לפי נתוני אגף ההתחדשות העירונית במשרד הבינוי והשיכון, בישראל נבנו עד שנת 1980 כ-80 אלף מבנים, הכוללים כ-800 אלף יחידות דיור, אשר אינם עומדים בתקנים הנדרשים. למרות זאת, הוגשו בקשות לחיזוק עבור כ-100 אלף דירות בלבד, ורק כ-50 אלף מתוכן קיבלו אישורי בנייה. הבעיה המרכזית היא שרוב האישורים ניתנו דווקא באזור המרכז הפחות פגיע לנזקי רעידות אדמה וטילים, בעוד שבאזורים כמו הצפון והדרום, אשר חשופים יותר, כמעט ולא ניתנו אישורים.
"תמ"א לא מגיעה לאזורים שבאמת צריכים אותה", אומר אריאל רחמים, שמאי מוסמך וסמנכ"ל הכספים בחברת יהודה רחמים, חברת בנייה ירושלמית ותיקה הפעילה מעל עשור בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. רחמים מבצע כיום פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) הראשון והיחידי בבית שמש. "חיפשנו בפינצטה מקומות בבית שמש שבהם ניתן לבצע תמ"א חיזוק, אבל במרבית המקומות פשוט אין מספיק זכויות בנייה כדי להפוך את הפרויקטים לכלכליים. את הפרויקט הנוכחי, הנקרא 'בית שמש החדשה בעיר הוותיקה', ניתן היה להוציא לפועל רק מאחר ששילבנו בו ניצול זכויות בנייה קיימות שלא נוצלו בעבר, וזה מה שהפך את הפרויקט למשתלם, אבל זאת פנינה נדירה בחוף שומם", הוא מסביר.
הדברים של רחמים מחדדים את הנקודה המרכזית: בעוד שהתכנית מציעה הזדמנות לשפר את תנאי המגורים במבנים ישנים ובלויים, עלויות הבניה הגבוהות לאור אופי הפרויקט מקשות על היזמים להצדיק את ההשקעה, במיוחד בפריפריה בה היא נדרשת על מנת להציל חיים כתוצאה ממבנה הקרקע החשוף לפגיעה חמורה ברעידות אדמה והתקפות טילים. כתוצאה מכך, דווקא האזורים המועדים לפורענות נותרים חשופים לסיכונים, והיזמים נמנעים מלבצע בהם פרויקטי תמ"א 38 חיזוק.
"גם במקרים שבהם התמ"א עומדת בסף הכדאיות הכלכלית, היא לעולם לא תהיה משתלמת כמו פרויקט שנבנה על שטח פנוי ולכן היא מסובכת ומורכבת יותר," מוסיף רחמים. "בפריפריה ובמקומות שבהם שווי מ"ר נמוך יחסית, לא ניתן לתקצב פינוי דיירים לתקופת העבודות. ביצוע הפרויקט בתקופה שבה הדיירים עדיין ממשיכים לחיות בבניין מערים קשיים עצומים ואף מהווה אתגר בטיחותי גדול, על אף שלבסוף מדובר בשדרוג משמעותי מאוד ברווחת חייהם, מבחינת הדיירים תקופת הבניה היא חוויה קשה מאוד, שעה שעשרות פועלים מטיילים להם בבניין ובבתים, והרעש והלכלוך מפריעים לנהל שגרת החיים סבירה. יש אינספור תקלות, וההתמודדות הופכת אתגר של ממש".
המלחמה - משבר שהוא הזדמנות להתפקח
במקרים רבים, פרויקטים בכלל ושל תמ"א 38 בפרט דורשים תקציב של עשרות עד מאות מיליוני שקל תלויים במימון חיצוני לצורך הוצאתם אל הפועל. חברת מכלול מימון נדל"ן, המתמחה באשראי חוץ-בנקאי, היא שחקן מרכזי במתן תמיכה פיננסית לפרויקטים של התחדשות עירונית.
איילת רוסק, מנכ"לית החברה, מסבירה: "מאחר ולא תמיד ניתן לקחת שטח גדול ולתכנן בו התחדשות מסוג פינוי בינוי, הרי שנכון לעכשיו תמ"א 38 היא הדרך היחידה להתמודד עם בניינים ישנים ותשתיות מתבלות ולהפוך אותם לעמידים בפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. עם זאת, כיוון שתמ"א לא משתלמת ברוב אזורי הארץ ובעיקר באזורים הפגיעים ביותר, הגיע הזמן לתמרץ את היזמים ולהפוך את הפרויקטים לכלכליים. המלחמה הנוכחית היא הזדמנות של המדינה להתפקח ולפעול לפני שיהיה מאוחר מדי".
רוסק מוסיפה כי כדי לאפשר מיגון יעיל באזורים הפגיעים ביותר, על מקבלי ההחלטות לנקוט בצעדים שיאפשרו ליזמים להוציא לפועל פרויקטים של תמ"א. לדבריה, "יש צורך במתן זכויות בנייה נוספות, לצד תכנון חכם של תשתיות בשכונות שבהן מבוצעים הפרויקטים. אחרת, נעמוד בפני אירוע קשה שאיני רוצה אפילו לתארו במילים. לדוגמה, בבית שמש, ילדים הראו לנו שהם שמים בלוקים בעמודים חצי הרוסים, ויש מבנים שעומדים על ארבעה עמודים רעועים. זהו מצב בלתי נסבל הכרוך בסיכון חיים של ממש, ונדרשת מעורבות מיידית מצד המדינה. כדי שהמיגון בפריפריה יתגבר, יש צורך בהקלות והטבות נוספות, אשר יתנו תמריץ ליזמים איכותיים להמשיך לחזק ולבנות את הארץ".
"כפי שהמצב נראה היום, תמ"א 38 לא הצליחה לעמוד בציפיות של חיזוק המבנים בישראל, אך עדיין לא מאוחר לשנות כיוון ויפה שעת אחת קודם. הסיכונים הגוברים של מתקפות טילים ורעידות אדמה מדגישים את הצורך במבנים ממוגנים", ממשיכה רוסק, "במתכונת הנוכחית ועד שלא יימצאו חלופות לתמ"א, ניראה לדעתי גם בעתיד פעילות מועטה מאוד של התמ"א בפריפריה. זה ישאיר את הקהילות שם חשופות לנזקים אדירים ולסיכונים של חיי אדם - רעידות אדמה, מתקפות טילים, ובניינים שאינם בטיחותיים".