם תשואה ממוצעת של 3%-5%, המעודדת משקיעים פרטיים וגופים ציבוריים לשמור על השקעותיהם בשוק. בנוסף, מערכת המשפט בפינלנד יעילה ומספקת פתרונות מהירים לשני הצדדים במחלוקות שכירות, מה שתורם לאמון בין השוכרים למשכירים.

יוון, חביבת המשקיעים הישראלים, היא דוגמה מצוינת למדינה שבה שוק השכירות עובר שינויים רבים לטובת השוכרים, כאשר ההגנות הופכות ליותר ויותר מקיפות:

• חוזים מוגדרים ל-3 שנים: חוזים לתקופה מוגדרת מעניקים לשוכרים יציבות בסיסית, תוך שמירה על גמישות למשכירים. זהו שינוי חשוב במדינה שבה בעבר היו חוזים קצרים ולא מחייבים, כמו בישראל.
• תחילת פיקוח מחירים: אף על פי שבעבר לא הייתה רגולציה משמעותית על מחירי השכירות, רפורמות חדשות מתחילות להכניס תקרות מחירים באזורים מסוימים, במיוחד בערים מרכזיות כמו אתונה וסלוניקי. צעדים אלה מפחיתים את הסיכון להעלאות מחירים דרמטיות.
• תמיכה ממשלתית: הממשלה מתחילה להציע סיוע ישיר לשוכרים בעלי הכנסות נמוכות, כולל סבסוד שכר דירה ותמריצים למשכירים לספק דיור במחיר מופחת. בנוסף, ממשלת יוון משקיעה בשיפור התשתיות ובקידום השקעות בנדל"ן להשכרה ארוכת טווח, במטרה להגדיל את היצע הדירות ולמנוע עליית מחירים דרמטית בשוק.
• שוק אטרקטיבי למשקיעים: למרות ההגנות לשוכרים, יוון מציעה תשואה ממוצעת גבוהה של 4%-6%, במיוחד באזורים תיירותיים כמו האיים. השקעות אלה מספקות יציבות למשקיעים ומקדמות את השוק.