המשקיעים חוזרים לשוק הדיור: האם אלו חדשות טובות?

ברקע התגברות הלחימה מצפון, שוק הנדל"ן למגורים בישראל חווה חודש אוגוסט מעניין במיוחד, עם מגמות הפוכות שמעוררות שאלות בנוגע לעתידו. על פי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בחודש אוגוסט נרכשו 7,514 דירות - עלייה מתונה של 1% בלבד לעומת אוגוסט 2023, אך ירידה משמעותית של 16% לעומת חודש יולי השנה.

אחת הסיבות לירידה ברכישות נעוצה בתשעה באב, שחל השנה באוגוסט והשפיע על הציבור הדתי שנמנע מביצוע עסקאות בתקופה זו. אך גם מעבר להשפעות עונתיות, הנתונים מגלים מגמות מעניינות שדורשות בחינה מעמיקה.

ירידה בשוק היד השנייה: מגמה מדאיגה?

תחום הדירות מיד שנייה ספג מכה משמעותית באוגוסט, כאשר מספר העסקאות עמד על 4,161 בלבד. מדובר בירידה של 3% לעומת אוגוסט בשנה שעברה, אך הירידה החדה יותר היא דווקא בהשוואה ליולי השנה - צניחה של 19%. רמה זו היא הנמוכה ביותר שנרשמה בחודש אוגוסט מאז שנת 2002, תקופה שבה האינתיפאדה השנייה השפיעה רבות על השוק.

הנתון הזה מעורר דאגה בשוק, שכן דירות מיד שנייה מהוות חלק מרכזי מהמלאי הזמין לרוכשים, והירידה בהן עשויה להצביע על מגבלות כלכליות בקרב הציבור הרחב, שמהסס לבצע עסקאות בשוק המשני. ייתכן שההידוק הכלכלי והעלאות הריבית במשק תרמו למצב זה, כאשר רבים מהקונים מחפשים דירות חדשות בפרויקטים המסובסדים או בשוק החופשי.

לצד הירידה בשוק היד השנייה, נתוני חודש אוגוסט מראים כי המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן בכוח מתגבר. באוגוסט 2024 נרכשו 1,225 דירות להשקעה, עלייה מרשימה של 29% לעומת אוגוסט 2023. אף על פי שמשקל המשקיעים מכלל העסקאות עמד על 12%, זהו גידול של 4% לעומת השנה שעברה, אך אין שינוי משמעותי לעומת חודש יולי.

השיבה של המשקיעים לשוק יכולה להיות חדשות טובות עבור מגזר הנדל"ן, שמחפש יציבות, אך היא גם עלולה להחמיר את מצב מחירי הדיור. עם העלאות הריבית והגבלות אחרות, חלק ניכר מהציבור מתקשה לרכוש דירה, בעוד שהמשקיעים המגיעים עם משאבים כלכליים רחבים יותר, מצליחים לנצל את המצב לטובתם. מגמה זו עלולה להוביל לעלייה נוספת במחירים.

בפילוח גיאוגרפי, בולט אזור באר שבע עם עלייה חדה בשיעור הדירות שנרכשו על ידי משקיעים, כאשר מחצית מהדירות החדשות שנרכשו על ידי משקיעים באוגוסט היו בבאר שבע והסביבה. אזור זה ממשיך להיות מוקד משיכה עבור משקיעים, בזכות היצע פרויקטים חדשים ויתרונות תנאי מימון.

בקרב הקבלנים נרשמו מגמות מעורבות בחודש אוגוסט. הקבלנים מכרו 3,353 דירות בסך הכל, ירידה של 11% לעומת אוגוסט 2023, אך בניכוי המכירות במסגרת סבסוד ממשלתי, ניכר גידול של 24% במכירות בשוק החופשי. עם זאת, זהו גידול מתון ביותר ביחס לתחילת השנה.

בולטת במיוחד עלייה בריכוזיות בשוק הקבלנים. הדוח מצביע על כך שיותר ויותר מהדירות נמכרות על ידי עשר החברות הגדולות בתחום, אשר יחד היו אחראיות על הרוב המכריע של המכירות באוגוסט - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה השנה. המגמה הזו מצביעה על כך ששחקנים קטנים יותר בשוק מתקשים לשרוד, או לפחות לצמוח, בעידן של תחרות גוברת ועלויות גבוהות. ייתכן שהשחקנים הגדולים מנצלים את הכוח הכלכלי שלהם כדי להוביל פרויקטים גדולים יותר ולזכות בנתח שוק משמעותי.

החוזק של הקבלנים הגדולים מחדד את הצורך לבחון את השוק לעומק. בעוד שהמכירות מתרכזות בידיים מעטות, ייתכן והגיוון בשוק יורד, דבר שעלול להגביל את הצרכנים לאופציות רכישה מצומצמות יותר ולמנוע תחרות בריאה.

אחת המגמות המדאיגות שעולות מהדוח היא הירידה במספר הדירות הנמכרות "על הנייר". שיעור הדירות שנמכרו כך עמד על 60% בלבד מכלל המכירות בשוק החופשי, ירידה של שלוש נקודות אחוז לעומת חודש יולי. מדובר בשיעור הנמוך ביותר מאז פברואר השנה. תופעה זו בולטת במיוחד באזור חיפה, שם נרשמה ירידה משמעותית במכירות דירות "על הנייר".

לעומת הירידה במכירות "על הנייר", אזור המרכז רשם גידול משמעותי במכירות הכוללות, בעיקר הודות למבצע מכירות גדול בפרויקט חדש, בו נמכרו 100 דירות לתושבי המקום בהנחה משמעותית. אזור המרכז, שתמיד מהווה מוקד משיכה לרוכשים, ממשיך להוביל בגידול בביקוש, כשגם באוגוסט נרשם גידול של 27% במכירות לעומת השנה שעברה.

הנתונים המגוונים של חודש אוגוסט מצביעים על שוק נדל"ן דינמי, שבו תהליכים סותרים מעצבים את המגמות. מחד גיסא, אנו רואים ירידה בעסקאות יד שנייה והאטה במכירות "על הנייר", מה שעשוי להצביע על ירידה עתידית בהיצע ובפעילות השוק. מאידך גיסא, חזרתם של המשקיעים לזירה וההתחזקות של הקבלנים הגדולים מצביעות על המשך של פעילות כלכלית אינטנסיבית מצד גורמים פיננסיים חזקים.

למרות ההתמתנות הנוכחית, אי אפשר לשלול את האפשרות שעם סיום ההאטה העונתית, שוק הנדל"ן יחזור להתחזק, בייחוד כאשר הציפיות להורדת ריבית יתחילו להרים את ראשן שוב. מה שבטוח הוא שהמשקיעים, הקבלנים והמדיניות הממשלתית ימשיכו לשחק תפקיד מרכזי בעיצוב המגמות בשוק.
העתיד עדיין לא ברור, אך המגמות הנוכחיות מצביעות על כך ששוק הנדל"ן בישראל ימשיך להיות מוקד מרכזי של עניין, כאשר הסיכוי לעליות מחירים נוספות עדיין גבוה, במיוחד באזורים מרכזיים כמו תל אביב והמרכז.