סקירת ענף הנדל"ן למגורים לרבעון השני של 2024, שפורסמה היום (ד') על ידי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצביעה על התאוששות דרמטית במספר העסקאות בשוק הדירות החופשי, ומסמנת מהפכה משמעותית במגמת הירידה שאפיינה את השוק החל מאפריל 2022, עם תחילת רצף עליות הריבית במשק.
לפי הדו"ח שפורסם, נרשמו ברבעון השני 21,662 עסקאות בשוק החופשי, גידול של 40% לעומת הרבעון המקביל אשתקד וגידול של 3% לעומת הרבעון הראשון של השנה. נתונים אלה מהווים עדות לביקוש ההולך ומתחזק מתחילת שנת 2024, אשר נובע מעליות חדות במכירות דירות חדשות לצד עליות קלות במכירות יד שניה.
כמו כן, במבט היסטורי, השוק ממשיך להתמודד עם אתגרים ארוכי טווח ועם השפעות חיצוניות שמציבות את ההתאוששות הנוכחית בקונטקסט מורכב. למרות הגידול במספר העסקאות, הסקירה מדגישה את העובדה שמספר העסקאות בשוק החופשי עדיין נמוך יחסית לרמות ההיסטוריות בעשור האחרון, במיוחד על רקע מגבלות כלכליות כמו העלאות הריבית והקשיים במכירת דירות יד שניה.
האתגרים הללו מגבילים את ההתאוששות המלאה ומובילים להתמקדות באזורים מסוימים בלבד, בעוד אזורים אחרים נותרים ברמות ביקוש נמוכות מאוד. כך, רמות הביקוש נשמרות נמוכות במיוחד באזורי הצפון והפריפריה, בעוד אזור הדרום בולט בהיקף עסקאות גבוה יחסית בהשוואה למה שהיה בעבר, במקומות מסוימים הביקוש אף עולה על שהיה טרם המלחמה.
המובילות העירוניות: ירושלים בראש, חיפה בירידה
ירושלים הובילה את היקף העסקאות בשוק החופשי ברבעון השני של השנה עם 1,388 עסקאות, המהווה עלייה חדה של 40% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ו-11% בהשוואה לרבעון הקודם. חיפה, לעומת זאת, שספגה פגיעה בהיקף העסקאות, ירדה למקום השלישי עם 1,157 עסקאות בלבד.
ערים נוספות שנרשמו בהן עליות בולטות הן אופקים ולוד, שבהן נצפה גידול חד ברכישת דירות יד שניה ודירות חדשות כאחד. בלוד, לדוגמה, צמח מספר העסקאות ב-111% לעומת אשתקד, כאשר כ-63% מהעסקאות כללו רכישת דירות חדשות, מה שמעיד על מגמת ביקוש משמעותית לערי השוליים בסביבות המטרופולינים הגדולים.
חזרת הקבלנים למשחק: זינוק במכירת דירות חדשות
אחד הממצאים המובהקים מהדו"ח הוא ההתאוששות במכירות הקבלנים בשוק החופשי, עם סך מכירות של 8,681 דירות חדשות - עלייה של 80% לעומת השנה הקודמת ו-3% לעומת הרבעון הראשון של השנה.
עלייה זו משקפת את מאמצי הקבלנים לחזק את המכירות באמצעות אפשרויות מימון גמישות, כגון רכישת דירות "על הנייר" בתנאים נוחים עם תשלום מופחת בעת החתימה והיתרה בעת המסירה. מגמה זו בולטת במיוחד באזורי המרכז, אך גם בערים נוספות בפריפריה שחוות גידול בביקוש לדירות חדשות.
המשקיעים חוזרים: גידול חד ברכישות להשקעה
גם מגזר המשקיעים חווה גידול משמעותי, עם 3,829 דירות שנרכשו להשקעה ברבעון השני - עלייה של 45% בהשוואה לאשתקד. העלייה מוסברת על ידי שיווק אגרסיבי מצד הקבלנים, המציעים אפשרויות מימון מפתות.
בנוסף, במרבית אזורי הארץ נרשמה עלייה משמעותית במכירות למשקיעים, כאשר ערי המרכז וירושלים הובילו את העלייה, עם עליות של 36% ו-47% בהתאמה במכירות המשקיעים. זאת לעומת אזורים צפוניים כמו נצרת וטבריה, אשר סבלו מירידות במכירות למשקיעים, ככל הנראה עקב חוסר יציבות ביטחונית.
מה יהיה בעתיד?
אם נסכם את הדו"ח בכמה משפטים, רבעון זה מציג עלייה מחודשת במספר העסקאות בשוק החופשי, תוצאה של חזרה לביקוש עקב אפשרויות מימון חדשות והתגברות ההיצע.
אולם, אל לנו לשכוח שמגמת ההתאוששות עדיין מתרחשת ברקע של מגבלות כלכליות ואתגרים אזוריים. רק הזמן יגלה אם שוק הנדל"ן בישראל יצליח לשמור על מגמת העלייה, או אם יידרשו שינויים נוספים כדי להגיע לרמות היסטוריות יציבות של מכירות.