ספטמבר שובר שיאים: נראה כי התחושה שהמשק הישראלי עומד בפני התייקרות נוספת בעקבות המלחמה, גורמת לרבים לרצות להבטיח לעצמם דירה רגע לפני שהמחירים עולים. אחרת, אי אפשר להסביר את הנתונים שפורסמו היום (ד') על ידי הכלכלן הראשי באוצר, ומציגים עליות דרמטיות בכל סגמנט אפשרי.
לפי הדוח, בחודש ספטמבר נרכשו 8,180 דירות - גידול של 39% לעומת ספטמבר אשתקד, שבו היו חגי תשרי נציין. מתוכן, 7,418 עסקאות בוצעו בשוק החופשי (ללא דירות בסבסוד ממשלתי) - צמיחה של 42.4% לעומת שנה שעברה.
גם הקבלנים חוזרים לחייך בחודשים האחרונים, ובמיוחד בספטמבר: עיקר העסקאות בשוק החופשי בוצעו בעזרת קבלנים, שמכרו 3,452 דירות - שיא לעומת כל חודשי ספטמבר בשנים האחרונות. עם זאת, ניתן לראות ירידה במספר הדירות הנמכרות "על הנייר", לפני התחלת הבנייה, ומעבר לביקוש לדירות מוכנות יותר. זאת, ככל הנראה, בהשפעת ההאטה בתנאי המימון, והעדפת הרוכשים לדירות שיוכלו לאכלס בטווח הקרוב.
במקביל, נראה כי השוק מצמצם את הריכוזיות בו, כאשר עשר החברות הגדולות בשוק רשמו ירידה במכירות ל-17% בלבד מסך המכירות. חברות קבלניות חדשות יותר מתחילות לתפוס נתח משמעותי, כך שחברות רבות מוכרות דירה אחת בלבד.
שוק דירות יד-שנייה הראה גם הוא גידול ניכר בפעילות בחודש ספטמבר, עם כ-4,728 עסקאות - עלייה של 35% לעומת ספטמבר בשנה שעברה. הביקוש לדירות יד שנייה מראה יציבות יחסית, המהווה עבור רוכשים רבים פתרון זמין ומהיר יותר מאשר דירות חדשות שדורשות זמן בנייה ממושך. פילוח גיאוגרפי מצביע על כך שמרבית הביקושים נרשמו באזורים מרכזיים ובפריפריה הקרובה, כשהאזור המוביל במכירות היה חיפה, שהציגה עלייה של 25% בהשוואה לשנה שעברה.
המשקיעים חוזרים לשוק - יחד עם תושבי החוץ
אחד הממצאים הבולטים בספטמבר הוא קפיצת הענק במכירות למשקיעים. רכישות המשקיעים הגיעו ל-1,382 דירות - עלייה של 54% מספטמבר אשתקד. עלייה זו משקפת את האופטימיות המחודשת כלפי נדל"ן כאפיק השקעה, ובמיוחד בתקופה בה שוק ההון עובר חוסר יציבות וגורם למשקיעים לחפש אלטרנטיבות יציבות יותר. שיעור ההשקעות מכלל העסקאות טיפס ל-17% בספטמבר, לעומת 16% בחודש הקודם, מה שמעיד על עלייה משמעותית במעורבותם של משקיעים זרים, כולל תושבי חוץ.
הפעילות של תושבי החוץ מרוכזת במיוחד באזור ירושלים ובעיר בית שמש, שם נרשמו עליות חריגות בביקוש. מדובר בתוספת כמותית של 138 דירות בבעלות תושבי חוץ באזור ירושלים, נתון שלא נרשם כמותו מזה שנים.
בנוסף, שימו לב: העיר בית שמש זכתה גם היא לעלייה חדה, עם 87 רכישות מצד תושבי חוץ - הרמה הגבוהה ביותר שנצפתה בשנים האחרונות באזור.
הצעירים שועטים על שוק הדיור
בניגוד לשנים האחרונות, רוכשי דירה ראשונה מהווים כוח משמעותי בענף הנדל"ן של היום, ומוסיפים לתנופת הביקוש. זאת, ככל הנראה, לאור מבצעי הקבלנים ומסלולי המימון שהם מציעים.
בספטמבר נרשמו 4,841 רכישות של דירות ראשונות, עלייה של 40% לעומת שנה שעברה. מעניין לראות כי אזור באר שבע מוביל את מגמת הצמיחה ברכישות דירה ראשונה, עם זינוק של 99% לעומת שנה שעברה, דבר המעיד על מגמת התרחבות של צעירים ומשפחות לאזורי הפריפריה בחיפוש אחר דיור בר-השגה.
גם שוק משפרי הדיור, הכולל את מי שרוכשים דירה חדשה במקום הדירה הקיימת שלהם, רשם עלייה מתונה יותר, אך עדיין יפה, של 28% במספר העסקאות.
מבט לעתיד: איזון עדין בין ביקוש להיצע
הסקירה החודשית הכלכלן הראשי באוצר מצביעה על פעילות תוססת בחודש ספטמבר, אשר ממשיכה את מגמת העלייה בביקוש לדירות מתחילת 2024. עם זאת, השוק עדיין מצוי באיזון עדין, אשר עשוי להשתנות בהתחשב בעליות ריבית נוספות או בגידול חד במספר הקונים הזרים.
במצב הנוכחי, עולות גם שאלות לגבי היצע הדירות בשנים הקרובות והיכולת של השוק לספק פתרונות לכלל הרוכשים. נכון לחודש ספטמבר, שוק הנדל"ן הישראלי נראה יציב יחסית, אך מומחים מזהירים כי שינוי במגמת ההיצע - עקב ירידה בהתחלות הבנייה ועלייה בביקוש - עשוי להפעיל לחץ על המחירים, במיוחד באזורי הביקוש, ולהביא לעליות מחירים תלולות יותר.