למרות המלחמה הנוכחית ומצב החירום, שוק הדיור בישראל ממשיך במגמת עלייה בלתי פוסקת. על פי נתוני השוק, מחירי הדירות עלו ב-6.3% בשנה האחרונה, ורבים מעריכים כי לאחר תום המלחמה ייתכן ואף יעלו עוד יותר. החשש מפני התייקרות נוספת בענף גרם למפקח על הבנקים לזמן דיון דחוף עם מנהלי סקטור הנדל"ן בבנקים השונים כדי להיערך לתנודות עתידיות.
עו"ד חגי אדורם, מומחה לתחום הנדל"ן ויועץ לפרויקטים של התחדשות עירונית, מסביר כי עליית המחירים המואצת לצד המחסור בקרקעות בנויות, מצביעה על הצורך בהחייאת פרויקטים של פינוי-בינוי כפתרון הכרחי. "עתודות הקרקע המרכזיות ממוקמות לרוב בלב הערים, והמימוש שלהן תלוי בהצלחת פינוי-בינוי," אומר אדורם, "זהו הצעד המתבקש לשיפור היצע הדיור ולמניעת זינוק מחירים נוסף, בעיקר באזורים הצפופים והיקרים ביותר".
לדברי אדורם, יש תמימות דעים בין גורמי המקצוע כי יוזמות פינוי-בינוי, אם יתקיימו בקנה מידה נרחב ובצורה מהירה, יכולות לסייע לייצוב מחירי הדירות ולהציע פתרון מגורים איכותי ומוגן לדיירים רבים. עם זאת, מציין אדורם כי הבעיה המרכזית שממשיכה לעכב את הפרויקטים היא זכות הווטו של הדייר הסרבן, המסוגלת להוביל לקיפאון מוחלט במשך שנים.
החסם: כוחו הבלתי סביר של דייר סרבן אחד
על אף שהמחוקק כבר פעל להקל על התנאים הדרושים לפינוי-בינוי, והפחית את שיעור ההסכמה מ-80% ל-66%, עו"ד אדורם מדגיש כי הקלה זו לא מספקת פתרון אמיתי לבעיה. "הורדת הרוב היא צעד בכיוון הנכון, אבל אין בכך כדי להתמודד עם דייר סרבן בודד, שיכול להחזיק בנקודת זמן קריטית את כל הבניין באחיזתו," הוא מסביר. "דייר כזה עלול לעכב פרויקט שלם, אפילו אם כל יתר הדיירים מעוניינים לשפר את ביטחונם ורווחתם".
המציאות בשטח מדברת על מבנים ישנים, לעיתים משנות ה-50 וה-60, הנמצאים במצב תחזוקתי ירוד ובסיכון בטיחותי. דייר סרבן, בין אם מתוך רצון להוציא תנאים טובים יותר או מתוך התעקשות אישית, מונע את ההריסה של המבנה המסוכן ומסרב להתפנות, מה שמעכב את קבלת המימון הבנקאי לפרויקט ומותיר את יתר הדיירים באי-ודאות מתמשכת.
עו"ד אדורם מציין פסיקה עקרונית שניתנה בעבר בבית המשפט העליון בעקבות אירועי מלחמת המפרץ הראשונה, בה נקבע כי זכות הקניין של דייר בבית משותף כפופה לזכויות יתר השכנים, והוא מאבד חלק מהאוטונומיה שלו במסגרת הקולקטיבית של הבניין. "הצהרות אלו של בית המשפט צריכות לעבור מהלכה למעשה," אומר אדורם. "עלינו לעגן בחקיקה את האפשרות להפעיל לחץ משמעותי על דיירים סרבנים למען פרויקטים שמחויבי מציאות מבחינה ציבורית".
הפתרון המוצע: חקיקה שתטיל נטל ההוכחה על הדייר הסרבן
עו"ד אדורם מציע מתווה לשינוי החוק, אשר יאזן את יחסי הכוחות במצבים של סרבנות דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי. לדבריו, חקיקה שתאפשר קביעת חזקה משפטית לפיה דייר המסרב לחתום על ההסכם תוך פרק זמן מוגדר, יוכר כדייר סרבן תוכל להיות מהפכנית בתחום. "לפי המתווה המוצע, ברגע שיש הסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות בבניין, הדייר הסרבן יעמוד בפני חזקה משפטית, לפיה הוא נחשב סרבן כברירת מחדל", הוא מסביר. "החזקה לא תהיה מוחלטת - הדייר יוכל לערער ולשכנע את בית המשפט שיש סיבה מוצדקת לסירובו, אבל הנטל יהיה עליו".
אם לא יצליח הדייר הסרבן לסתור את החזקה שהוקמה נגדו, או אם לא יפעל להגשת בקשה לביטולה תוך שלושה חודשים, תוכל החזקה להפוך לחלוטה. "במקרה כזה," מציין אדורם, "הדייר הסרבן עשוי למצוא עצמו ניצב בפני תביעות כספיות מצד יתר הדיירים על הנזקים שגרם להם, או שבית המשפט ימנה נציג שיחתום בשמו על ההסכם, כדי לאפשר את קידום הפרויקט".
צורך בשינוי דחוף
המומחים סבורים כי שינוי חקיקתי זה יאפשר להוציא לפועל מאות פרויקטים של פינוי-בינוי ולהגביר את קצב הבנייה במרכזי הערים. עו"ד אדורם מסכם: "המשבר בדיור בישראל הוא אקוטי, במיוחד לאור העלייה המתמשכת במחירים והמצוקה הגוברת של זוגות צעירים. בניגוד לשיח התיאורטי והממושך על בעיות דיור, כאן יש צעדים מעשיים שיכולים לעשות הבדל עצום. אם אנו רוצים לעצור את הזינוק במחירי הדירות ולספק מגורים איכותיים לדיירים ותיקים, החקיקה החדשה היא הכרחית - ויפה שעה אחת קודם".