"ישראלים ימשיכו לקנות דירות והמחירים יוסיפו לעלות, מדובר בהתמכרות"

ביום חמישי האחרון (14.11) פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את דו"ח הסיכום של הרבעון השלישי של השנה. הדו"ח חושף עלייה של 31% במספר הדירות שנמכרו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לפי הדוח, בספטמבר 2024 נמכרו 3,400 דירות חדשות, עלייה של 46.7% לעומת ספטמבר 2023, וכל זאת בזמן שאנו עדיין חיים בתנאים מלחמתיים - ומי יודע מתי זה ייגמר.

"אוהבים לכנות את ישראל Startup Nation, אך יש להודות על האמת: ישראל היא בראש ובראשונה Real Estate Nation. ישראלים אוהבים נדל"ן, זקוקים לו וצורכים אותו בכמויות עצומות. מדובר בהתמכרות, ויש כאן עניין תרבותי שאין לו תחליף בעולם כולו", מסבירה שני בל, הבעלים של קבוצת בל נדל"ן.

"המרוץ לדירה הפך לאקט כמעט טריוויאלי בחיי המשפחה הישראלית הממוצעת: זו פיסה חיונית בפורטרט שלנו. תנו לנו קירות, עם כל השאר כבר נסתדר. אם נוסיף לכך את העובדה שאנחנו חיים על פיסת אדמה קטנה במונחים גלובליים, שבה מספר עתודות הקרקע לבנייה הוא זעיר, שכן המדינה שומרת בקנאות על הכסף הגדול שלה, ואת העובדה שאנחנו מובילים את גרף הילודה במדינות המערב, מתקבל מצב של ביקושים אדירים", מוסיפה בל.

בסוף שנת 2023, לאחר רצף של העלאות ריבית, הטירוף בשוק הנדל"ן הישראלי קצת נרגע. פתאום, השוק נעצר; הציבור המתין על הגדר כדי לראות לאן נושבת הרוח, וגם החלו ניצני ירידה. אך זמן קצר לאחר פרוץ המלחמה, הזהירו מומחים בתחום שעליות המחירים יימשכו ושביקושים כבושים יפרצו.

במקביל, אתרי הבנייה הפסיקו לפעול באופן שוטף בשל בעיות פיקוד העורף וחוסר בכוח אדם, דבר שהוביל לעיכובים במסירות פרויקטים. כדאי לחשוב על כמה יחידות דיור שהיו אמורות להיבנות ולהימסר בעוד 4-5 שנים מהיום, שלא נבנו, ומה זה אומר על הפער האמיתי בין הביקוש להיצע, ועל התמונה של שוק הנדל"ן המקומי בעוד מספר שנים.

אבל נחזור להיום. כדי להבין את המגמות המתהוות ואת החששות לגבי עלויות המחירים שצפויות לכולנו, יש להסתכל למספרים בעיניים. סקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלן הראשי, שפורסמה לאחרונה, מראה כי סך העסקאות בשוק החופשי בספטמבר השנה עומד על 7,418, גידול של 42% בהשוואה לספטמבר אשתקד. מה זה אומר? שזה לא שהשוק התעורר, אלא שהוא בוער.

בשורה התחתונה, בכל אחד מהפרמטרים - לרבות דירות חדשות ודירות יד שנייה, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור - אנו רואים גידולים משמעותיים בספטמבר הנוכחי לעומת ספטמבר הקודם. הגידול המרשים ברוכשי הדירה הראשונה (40.3%) מעיד על כך שזוגות צעירים חזרו אל השוק ומניעים אותו כלפי מעלה, בעיקר בעקבות רכישות באזורי הפריפריה.

"יש המאמינים שהגידול במכירות הוא תוצאה של מבצעי המימון האדירים של הקבלנים. אנחנו כבר רגילים לשמוע על מכירות כמו 20/80 ו-90/10, והם בהחלט צודקים. אין ספק שלמבצעים הללו הייתה השפעה מכרעת על הדינמיקה בשוק בתחילת השנה, אך כדאי לשים לב לנתון הבא שמציין הכלכלן הראשי: 'תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות מצביע על גידול ריאלי של 25% בהשוואה לספטמבר אשתקד, שיעור גידול מתון מזה שנרשם בתזרים המזומנים הפוטנציאלי, פער המעיד על תלות במבצעי המימון. עם זאת, בהשוואה לחודשים קודמים, פער זה הצטמצם משמעותית, מה שעשוי לרמוז על צמצום מבצעי המימון של הקבלנים'. אפשר לומר 'ולפעמים החגיגה נגמרת', כי אם המבצעים מצטמצמים, זה עשוי להעיד על כך שהשוק כבר מתחיל לעמוד על רגליו", מציינת בל.

לא מפתיע, אם כן, שרכישות המשקיעים, הסקטור שמזהה את המגמות לפני כולם ופועל בהתאם, מצביעות על גידול חד של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד. "כשכדורים רועמים, מחירי הדירות בישראל עולים, ואת השפעות המלחמה ניתן לראות גם בהיקף רכישות תושבי החוץ, עם גידול משמעותי של 119% בהשוואה לספטמבר אשתקד, והרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלה מאז יולי 2022. מגמה זו צפויה להתרחב ככל שגילויי האנטישמיות בעולם מתגברים. הצורך בדירה בישראל חוצה גבולות", מסכמת בל.