בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר ישראלים שמחפשים הזדמנויות נדל"ניות באזור אומבריה ובדרום איטליה. המחירים הנמוכים והחלום על נכס נופש משגע מושכים אותם לאזורים אלה. סוכני נדל"ן רבים מבטיחים שהאזור הזה הוא "הטוסקנה הבאה" ומציעים הצעות שקשה לסרב להן. אבל האם זה באמת מהלך חכם, או שמדובר בטעות שיכולה לעלות ביוקר?
"באומבריה כמו בעמקים אחרים אין תיירות משמעותית, בעיקר בשל תנאי האקלים: העמק האפלולי והלח לא מושך את כמות התיירים שרואים בטוסקנה. ייתכן שתגיעו לגבעה עם נוף מקסים, אבל האווירה שונה לחלוטין. נכון, איטליה היא איטליה, אבל יש נופים כאלה גם בצפון איטליה - בפיאמונטה, באלפים - שם יש ערים מבוקשות יותר ותיירות משגשגת", מסבירה שירלי פיין, אשת נדל"ן ישראלית תושבת מילאנו.
"כדאי לזכור, כשקונים נדל"ן באיטליה, העלות האמיתית היא השיפוץ ולא הקרקע עצמה - בניגוד לישראל. במקומות כמו אומבריה, איפה שהמקומיים עוזבים והאוכלוסייה מידלדלת, גם אם תשקיעו הון בשיפוץ נכס, התיירים לא יגיעו בהכרח. קחו לדוגמה ישראלים שקנו טירות ישנות או אסמים עם בריכות - אחרי שהשקיעו בשיפוץ מיליון יורו, גילו שהתיירים פשוט מעדיפים להישאר בטוסקנה. או גרוע מזה, ישראלים שניסו לשכנע אותי שבקלאבריה אין מאפיה כי הם לא הרגישו אותה יום אחרי זה התקשרו לבקש עזרה לצאת מהברוך", מוסיפה פיין.
למה זה קורה?
הסוד טמון בתרבות האיטלקית. איטלקים מחפשים יציבות, עבודה קבועה וביטחון פנסיוני - לאו דווקא יזמות, התעשרות או פתיחת עסקים. האוכלוסייה בכפרים מתרוקנת כי הדור הצעיר עוזב לערים הגדולות, איפה שיש יותר הזדמנויות כלכליות. מי שרוכש נכסים במקומות אלה בלי להבין את המציאות המקומית, עלול לגלות שנפל בפח של שוק נדל"ני בעייתי.
"לפני עשור, היו פרויקטים באזורים האלה שהציעו טירות משופצות ויפהפיות למכירה במשך שנים. למה הן לא נמכרו? כי התיירים - וגם העשירים האירופאים שמחפשים בתי נופש - לא מעוניינים במקומות מבודדים. באזורים המתפתחים באמת, האטרקטיביות כבר נקבעה לפני מאות שנים. עוד בתקופת הרנסנס", אומרת פיין.
"ישראלים רבים טועים לחשוב שאם מצאו נכס זול באיטליה, הם יצליחו למשוך תיירות או להשביח את הנכס. אבל איטליה היא מדינה עם היסטוריה עמוקה, והלוקיישנים המבוקשים כבר ידועים. תיירים ואירופאים לא מחפשים "לגלות" מקומות חדשים, ולכן אם אתם לא מבינים לעומק את התרבות והדינמיקה המקומית, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם השקעה בעייתית".
אז מה המסקנה?
"אם אתם מחפשים השקעה נדל"נית רווחית, כדאי לבחון את צמיחת האוכלוסייה באזור. במקומות בהם יש הגירה חיובית ותיירות נמשכת יותר מחודש בשנה. שם יש סיכוי לעליית ערך. לעומת זאת, אזורים בהם האוכלוסייה הולכת ומתמעטת, עלולים להוביל לנדל"ן שמאבד מערכו לאורך זמן עד שיגיע למצב שהעיירות יציעו בית ביורו כדי לאכלס אותן", מסכמת פיין.