המדריך המלא לרוכשי הדירות: השיעור הראשון - כך תקנו בית באחריות

בדרך מהחלום למציאות, תהליך רכישת דירת חדשה כולל שלבים רבים - אשר כל אחד מהם טומן בחובו אתגרים והזדמנויות חדשות. במהלך המסע המרגש הזה, תיתקלו במגוון מושגים שלא תמיד יהיו לכם ברורים, תחומי אחריות שלא הכרתם ואותיות קטנות שעשויות לעבור מתחת לרדאר שלכם. כל אחד מהנ"ל יכול לדרוש מכם להגיע להחלטות חשובות, שיכולות להשפיע על שנת הלילה שלכם בדירה החדשה. כן, גם זה יגיע, וכל פרט קטן בתחילת הדרך יכול לשנות את התמונה הגדולה. לכן, חשוב להקדיש זמן ללמידה ולהבנה של כל שלב בתהליך. בסופו של דבר, רכישת דירה היא לא רק עסקה כלכלית, אלא גם צעד משמעותי בחיים האישיים והמשפחתיים - וזו בדיוק הסיבה שהכנו עבורכם את המדריך המלא לרוכשי הדירות;

את השיעור הראשון, שיעסוק בנושא האחריות שניתנת על הדירה החדשה ע"י הקבלן - נפתח בהבחנה בין שני המושגים "קבלן" ו"יזם". את המושגים הללו שמעתם ככל הנראה יותר מפעם אחת, אך מעולם לא עצרתם לחשוב מה ההבדל ביניהם, ומהי המשמעות עבורכם. היזם, כפי שמרמז שמו, יוזם את הפרויקט. הוא אחראי על התכנון, בחירת האדריכלים והיועצים, ניהול הצדדים המשפטיים, בחירת הקבלן המבצע ולבסוף - הוא זה שמוכר את הדירות. האמת היא, שבישראל יזם נדרש בעיקר להון עצמי כדי לעמוד בדרישות הבנק המלווה. זהו לא דבר פסול בהכרח, שכן יזם מנוסה עם הון מספק הוא בהחלט דבר רצוי; הבעיה מתחילה כאשר ההון מתגלגל להלוואות משורשרות או לאשראי בעייתי, והניסיון מתמצה בכמות דירות על הנייר שלא מומשו. אם פעם תבדקו, תגלו כי מספר הדירות "על הנייר" (מושג שאתם בוודאי מכירים) שבידי חברות הנדל"ן בישראל - מתקרב לכמות הדירות שבידי כל סין והודו.

בניגוד ליזם - הקבלן המבצע מחזיק ברישיון סטטוטורי מהמדינה. לא אחת, נתקלנו במונחים כגון "ג'4" או "ג'5", המתייחסים לסיווג קבלנים בהתאם להיקפי הבנייה המותרים להם. בפועל, הקבלן המבצע הוא זה שלוקח את תכנון היזם והופך אותו למציאות. הוא מקבל את תוכניות הפרויקט ובונה אותו בשטח, וכן אחראי לאיכות הבנייה ולכל תיקון שיידרש. בנוסף, הקבלנים מחויבים לבנות בהתאם לחוקי הבנייה ולתקנות שונות הקבועות בחוק, אשר מבטיחות שלא יהיו מקרים של רשלנות או עבודה לא מקצועית.

בתור רוכשי דירות, השאלה שאמורה לעניין אתכם היא: האם היזם הוא בעצמו גם הקבלן שמוסר לכם את המפתחות, או שמא מדובר ביוזם הפרויקט ששוכר חברת קבלנות לביצוע העבודה. שני המקרים לגיטימיים ואין בהם פסול. חברה עם שדרה הנדסית מנוסה היא נכס, כמו גם יזם עם גב פיננסי חזק וניסיון רב.

ועדיין, חשוב שתכירו את ההבדל בין "התפקידים", שכן לעיתים קרובות מתגלות בעיות איכות, קשיים בקבלת שירות איכותי בתקופת הבדק ובתקופת האחריות, בעיקר כאשר הקבלן אינו היזם וללקוח המבולבל יש יותר מכתובת אחת לפנייה.

סקרי שוק מראים כי לקוחות לא מייחסים חשיבות מספקת למוניטין של היזם או הקבלן המבצע, וזאת למרות שאיכות המוצר חייבת להיות גורם מרכזי ברכישת הדירה. הקשר בין היזם לקבלן של הפרויקט שבו בחרתם לרכוש דירה - ילווה אתכם לאורך כל המסלול: משלב התכנון, דרך הבנייה, הבקרה ועד לשלב המסירה, הבדק, האחריות והטיפול בתיקונים.

אחרי שהבנו את ההבדל בין יזם לקבלן, נמשיך לאיכות הבנייה בישראל, שם, כפי שאתם בטח מתארים לעצמכם - יש לא מעט בעיות שצריך לתקן.

אז דירה חדשה אינה מכונית שנשלחה ישירות מהמפעל. זו דירה, ולצערנו, מספר הליקויים המופיעים בה בעת המסירה עשוי להיות גבוה מאוד. מכונית סובארו שנת 79' במחיר של 6,000 שקל תיבדק במכון מוסמך, אך דירה במחיר של 5 מיליון שקל לעיתים נתפסת כדבר מובן מאליו.

אולי יש בזה הגיון - מדובר בפרויקט חדש, שזה הרגע נבנה עם חומרים איכותיים ואנשי מקצוע מהשורה הראשונה, כפי שהובטח לנו. עם זאת, הבעיה טמונה בתהליך הבנייה. מדובר בבנייה ידנית, שנעשית בלוק אחר בלוק, חיבור צינור בצינור, כשהגורם האנושי הופך לפקטור דומיננטי ומרכזי בתהליך. שימו לב לנתון הבא: יותר ממחצית הליקויים בבנייה נגרמים בשלב בניית השלד.

לצערנו, ידוע על לא מעט יזמים וקבלנים שמנסים לטשטש את הליקויים הללו. מצד שני, מה הם כבר יכולים לעשות כאשר הם מגלים בעיות מקצועיות בשלבי הגמר, כמו חלון או דלת שלא בנויים לפי התקן, קירות שאינם ישרים או תקרה נמוכה מדי? עבור הקבלן והיזם, עלויות הפירוק וההתקנה מחדש של טעויות כאלה יכולות לחסל את הרווח היזמי ולפגוע ברוכשים עצמם, כשהתיקונים מביאים לעיכובים בלוחות הזמנים למסירת הדירות ולהוצאות נוספות. אז מה עושים בדרך כלל? פשוט מעבירים את הבעיה ללקוח.

דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון כיום: בעקבות המלחמה והמחסור החמור בפועלים, הביאו גל של עובדי בניין זרים מהודו. לאחרונה, משרד הכלכלה החליט להעביר אלפים מהפועלים הללו לעבודות סבלות במפעלים, לאחר שהתברר שהם מעולם לא בנו בית, או החזיקו פטיש.

איכות הבנייה בארץ תלויה במספר פרמטרים. חלק משמעותי מתייחס לשלב התכנון, שבו אנו רואים שיפורים מתמידים הודות לשימוש בטכנולוגיה ובתוכנות מתקדמות, המאפשרות לחשוף בעיות בזמן התכנון ולטפל בהן מראש. שילוב דיסציפלינות שונות במודל ממוחשב, הכולל תכנון ופרטי ביצוע, מאפשר תיאום איכותי ומפחית את הסיכוי להיווצרות כשלים בשטח.

בנוסף, התקינה בארץ מתעדכנת באופן תדיר וישנה הפקת לקחים מתמשכת. לדוגמה, שינויים בתחום הבידוד, הן תרמית והן אקוסטית, מונעים כיום הרבה מפגעים שהיו קיימים בעבר, במיוחד סביב סוגיות אינסטלציה ומעברים בקירות בתוך הדירות. אף על פי כן, במהלך הביצוע אנו תלויים מאוד בגורם האנושי כאמור, כאשר מחסור בפועלים עם הכשרה מתאימה, כפי שאנו רואים כיום, עלול להוביל לביצוע לקוי.

שילוב של תכנון מתקדם באמצעים טכנולוגיים ובתוכנות מידול, יחד עם תיעוש ושימוש באלמנטים מורכבים, ישפר את תחום הבנייה בישראל ויספק מענה לאתגרים המתמידים של הענף, כגון מהירות הביצוע, מחסור בכוח אדם, וכן שמירה ואף שיפור איכות הבנייה.

מסתבר כי למעלה מ-90% מהתביעות על ליקויי בנייה מתקבלות בבתי המשפט. האם זו הצלחה עבור התובעים, או שמא כישלון לתרבות הבנייה בישראל? שאלה טובה שלא נעסוק בה כעת.

מה שכן חשוב שתבינו - בבסיס התביעות הללו עומד חוק המכר, המצביע על כך שהאחריות מוטלת גם עליכם, רוכשי הדירות, להודיע למוכר הדירה על הליקויים שנמצאו בתוך שנה ממועד הכניסה לדירה. הקבלן אחראי על העבודות שביצע, ולכן הוא גם הכתובת לתביעות על ליקויים. גם ברמה החוקתית נקבעו תקנות ברורות בנוגע לתקלות עתידיות שיתגלו. ברוב המקרים, חובת הקבלן היא לטפל בהן מא' ועד ת', ללא תלות בשאלה אם תביעה תוגש או לא.

השורה התחתונה היא שככל שהחברה מקצועית יותר בשלבי הבנייה, עם צוות של מהנדסים ועובדים איכותיים ובקרת איכות קפדנית - כך סביר להניח שיתגלו פחות ליקויים. האם זה יוביל לחיסול מוחלט של הליקויים? כנראה שלא.

כאן נכנס לתמונה "חוק המכר", על פיו לכל ליקוי יש תקופת אחריות ובדק קבועים מראש. זהו חוק המגן על רוכשי דירות מפני בנייה רשלנית, ומגדיר את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בנייה מסוגים שונים, כמו גם על חללים משותפים בבניין. התקופה הזאת, שנקראת "תקופת בדק" נמשכת בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי שיתגלה. סעיפי החוק מגדירים באופן מפורט את סוגי הליקויים ותקופת הבדק המתאימה. לדוגמה, שקיעת מרצפות או התקלפות של חיפויים פנימיים נמצאים תחת תקופת בדק של 3 שנים. סדקים בקירות ובתקרות מצריכים תקופת בדק של 5 שנים, ודלתות פנים ואלומיניום הן בעלות תקופת בדק של שנתיים. ישנם מרכיבים בדירה שעליהם האחריות נמשכת מעל 7 שנים ועד 10 שנים.

תקופת האחריות מתחילה עם תום תקופת הבדק, ומתקיימת במשך 3 שנים לכל המרכיבים והמלאכות. בתקופה זו, כדי שהחברה תהיה אחראית לתקן ליקוי, נדרש מהקונה להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים שבהם השתמש הקבלן, ולהציג לקבלן את הליקוי ואת ממצאיו.

לאחרונה, ניתן למצוא דוגמה יוצאת דופן בענף - קבוצת נדל"ן שהרחיבה את מחויבותה ללקוחות והציעה אחריות של 10 שנים על הדירה - הרבה מעבר למה שהחוק דורש.

מדובר בקבוצת תדהר, שבפעולה ראשונית וחדשנית, מעניקה ללקוחותיה אחריות של 10 שנים על הדירה, בפרויקטים נבחרים שבהם היא גם היזם וגם הקבלן (והודות לכתבה הזו, כעת אתם גם מבינים את ההבדל). כך, לכם כלקוחות, מובטח שקט נפשי לפחות בתחום זה.

"הבעיה מתחילה מהשורש - רבים מהישראלים אינם מכירים את המושגים השונים ואינם מודעים לזכויותיהם", מסביר תומר אלפסי, מנכ"ל תדהר ייזום ונכסים מניבים. "החלטנו להרחיב את תקופת האחריות ל-10 שנים, מה שמייצר שקט נפשי ללקוחותינו, במיוחד בימים אלו. הצעת ערך ייחודית זו מדגישה את חשיבות היזם והקבלן בשיקולי רכישת דירה. בסופו של דבר, חשוב שרוכשים חדשים יבינו שזה חשוב ממי קונים דירה", מוסיף אלפסי, ומסכם: "מי ייתן וחברות נוספות ילכו בעקבותינו, לטובת הרוכשים - ותקופת אחריות של 10 שנים תהפוך לסטנדרט בשוק הדיור בישראל".