על פי מדד בועת הנדל"ן של UBS לשנת 2024 שפורסם היום (ג') - הסיכון לבועות נדל"ן בערים שנותחו ברחבי העולם, ירד בממוצע זו השנה השנייה ברציפות. מיאמי מציגה כעת את הסיכון הגבוה ביותר לבועת נדל"ן מבין הערים במחקר זה. סיכון גבוה לבועות ניתן לראות גם בטוקיו ולמרות ירידה משמעותית לעומת השנה שעברה, גם בציריך. סיכון מוגבר לבועת דיור ניכר בלוס אנג'לס, טורונטו וז'נבה.
תל אביב, שהייתה אחת הערים המובילות בסיכון לבועת נדל"ן עד לדוח של שנה שעברה, נמצאת באזור סיכון בינוני לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון. בעקבות ירידת הריבית ומצוקת דיור מתעצמת, מחירי הדירות הריאליים בתל אביב שילשו את עצמם בין השנים 2002 ל-2022. עליית ריבית והמשכנתא סיימה את הבום של לפני שנתיים והביקוש עבר לשוק השכירות. כתוצאה מכך, המחירים הריאליים ירדו ב-10% עד סוף 2023. עם זאת, עסקאות דיור החלו להתאושש ב-2024 מחשש להחמצה, למרות חששות ביטחוניים.
באמסטרדם, סידני ובוסטון נרשם רק סיכון בינוני. באותה קטגוריית סיכון נמצאות, לאחר צמצום משמעותי בחוסר האיזון, פרנקפורט, מינכן, תל אביב והונג קונג. ונקובר, דובאי, סינגפור ומדריד משלימות את הקבוצה הזו של ערים בעלות סיכון בינוני לבועות. דובאי רשמה את העלייה החזקה ביותר בציון הסיכון מכל הערים שנותחו.
על פי המדד, בסן פרנסיסקו שינו סיכון נמוך לבועת נדל"ן, וכך גם בניו יורק וסאו פאולו. באירופה, לאחר ירידות נוספות בציון המדד, גם לונדון, פריז, שטוקהולם ומילאנו נכנסות לקטגוריית הסיכון הנמוך. הסיכון לבועות בוורשה נותר נמוך גם כן. סאו פאולו מציגה את סיכון הבועה הנמוך ביותר מבין הערים שנותחו.
בערים הגדולות בעולם: ירידה במחירי הדיור
לצורך המחקר, UBS ניתחה את מחירי הנכסים למגורים ב-25 ערים מרכזיות ברחבי העולם. מחירי הדיור האמיתיים בערים רבות הגיעו לתחתית.
מחירי הדירות מותאמי-אינפלציה בערים המנותחות נמוכים כעת בממוצע בכ-15% לעומת אמצע 2022, אז החלו הריביות לעלות ברחבי העולם. קלאודיו סאפוטלי, ראש תחום הנדל"ן במשרד ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מסביר: "הערים שרשמו את תיקוני המחירים החזקים ביותר הן אלו שהציגו סיכון גבוה לבועת נדל"ן בשנים קודמות". המחירים הריאליים בפרנקפורט, מינכן, שטוקהולם, הונג קונג ופריז נמצאים מתחת לשיאים שלאחר המגפה ב-20% או יותר. ונקובר, טורונטו ואמסטרדם רשמו ירידות מחירים חדות של כ-10% במונחים ריאליים.
בסך הכל, ארבעת הרבעונים האחרונים התאפיינו בעליית מחירי דיור מושתקת. אבל תיקונים חזקים נמשכו בפריז ובהונג קונג. לעומת זאת, במקומות המבוקשים של דובאי ומיאמי, מחירי הדיור עלו עוד יותר. כמו כן, בערים בודדות עם מצוקת דיור בולטת, כמו ונקובר, סידני ומדריד, המחירים הריאליים עלו ביותר מ-5% בהשוואה לשנה שעברה.
מצוקת דיור משמשת דווקא כגורם מייצב
בממוצע, עובד מיומן בתחום השירותים יכול להרשות לעצמו 40% פחות שטחי מחיה מאשר ב-2021, לפני עליית הריבית העולמית. רמות המחירים הנוכחיות נראות רחוקות מלהיות בנות קיימא ברמות הריבית הגבוהות השוררות - במיוחד בשווקים עם שיעורי בעלות על בתים גבוהים. עם זאת, הרעה משמעותית במחיר הנגישות אינה גורמת בהכרח לתיקון מחירים.
מצוקת דיור גוברת, שהתבטאה בעליית דמי השכירות, סייעה לייצב שווקי דיור עירוניים רבים. דמי השכירות הריאליים עלו ב-5% בממוצע בשנתיים האחרונות וגברו על גידול ההכנסה ברוב המקרים. ברוב הערים המנותחות צמיחת השכירות אף הואצה בארבעת הרבעונים האחרונים. שום הקלה לא מגיעה מצד ההיצע, שכן ריביות גבוהות ועלויות בנייה מוגדלות הכבידו מאוד על בניית הדיור. היתרי הבנייה ירדו ברוב הערים במהלך השנתיים האחרונות.
מה צופן העתיד? הדוח של UBS מציג מסקנה כי הקלה בשוק הדיור העולמי נראית באופק, והמומנטום צפוי להשתפר. עליית שכר הדירה תומכת בביקוש לבעלות על בתים באזורים עירוניים. ירידת שיעורי הריבית תעביר את היתרון בעלויות המשתמש בחזרה לקנייה.
רוכשי דירות בפעם הראשונה יחזרו לשוק ככל שהמחיר משתפר. מתיאס הולזי, המחבר הראשי של המחקר ב-UBS Global Wealth Management, מסכם: "מחירי הדיור האמיתיים בערים רבות הגיעו לתחתית. התחזית הכלכלית ככל הנראה תקבע אם המחירים שוב יזנקו או ליתר דיוק ילכו הצידה".