בעל הדעה הוא בעל הדירה: הרוח החדשה של ההתחדשות העירונית

בשנים האחרונות, עקב הביקוש הגובר לפרויקטים של התחדשות עירונית בכל חלקי הארץ מצד יזמים ודיירים כאחד - בעלי הדירות, שהיו עד כה לעיתים קרובות נתונים לחסדי היזמים, מוצאים את עצמם כעת במעמד משמעותי יותר, המאפשר להם לדרוש תנאים טובים יותר ולוודא שהאינטרסים שלהם נשמרים. המהלך הזה מציב אתגרים והזדמנויות, וחשוב להבין כיצד ניתן לנצל את הכוח החדש הזה בצורה אפקטיבית.

עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, מסביר כי "עורכי הדין במשרד פועלים כבר שנים רבות בענף ההתחדשות העירונית, במהלכן ליווינו אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים בכל רחבי הארץ. במהלך העבודה עם בעלי הדירות, המשרד נחוש להבהיר להם את מעמדם כשותפים מלאים בפרויקט בתור בעלי הקרקע, תוך הדגשת זכויותיהם, שכן הדבר אינו תמיד מובן מאליו עבורם. שותפות זו חייבת להתבטא לא רק על הנייר, אלא גם בשטח, ובעלי הדירות צריכים לדעת כיצד לפעול כדי שכל הצדדים המעורבים יכירו ויכבדו את מעמדם החדש. בהקשר זה, חשוב לבחון את הדרכים שבהן בעלי הדירות יכולים לנהל את המצב החדש, ולוודא שהרוח החדשה של ההתחדשות העירונית תוביל לתוצאות חיוביות עבורם".

מהם הגורמים שהובילו להעברת מוקד הכוח לידי בעלי הדירות בתחום ההתחדשות העירונית? כיצד משפיע שינוי זה בשטח על פרויקטים שונים, ומהן הדרכים שבהן יכולים בעלי הדירות לנצל את הכוח המשמעותי שניתן להם? עו"ד רועי דהן מסביר את הנושא.

לעיתים ניתן לחשוב בטעות כי ענף הנדל"ן הוא תחום כבד, ישן ומקובע, אך בפועל שוק הנדל"ן, ובפרט ענף ההתחדשות העירונית, מושפע באופן משמעותי ממספר משתנים כלכליים וחברתיים. מדובר בתחומים אשר נדרשים להתפתח בקצב מהיר ובאופן משמעותי, כדי לענות על הצרכים המשתנים של השוק.

אחת ההשפעות המרכזיות על ענף הנדל"ן נובעת מהבסיס שעליו הוא נבנה: הקרקעות. בשנים האחרונות אנו עדים למחסור משמעותי בקרקעות זמינות לבנייה בישראל, בעוד הביקוש לדירות ונכסים מצוי בעלייה מתמדת. האם משמעות הדבר היא שהשוק ייעצר וימתין לפתרונות בדמות הפשרת קרקעות לבנייה? התשובה היא לא. כאן נכנס לתמונה ענף ההתחדשות העירונית, הפועל כבר למעלה מ-25 שנים ומציע פתרונות חדשניים כמו חידוש ומיגון של בניינים ישנים, ובניית בניינים חדשים וגדולים יותר במקומם.

המחסור בקרקעות זמינות, יחד עם סביבת ריבית גבוהה במשק, הוביל חברות נדל"ן רבות למסקנה כי הפתרון ליצירת יחידות דיור נוספות בישראל מצוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. פרויקטים אלו מבוצעים על גבי קרקעות בבעלות בעלי הדירות, וכך, במקום מצב שבו בשנים הראשונות של הענף בעלי הדירות "רדפו" אחר יזמים כדי להגשים את חלומם, נוצר מהפך שבו חברות היזמות מבינות שכדי לתת מענה לביקושים, יש צורך להתחבר לבעלי הדירות ולראות בהם שותפים פעילים בתהליך.

כיום, אין שיחת סלון שבה לא עולה המושג "התחדשות עירונית" - כולם מעוניינים בה ומביעים עניין רב בה. מדובר ללא ספק בהזדמנות לשינוי משמעותי בחיים, הן בהיבטי חוויית המגורים והן בהיבט הכלכלי. עם זאת, בקרב בעלי הדירות ניתן להבחין בהתפתחות משמעותית בהבנתם את הפרויקט, ואפילו בהתפקחות לגבי מעמדם ותפקידם בתהליך.

תהליך ההתפקחות הזה מתבטא במספר היבטים, ומתחיל כבר בשלב ההתארגנות הראשונית; אם בעבר בעלי הדירות היו ניגשים לפרויקט כמעט בהתמסרות ליזם הראשון שהציע להם דירה חדשה תמורת הדירה הישנה, כיום אנו רואים שינוי תודעתי. בעלי הדירות מבינים את חשיבות המצב ואת הפוטנציאל הגלום בו, הם פחות מסונוורים מהבטחות וממילים יפות, ודורשים הבהרות ברורות.

יתרה מכך, בעלי הדירות מתחילים לגבש התארגנות פנימית: הם בוחרים נציגות ומגבשים תנאי סף לבחירת היזם וכל אחד מהיועצים. כל זאת, מתבצע מתוך מקום של הבנה ברורה: "אנחנו בעלי הקרקע, ואנחנו אלה שקובעים". שינוי זה מדגיש את השינוי המהותי בתודעה ובכוח של בעלי הדירות, אשר הופכים לשותפים פעילים בתהליך ההתחדשות העירונית.

ענף ההתחדשות העירונית מציע לא מעט אפשרויות למיקסום התמורות המסחריות והמשפטיות, אך לצידן ישנם גם סיכונים לא מעטים; כדי לצמצם את הסיכונים למינימום, בעלי הדירות זקוקים ליועצים מקצועיים, בטחונות וערבויות. אם עד לפני כמה שנים בעלי הדירות הסתפקו בטיפול של עורך דין אחד בלבד, היום, עם ההבנה המעמיקה של ההזדמנויות והסכנות הכרוכות בעסקת התחדשות עירונית, הם מבינים את הצורך להגן על עצמם מכל כיוון אפשרי.

כחלק מתהליך זה, מעבר לבחירת עורכי דין בעלי ניסיון מוכח בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעלי הדירות ימנו צוות יועצים מקצוע; צוות זה יכלול שמאי מקרקעין שיבחן את כלל ההיבטים הכלכליים של העסקה, ומפקח (מהנדס בנייה) שיבחן את שלבי התכנון, הביצוע והמסירה. בנוסף, יועצי מס ויועצי ביטוח גם הם ישמרו על האינטרסים של בעלי הדירות בתחום התמחותם.

כמובן, אנו כעורכי דין דואגים להבטיח לבעלי הדירות סט מקיף של ערבויות ובטחונות, כך שיוכלו להיות רגועים ומוגנים בכל שלבי העסקה. בין היתר, אנו נדאג - לערבות לפי חוק המכר בגובה הדירה החדשה; לערבות דמי שכירות לתקופת הביצוע; לערבות להבטחת תשלומי המס בעסקה; לערבות שתספק הגנה לתיקוני בדק בסוף הפרויקט; לערבות שתוודא את רישום הדירה החדשה על שם הבעלים בטאבו; לערבות לניהול הליכים משפטיים, וכמובן פוליסות ביטוח רחבות שיגן על בעלי הדירות.

עו"ד דהן מסכם ואומר כי "לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, חלקם אוכלסו ועברו את התהליך מתחילתו ועד סופו, הגעתי להבנה מעמיקה שהדרך להצלחה בפרויקט התחדשות עירונית תלויה בכמה גורמים מרכזיים. הצעד הראשון הוא יצירת אמון עם בעלי הדירות. כדי שזה יקרה, חשוב להנגיש להם את המידע הנדרש, להסביר להם את כל שלבי התהליך, ולוודא שהם מבינים מה מצפה להם. כאשר בעלי הדירות מרגישים שהמידע זמין להם והם לא משאירים מקום לספקות, הם נוטים יותר להיות שותפים פעילים ומגויסים לפרויקט".

"בנוסף, התנהלות נכונה במהלך כל שלב של הפרויקט היא קריטית. עלינו להקפיד על שקיפות, לתקשר באופן תדיר עם בעלי הדירות ולוודא שהצרכים והחששות שלהם נלקחים בחשבון. כך, ניתן להבטיח שנצליח למקסם עבורם הן את התמורות המסחריות והן את הערבויות והביטחונות שיבטיחו את האינטרסים שלהם בעסקה. בסופו של דבר, כל אלו מצטברים לכדי יצירת חוויית לקוח חיובית, שמובילה להצלחות רבות יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית ולתוצאה מיטבית עבור בעלי הדירות".