שנה למלחמה הארוכה בתולדות מדינת ישראל, ונראה כי שוק הנדל"ן מעולם לא היה במצב טוב יותר (אולי רק אחרי תקופת הקורונה). הישראלים נוהרים ורוכשים דירות (בעיקר חדשות מקבלנים) ונראה, לכאורה, שהמצב אצל הקבלנים השתפר משמעותית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לפני המלחמה.
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון הראשון של השנה (חודשים אפריל-יוני 2024) נמכרו בישראל 22,670 דירות. זוהי עלייה של 38% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מעניין לציין כי 46.4% מהדירות שנמכרו היו דירות חדשות (נתון גבוה משמעותית מהנתונים בעבר, שהראו כי שוק הדירות החדשות מול דירות יד שנייה עמד על 33-25 אחוזים מתוך כלל העסקאות בשוק).
"אנו לומדים מהנתונים כי הישראלים מצביעים ברגליים, קונים הרבה יותר דירות מהשנה הקודמת, בעיקר דירות חדשות לאור מבצעי הקבלנים ותנאי המימון האטרקטיביים, כלומר שלם היום 20% מהסכום בחוזה ואת היתר לקראת האכלוס", מסביר ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר.
למה זה קורה? לפי ניר שמול, ישנן 5 סיבות מרכזיות
• יציבות לטווח ארוך - דווקא בתקופה סוערת שוק הנדל"ן בישראל מצטייר כבטוח וסולידי. במרבית שנות קיום המדינה למעט בשנים 85-65 שבהן המחירים ירדו ריאלית בכשישה אחוזים ובשנים 2005-1995 שבהן המחירים לא עלו ולא ירדו, ריאלית הנדל"ן לא הפסיק לעלות. היו שנים שבהן השוק עלה בקצב של 3-1 אחוז בשנה והיו שנים שבהן השוק השתולל ועלה בקצב של 20-5 אחוז בשנה (שנת 2022 הייתה השיא). כלומר הנדל"ן מצטייר כאפיק השקעה נכון בטוח וסולידי מבחינה כלכלית טהורה לעומת אפיקי השקעה אחרים כדוגמת מטבעות, בורסה, מניות, אג"חים, והשקעות אחרות שנתפסות כמסוכנות יותר בתקופה סוערת.
• הזיכרון היהודי - מאז ומעולם (אולי בגלל תקופת הגלות הארוכה) היהודי מחפש בית וארבעה קירות. הרתיעה מנדודים מביא את הישראלים לחשוש מפחדי העבר ולרצות ביטחון. בית זה מקום בטוח, ולכן נהוג לרכוש בית כאשר הפחדים עולים וגדלים. כשיש חזרה וחרדה למצב קיומי, בית זה הביטחון עבור רבים מאיתנו.
• היציבות הכלכלית - החשש ממיתון, מהעלאת מיסים, הפחד ליציבות המערכת הבנקאית לאור התארכות המלחמה שהיא אין סופית גורמת לישראלים רבים את המחשבה ואת הרצון להשקיע בבטונים כדבר הבטוח ביותר עבורם. זה קורה בתקופה שמצד אחד כולנו מבינים שיוטלו מיסים בעתיד, שסוף המלחמה הארוכה בתולדות ישראל לא נראה באופק, ובקרב רבים יש חשש אמיתי ממיתון ולכן חלק נוסף בציבור חושש מהיום שאחרי, מהירידה ברמת החיים, מהחשש ליציבותה של המערכת הבנקאית (מעטים) ולכן הישראלים מעבירים את הכסף למקום היחידי שלא יהיה אפשר לקחת אותו מאיתנו לקירות ובטונים .שם זה בטוח ושם זה יציב.
• מבצעי הקבלנים - מעולם לא היו מבצעים כה אגרסיביים בשוק הנדל"ן הישראלי בהקשר של תנאי תשלום כאלו . שלם 20/15/10/7/5 אחוזים בחוזה וכל היתר לקראת האכלוס. בעבר היו מבצעים נקודתיים, אצל יזמים מסוימים של שלם 85/15 או 80/20 וכל היתר לקראת האכלוס אבל רק לתקופה מוגבלת (הפריסייל) ורק עבור כמות מוגבלת של דירות (הבנק המלווה לא אישר יותר). אך כיום כל הקבלנים ללא יוצא מן הכלל מתחרים על כמה קונה ישלם פחות בחוזה ללא הצמדה (או הצמדה מוגבלת אצל חלק מהיזמים), כאשר את היתרה הלקוח ישלם לקראת האכלוס (5-3 שנים קדימה). מעבר לכך מרבית הקבלנים גם לא עושים חיתום ללקוח (כלומר לא מאשרים אותו בבנק מראש) ולכן אין להם מושג מה יכולת ההחזר של הלקוח והאם בעתיד יוכל לקבל הלוואה בסכום היתרה או קרוב לכך.
• אמרנו כבר גן עדן לקונים? - אז זהו פה נשאלת שאלה גן עדן למי? האם הפחד של הקבלן פוגש במקרה כזה את הדחף של הקונה ובעצם לא הקונה לוקח אופציה על הקבלן אלא להפך הקבלן לוקח סיכון על הקונה שאם הוא לא יעמוד בתנאי העסקה, הקבלן יקבל את הדירה חזרה בעת האכלוס בתוספת דמי ביטול מוסכמים (לרוב 10 אחוז משווי העסקה) וכך הוא יוכל למכור אותה מחדש.
לדברי ניר שמול, "קשה להעריך מה יוליד יום בתקופה כל כך סוערת ובזמן מלחמה. יש המון שאלות פתוחות, ומעט מאוד תשובות. לאן הולכים מכאן? מתי המלחמה תסתיים? מה יקרה אחרי המלחמה? מהן ההשלכות הפוליטיות? מה יהיה מצבה הבין-לאומי של ישראל אחרי המלחמה? היציבות הכלכלית והחברתית ועוד המון שאלות שאין עליהן תשובה בטח לא תשובה מוחלטת ובטח לא היום כאשר אנחנו עדיין בתוך האירוע ועדיין נלחמים".
שמול מסכם ומציע לכל צרכן בארץ לשאול את עצמו את השאלה הבאה: "האם היה רוכש דירה היום, במידה והיה צריך לשלם עליה היום. אם התשובה לשאלה הזו חיובית, מתוך היכרות עם שוק הנדל"ן בישראל, אז ההחלטה לרכוש דירה כיום היא נבונה. אם התשובה שלילית בעקבות חוסר יכולת כלכלית, אז גם התשובה לכך צריכה להיות ברורה".