הפסקת האש עם חיזבאללה תבעיר מחדש את שוק הנדל"ן בצפון?

הפסקת האש שנחתמה בין ישראל לחיזבאללה יכולה להיות נקודת מפנה לשינוי משמעותי בשוק הנדל"ן הקפוא בצפון הארץ. השפעתה של ההסכמה הזו עשויה להתבטא בכמה תחומים מרכזיים, שינציחו את התחייה של האזור: מחירי הדירות, שוק השכירות, מיזמי התחדשות עירונית והתפתחות כלכלית רחבה עם דגש על מסחר, תעסוקה ומשרדים. ההסכם גם עשוי ליצור הזדמנויות חדשות למשקיעים וליזמים, כאשר שטחים שהיו בעבר פחות מושכים יהפכו למוקדים פוטנציאליים.

אולם, לצד התקווה והציפייה, חשוב להכיר גם בסיכונים שראוי לקחת בחשבון - שינויים פוליטיים, אתגרים כלכליים ותגובות קהילתיות עשויים לעצב את הדרך בה ייראה שוק הנדל"ן הצפוני בשנים הקרובות.

פנינו לניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר, כדי לקבל תשובה מפורטת על השאלה המסקרנת: מה הם ההזדמנויות והסיכונים שעומדים בפני המשקיעים והזוגות הצעירים בבואם לרכוש דירה באזור הצפון?

שמול מסביר כי ניתן לזהות מספר הזדמנויות מעניינות בשוק הנדל"ן בעקבות הפסקת האש, שיכולות לשנות את פני האזור בצפון הארץ:

• עלייה בביקוש לדירות בצפון: הפסקת האש עשויה להביא לתחושת יציבות וביטחון לתושבי האזור, דבר שיכול לעודד רוכשים פוטנציאליים לשקול השקעה בנכסים בצפון. אזורים שנפגעו מהסלמה ביטחונית עשויים לחוות התאוששות בביקוש, במיוחד אם יתממשו תמריצים ממשלתיים לפיתוח האזור.

• תמריצים ממשלתיים ופרויקטי פיתוח: ממשלת ישראל עשויה לנצל את ההזדמנות להניע תוכניות לפיתוח תשתיות אזוריות, להשקיע בדיור ציבורי ולקדם מיזמי התחדשות עירונית. צעדים אלו יגבירו את האטרקטיביות של הצפון, במיוחד עבור משפחות ומשקיעים לטווח ארוך, מה שיכול להוביל ליצירת מקומות עבודה חדשים ולשיפור איכות החיים.

• בוסט לשוק השכירות: תחושת הביטחון עשויה למשוך חזרה לאזור סטודנטים, אנשי מקצוע ומשפחות, דבר שיגביר את הביקוש לדירות שכירות. עם זאת, חשוב לציין שההתייקרות של מחירי השכירות תלויה בקצב ההתאוששות של הכלכלה המקומית ושל שוק העבודה, ולכן יש לעקוב אחרי ההתפתחויות הכלכליות הקשורות לכך.

• פוטנציאל לעליית ערך הנכסים: הפסקת הלחימה יכולה לתרום לעלייה בשווי הנכסים, במיוחד בערים מרכזיות כמו חיפה, נהריה, קריית שמונה ועכו. ערים אלו עשויות למשוך אוכלוסיות חדשות בשל קרבתן למוקדי תעסוקה ותשתיות איכותיות, מה שישפיע לחיוב על שוק הנדל"ן המקומי ויביא לצמיחה כלכלית.

"באופן כללי, השוק בצפון מציע הזדמנויות רבות, וחשוב להיות ערניים לשינויים ולתנודות שעשויים להתרחש בעתיד הקרוב", מדגיש שמול.

לגבי הסיכונים שיש לקחת בחשבון, מסביר שמול כי אין הזדמנויות בלי סיכונים, כאשר גורמי אי ודאות בשוק הנדל"ן בצפון אינם מעטים ויש להיזהר לא להתעלם מהם כשמתכוונים להשקיע באזור. לדבריו, הסיכונים המרכזיים הם:

• חשש מחוסר יציבות בטווח הארוך: אף שהפסקת האש נראית כצעד חיובי, חוסר האמון ביחסי ישראל וחיזבאללה והאפשרות לקריסת הפסקת האש בעקבות מעשי הצדדים, עלולים להביא לכך שרוכשים ומשקיעים ימשיכו לנקוט משנה זהירות. כל אירוע ביטחוני נוסף עשוי להשפיע על התחושה הכללית ועל הביקוש לדירות, ולהחזיר את האזור למצב של חוסר ודאות.

• פגיעה בפרויקטים קיימים: פרויקטים של התחדשות עירונית ויוזמות נדל"ן שונות בצפון, שנמצאים בשלבי תכנון וביצוע, עשויים להיתקל בקשיים כלכליים, בשל עלויות גבוהות, חשש מצד הדיירים להתפנות או לרכוש נכסים, וגם מימון בנקאי מוגבל. כל זה עלול להאט את התקדמותם ולפגוע בהשקעות העתידיות באזור.

• קושי בשיקום שוק השכירות: השוק עלול להיתקל בקשיים להחלים, במיוחד אם אוכלוסיות עזבו את בתיהן במהלך הלחימה. אם תהליך החזרת התושבים לביתם לשגרה הכלכלית ידרוש יותר זמן מהצפוי, השפעת הקושי הזה עשויה להיראות לעין בשוק השכירות, שיתקשה לשמור על רמות ביקוש גבוהות.

• מראות ההרס: ללא ספק, המראות הקשים של ההרס בצפון, בעיקר באזור הגבול וביישובי קו העימות, יביאו לתחושה קשה ברגע שהתושבים יחלו לחזור לבתיהם. בתים שלמים נהרסו, אזורים רבים נשרפו, ומפעלים רבים נפגעו. המראות הללו קשים מאוד לאותם תושבים, ועשויים להשפיע על הדימוי הכללי של האזור בעיני הציבור והעיתונאים, שחלקם לא דרכו באזור במשך למעלה משנה.

שמול מוסיף כי כי "על רקע כל אלה, ישנה חשיבות רבה לגישה מאוזנת ומחושבת בנוגע להזדמנויות והאתגרים בשוק הנדל"ן בצפון, כדי להבטיח עתיד יציב ובר קיימא לאזור".

בנוגע להתחדשות עירונית, שמול מסביר כי "גם בהתחדשות עירונית ישנן הזדמנויות לצד סיכונים. התחדשות עירונית מהווה כלי מרכזי לשיקום אזורים שנפגעו מהסלמה הביטחונית. לאחר הפסקת האש, רשויות מקומיות יידרשו להאיץ תוכניות פינוי-בינוי ומיזמי התחדשות עירונית, תוך שימת דגש על תוספת ממ"דים. עם זאת, קיימת בעיה של תקצוב ותכנון, במיוחד בערים פריפריאליות, שבהן התשואה ליזמים היא נמוכה יחסית. תמיכת המדינה באמצעות סבסוד תהיה קריטית להצלחת המיזמים הללו, כדי להבטיח שהם אכן ייצאו אל הפועל ויוכלו להביא לתוצאות הרצויות".

"בנוגע למס רכוש, ניתן יהיה לפעול באזורים אלו במתכונת שונה: במקום להעביר כסף שמיועד לשיקום דירה שנפגעה או נהרסה, הסכום יועבר לקרן שמיועדת למיזמי התחדשות עירונית באזורים שנפגעו. זה יעניק את התמיכה הפיננסית הדרושה להקמת מיזמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית באזורים שבהם הכדאיות הכלכלית אינה קיימת או מוטלת בספק. מהלך זה עשוי לעודד בניית תוספת יחידות דיור במקומות שניזוקו או נפגעו בצורה קשה, ויהיה תשובה ציונית הולמת לחזון האיראני לצמצום הגבולות של מדינת ישראל באמצעות כוחות טרור הפועלים על גבולנו. כך, ניתן יהיה להעביר את המסר של חוסן, יציבות והתקדמות, גם בעיתות קשות".

בנימה אישית, אומר שמול כי "הכאב יהיה גדול וישפיע בצורה משמעותית על התחושה הכללית הקשה שמלווה את הסכם הפסקת האש בקרב התושבים. אמנם הם יתבקשו לחזור לבתיהם בטווח הקצר והבינוני, אך החרדה והחשש מהמראות המזעזעים של היום הגורלי, ה-7.10, בגבול הצפוני, בשילוב עם העובדה שההסכם מאפשר גם את חזרת תושבי דרום לבנון לבתיהם (וחלילה גם את מחבלי ותשתיות חיזבאללה), יובילו בתחילת הדרך לתחושת החמצה עמוקה. ההרגשה הקשה הזו תלווה בחשש של התושבים לקראת חזרתם לבתיהם. עם החזרה, הם יידרשו להתחיל במלאכת השיקום: לבנות מחדש את הבתים שהושמדו, לשקם את התשתיות שנפגעו, להקים מחדש את המפעלים שנהרסו ולעבד שוב את השטחים הירוקים העצומים שנשרפו. מדובר באתגר משמעותי שידרוש מהם לא רק משאבים כלכליים אלא גם זמן, סבלנות והתמדה, כדי לשוב לחיים נורמליים".

"במבט לעתיד, בטווח הקצר, מחירי הדירות ודמי השכירות עשויים להישאר יציבים או אף לרדת מעט, בשל זהירות של רוכשים ומשקיעים. ייתכן שיידרש זמן להתאוששות רגשית וכלכלית של האזור, וכל זאת תלוי בקצב ההתקדמות של חזרת התושבים לאזור, התמיכה שהמדינה תעניק להם בתהליך החזרה, ואף הפסקת המענקים שהם מקבלים כיום עבור מגורים מחוץ לביתם - וזאת לאור הפסקת האש שנכנסה לתוקף ביממה האחרונה. בטווח הארוך, אם הפסקת האש תתמיד ותוביל לשקט ארוך טווח, מחירי הנדל"ן צפויים לעלות, במיוחד בערים מרכזיות ובקרבת תשתיות כמו תחבורה, חינוך, מסחר ותעסוקה. תמריצים ממשלתיים משמעותיים יכולים לתרום לשיקום מלא של האזור ולמשוך אליו גם אוכלוסיות חדשות".

לסיכום, אומר שמול: "הפסקת האש בצפון היא הזדמנות לשינוי חיובי בשוק הנדל"ן, אך היא תלויה רבות במידת היציבות הביטחונית ובהשקעות ממשלתיות באזור. שוק הנדל"ן צפוי להגיב בהדרגה, תוך שילוב בין הזדמנויות מלהיבות לבין סיכונים שדורשים ניהול זהיר. על המשקיעים והתושבים כאחד לבחון את השוק בזהירות ולהתמקד באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה ארוך טווח".