בעקבות תופעת ה-Airbnb שהתעצמה בעשור האחרון, רבים מאיתנו יעדיפו לשכור דירה לטווח קצר בזמן חופשה או ביקור בחו"ל, ולא לבחור בבית המלון המסורתי והיקר. יש לכך סיבות רבות, וביניהן: האפשרות לבשל במטבח פרטי, מרחב אישי גדול יותר, פינת עבודה נוחה, והיעדר הצורך להתמודד עם צוות שמסתובב סביבך. כל זאת, במחיר זול יותר ברוב המקרים. השכרת דירה לטווח קצר מתאימה במיוחד עבור מי שרגיל לטייל תכופות או עובד מהדרך, והאווירה הרשמית של מלונות כבר לא מתאימה לו.
לא פלא שעם השנים הפכו דירות לטווח קצר גם לטרנד חזק בתחום השקעות הנדל"ן. קל מאוד לחשב תשואה מפתה על דירות Airbnb: שילמנו 200 יורו ללילה על דירה במילאנו, נכנסנו לאתר יד שנייה האיטלקי והופ! אנחנו רואים 12% תשואה בחישוב ראשוני. אבל -חשוב לזכור שהסכום הזה כולל עמלות תיווך לפורטלים השונים, דמי ניקיון, חשבונות, מיסים, ועד בית, עלויות חברת ניהול ובלאי הדירה.
"מתוך החישוב הראשוני הזה פתחתי בשנת 2015 חברת ניהול להשכרות קצרות בעיר מילאנו", מסבירה שירלי פיין, אשת נדל"ן ישראלית המתגוררת ופועלת במילאנו, "אז, המחירים עדיין היו נוחים לרכישה. התחלתי לקנות ולהשכיר דירות, עד שהבנתי שדירה אחת לא תספיק כדי לייצר רווח משמעותי. עם הזמן אספתי עוד ועוד דירות, ומהדירה השלישית כבר הבנתי שמדובר בעבודה במשרה מלאה שדורשת צוות תפעולי מקצועי - לא אני והמנקה שלי לבד".
"מדוע? כמו בכל עסק, הבעיה המרכזית היא כח האדם. צריך עובדים מיומנים ומקצועיים שינקו בצורה יסודית ושיגיעו בזמן המדויק - וזה עולה כסף. להעסיק מנקה עבור כל דירה כל הזמן לא ריאלי, במיוחד כאשר דירה מלאה בממוצע 90% מהזמן ויש שתיים-שלוש כניסות בשבוע, אך לא תמיד בימים ושעות קבועים. מה עושים כשבאותו היום ובאותה השעה דיירים נכנסים ויוצאים בשתי דירות שונות? ומה קורה כשהדייר מתקשר ב-12 בלילה ונתקע בלי מפתח? או כשאין מים חמים, חסרות מצעים, מגבות, או הפן לשיער התקלקל? עכשיו תכפילו את כל זה ב-30 דירות", ממשיכה פיין.
"ואז הגיעה הקורונה. המגפה הובילה לגל של ביטולים, ומצאתי את עצמי עם 30 דירות ריקות. החלטתי לעשות צעד אמיץ ולצמצם את מספר הדירות ל-10 בלבד, האיכותיות ביותר. חישבתי מחדש את הסיכונים והגעתי למסקנה ש-20 מהדירות שניהלתי היו למעשה בזבוז של משאבים. בהשכרה רגילה, אפשר להגיע לאותה תשואה כמעט, רק בלי כאב הראש התפעולי".
"לקוחות רבים פונים אליי ושואלים לגבי שכירויות קצרות על בסיס החישוב של 1+1 שאני עשיתי. התשובה שלי, אחרי עשור של ניסיון, היא ברורה: התשואה של שכירויות קצרות דומה לזו של שכירויות רגילות, אלא אם אתם מתכוונים לעשות שימוש אישי בדירה מדי פעם. אל תחשבו שאתם קונים עסק - אתם קונים דירה, והעסק הוא ניהול הדירה, שנעשה על ידי חברת הניהול. וזה עסק יקר. באיטליה, למשל, חברות ניהול לוקחות 30%-40% מהרווחים".
איזו עיר באירופה הכי משתלמת להשקעת Airbnb?
הערים המרכזיות באירופה מציעות מגוון של תשואות, אבל חשוב לבדוק את המגבלות והרגולציה המקומית לפני השקעה בנכס להשכרה קצרה. ההשקעה בדירות Airbnb נראית מפתה, אבל ללא הבנה עמוקה של השוק המקומי והחוקים הנלווים, התשואות הצפויות עלולות לרדת משמעותית בשל עלויות תפעול פוטנציאליות
להלן פירוט על ממוצע התשואות והרגולציות המקומיות המשפיעות על שוק השכירות הקצרה ב-5 ערים מרכזיות באירופה:
ברצלונה, ספרד
תשואה שנתית ממוצעת: 5%-7%
בברצלונה קיימות הגבלות מחמירות מאוד על דירות להשכרה לטווח קצר. יש צורך ברישיון מיוחד מהעירייה כדי להפעיל דירות Airbnb, ורבים מתקשים לקבל את האישורים הנדרשים. בנוסף, יש הגבלת ימים על השכרה, והרשויות מבצעות אכיפה מחמירה במיוחד, כולל קנסות גבוהים למי שמפעיל דירה ללא אישור.
פריז, צרפת
תשואה שנתית ממוצעת: 3%-6%
פריז היא אחת הערים היקרות ביותר באירופה לרכישת נכסים, מה שמוריד את התשואה למשקיעים. בנוסף, ישנה רגולציה הדורשת קבלת אישורים להפעלת דירות Airbnb והשכרה מוגבלת ל-120 ימים בשנה עבור דירות שאינן מקום המגורים העיקרי של הבעלים. כל חריגה מההגבלות האלו יכולה לגרום לקנסות כבדים.
ליסבון, פורטוגל
תשואה שנתית ממוצעת: 6%-9%
בליסבון קיימות רגולציות חדשות שהוטמעו בשנים האחרונות עקב העלייה במחירי הדיור שנגרמה מהשכירות הקצרה. על מנת להשכיר דירה לטווח קצר יש צורך ברישיון מהעירייה, ובאזורים מסוימים בליסבון אף נאסרה השכרה לטווח קצר. תיירות חזקה ומחירים יחסית נמוכים הופכים את ליסבון ליעד פופולרי עבור משקיעים, אך יש לשים לב לרגולציה שמתהדקת כל הזמן.
רומא, איטליה
תשואה ממוצעת: 5%-8%
השכרת דירות לטווח קצר ברומא מצריכה קבלת מספר רישיונות, כולל רישיון השכרה מהעירייה ורישיון מסחר לטיפול בתשלומי מסים. ברומא יש הגבלות פחות מחמירות מברצלונה או פריז, אך יש לנהל את הדירות בהתאם לתקנות המקומיות, כולל דיווחים על הכנסות והשכרה דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
אמסטרדם, הולנד
תשואה ממוצעת: 4%-6%
אמסטרדם מהווה דוגמה קלאסית לעיר עם ביקוש גבוה לדירות Airbnb, אך גם עם רגולציה מאוד נוקשה. הדירות מוגבלות להשכרה של 30 יום בשנה בלבד, כאשר התושבים צריכים להודיע לרשויות לפני כל השכרה. יש גם קנסות גבוהים למי שמפר את הכללים. הרגולציה הנוקשה באמסטרדם הקשתה על משקיעים קטנים לייצר תשואות גבוהות בשנים האחרונות.