חברות ההייטק עוזבות את תל אביב ורמת גן - ועוברות לאזור השרון?

חברת NEWMARK NATAM (נת"מ) המספקת שירותי נדל"ן מגוונים למגזר העסקי, מפרסמת את נתוני שוק הנדל"ן המניב לחציון הראשון של 2024. מהנתונים עולה כי באזורי התעסוקה בתל אביב נרשם תיקון מחירים כלפי מטה בן בקלאס A והן בקלאס B.

מנגד, דווקא במעגל השני של שוק התעסוקה - בערי השרון, השפלה וגוש דן - ניתן לראות יציבות ברוב האזורים, פרט לבני ברק ורמת גן, כאשר נרשמו עליות קלות בערים כמו רעננה ונתניה. גם אזור מת"מ חיפה או מרכז העיר ירושלים רשמו יציבות בחציון הראשון של השנה.

אחת ההערכות של נת"מ היא כי מגמת הצינון בהייטק ממשיכה גם בחציון הזה. בעבר, מה שאפיין את הענף הוא ביקושים לשטחי משרדים גדולים, מעבר לצרכים האמיתיים של החברות ובגלל השוק המתפתח של שכירות המשנה, על פי הדו"ח לחציון הראשון לשנת 2024, נרשמו ברוב האזורים בתל אביב, לב תעשיית ההיי טק, ירידות מחירים.

כך למשל ירדו מחירי השכירות הממוצעים למשרדים בקלאס A בציר בגין לכ-137.69 שקל למ"ר, בהשוואה ל-145 שקל למ"ר בחציון השני של 2023. ביגאל אלון לדוגמה, ירדו דמי השכירות ל-125.17 שקל למ"ר בהשוואה ל-138.33 שקל למ"ר בשנת 2023. המחיר הממוצע בתל אביב (קלאס A) ירד כאמור בכ-7 שקל למ"ר, למחיר של 118 שקל למ"ר, לעומת 125 שקל למ"ר במחצית השנייה של 2023. במקביל, משך חיי חוזי השכירות התקצר לכ-3 שנים בממוצע, בהשוואה לכ-5 שנים ויותר בעבר.

אור בן צבי, סמנכ"ל שרותי נדל"ן בקבוצת נת"מ, מסביר: "למרות ירידות המחירים בתל אביב, מגמת האכלוס נותרה יציבה, בעיקר בזכות השוק המתפתח של שכירות המשנה, כאשר חברות מילאו את השטחים הפנויים שלהן בהסכמים לטווח קצר ובמחירים נמוכים יותר. התרחבות פעילותה של הרכבת הקלה צפויה לאזן בעתיד היצע גדול של משרדים לאורך התחנות, בעיקר באזור מתחם האלף בראשון לציון, ציר ז'בוטינסקי בבני ברק ועד צומת סביון".

כאמור, הדו"ח מהמחצית הראשונה של 2024 מצביע על מגמות מעניינות בשוק המשרדים והלוגיסטיקה בישראל, במיוחד במעגלים החיצוניים לתל אביב. נראה כי ישנה יציבות במחירים באזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב, כאשר התפתחות אזורי תעסוקה חדשים, כגון רעננה, הוד השרון, חיפה, פתח תקווה ובני ברק, תורמת באופן משמעותי לביקושים.

חברות רבות, במיוחד בתחום ההייטק, עוברות לאזורים אלו במטרה להוזיל את עלויות השכירות וליהנות מהסביבה התעסוקתית המתקדמת. דוגמה לכך היא המעבר של חברות כמו ZOOMINFO ו-RED HAT לאינפיניטי פארק ברעננה, מה שמעיד על כך שהמגזר העסקי מתמקד באזורים המציעים תנאים נוחים יותר לעובדים.

"ביחס למשרדים במעגל השני באזור המרכז, בחלק מהאזורים נבנו שטחי משרדים שנרכשו בשנים האחרונות על ידי קבוצות רכישה", ציינו בחברת NEWMARK NATAM. "כתוצאה מכך, ישנו היצע משמעותי של שטחי משרדים קטנים (חלקי קומה), הן למכירה והן להשכרה. משרדים בשטח קטן לא נהנים מביקוש גבוה בקרב רוב חברות ההייטק. בנוסף, בעלי המשרדים הקטנים מתמודדים זה עם זה על תשומת לבם של שוכרים פוטנציאליים. במצב זה, דמי השכירות והמחירים בפרויקטים אלו נותרו נמוכים יחסית למגדלי משרדים הנמצאים בבעלות יחידה".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, אשר הקימה בשיתוף פעולה עם חברת מגדל את פרויקט MILLENNIA בשער הכניסה למתחם ה-1000, מציין: "היציבות במחירים של שטחי התעסוקה מחוץ לתל אביב נמשכת כבר מספר חודשים, והיא משקפת שינויים משמעותיים שעוברים על שוק העבודה בישראל, ובפרט בענף ההייטק. לא מעט חברות, כולל חברות מהגדולות במשק, בחרו בשנים האחרונות לעזוב את תל אביב ולעבור לאזורי תעסוקה חדשים במעגל התעסוקה השני. המיקוד הוא בעיקר באזורים שמסודרים בקרבה למרכזי תעבורה עם ריבוי נוסעים, כמו רכבת ישראל או תוואי הרכבת הקלה. דוגמות לכך ניתן למצוא בחברות הייטק כמו WIX או MICROSOFT, שבנו קמפוסים בגלילות תל אביב ובהרצליה בהתאמה, כמו גם בבנקים הגדולים ובחברות האשראי שעזבו את מרכז תל אביב לטובת ערים כמו בני ברק או ראשון לציון. דוגמת בנק דיסקונט, שעבר למתחם ה-1000, ממחישה את המגמה הזו".

"מגמה זו נובעת בין היתר מהרצון להוזיל את מחירי השכירות, ובו בזמן לשמר את האפשרות לעבוד במגדלי תעסוקה מדרגת A. כמו כן, היא שואפת לקרב את מקום העבודה לעיקר כוח האדם, שלא בהכרח מתגורר במעגל הקורקינט התל אביבי, אלא בשכונות מגורים משפחתיות בערים הגדולות בגוש דן, השפלה והשרון", מסכם קראדי.

מגמה נוספת המשפיעה על ענף המשרדים ועתידה להמשיך להשפיע גם בחציון הקרוב היא פעילות הקו האדום של הרכבת הקלה, לצידה של התרחבות הפיתוח של קווים נוספים. הקו האדום מתחיל בפתח תקווה ועובר בסמוך לאזורי תעסוקה בולטים בעיר, ממשיך לכיוון בני ברק, עובר סמוך למתחם ה-BBC ומגיע לאזור התעסוקה המרכזי של רמת גן - הבורסה, ומשם ממשיך לתוך חלק מאזורי התעסוקה בתל אביב. הקרבה הזו היא מהותית להגעת כוח האדם למשרדים באזור, ובחודשים האחרונים ניכרת ההשפעה של עוגן תחבורתי זה על המשרדים הקרובים לציר.

בנת"מ מציינים כי "אנו מאמינים שפריסת קווים נוספים תיצור רשת המכסה אזורים נרחבים יותר, ותספק פתרון לתנועה יעילה יותר של כוח האדם מהבית לעבודה. השימוש ברכבת הקלה יהפוך עם הזמן לאטרקטיבי יותר. כאשר זה יקרה, הביקושים למשרדים לאורך התוואי של הרכבת הקלה צפויים לאזן את ההיצע הגדול של משרדים להשכרה הקיים כיום סמוך לתחנות השונות, במיוחד במתחם ה-1000 בראשון לציון ולאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה ובבני ברק".

עוד ציינו בנת"מ כי "אזורי התעסוקה בדרום שמרו על יציבות הן במחירי השכירות והן ברמות האכלוס, דבר המצביע באופן חיובי על שוק התעסוקה באזורים שהושפעו בעיקר מהלחימה הקשה בעזה, ושהם נמצאים בשלב של התאוששות".

נטלי מרשל, נציגת ריט 1 וס.ע.ן זהב בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, מציינת: "הקמת פארקי תעסוקה הוליסטיים, דוגמת אינפיניטי פארק המתאכלס בימים אלו באזור רעננה דרום, מהווה היום מוקד משיכה מרכזי עבור חברות הייטק המעוניינות להשתלב באזורי תעסוקה מדרגת טריפל A במעגל התעסוקה השני. השירותים המוצעים לעובדים הם הרבה מעבר לצרכים הבסיסיים של משרדים, והם מתוארים כמענה לדרישות של חברות הייטק בינלאומיות. אנו רואים את המעבר הזה גם בתוך אזור השרון עצמו, כאשר חברות עוזבות אזורי תעסוקה ותיקים בצפון רעננה או במרכזה ועוברות לאזור הדרומי והמתחדש, תוך שהן מחפשות לשדרג את סביבת העבודה שלהן עבור העובדים, ועדיין להישאר באותו אזור בו הן פועלות כבר שנים רבות. באינפיניטי פארק רעננה, לדוגמה, לצד המשרדים ושטחי התעסוקה, ישנו דגש על שטחי מסחר, פנאי ושטחים פתוחים, כמו כן שירותים נלווים לחברות כגון אודיטוריום, מיני אמפי וחדר כושר, וכן מקומות בילוי והסעדה מהם תהנה אוכלוסייה רחבה".

תחום התעשייה והלוגיסטיקה, בדומה לתחום המסחר, מפגינים גם הם עמידות ויציבות בתקופה הנוכחית. על פי דו"ח נת"מ, "השוק שמר על יציבות בשנת 2023 ובחציון הראשון של 2024, וזאת למרות הזעזועים הפיננסיים והביטחוניים שחווינו בשנים האחרונות. מחירי השכירות למ"ר נשארו דומים ברוב האזורים בהשוואה לחציון הקודם (חציון שני 2023), ובחלקם אף נרשמה עלייה באחוזים בודדים. מגמה דומה ניכרת גם במחירי הקרקעות המיועדות לתעשייה ולוגיסטיקה".

"הביקושים המשמעותיים לשטחי אחסנה בשנים האחרונות נמשכו גם במהלך שנת 2023, וביתר שאת במחצית הראשונה של שנת 2024. אחת הסיבות הבולטות להמשך הגידול במגמת הביקושים בחציון זה היא השפעת המלחמה והמשך הלחימה בעזה ובצפון, דבר שיוצר ביקושים גבוהים למוצרים בתחומי הביטחון, הרפואה, המזון ותעשיות נלוות, בעיקר באזורים שבין קריית גת למפרץ חיפה. כתוצאה מכך נוצר גידול משמעותי בביקושים לשטחי תעשיה ואחסנה מצד חברות אלו. בנוסף, תעשיות שהמפעלים או מרכזי האחסנה שלהן מצויים באזורים שחשופים ללחימה ונפגעו, מחפשות שטחי תעשייה ואחסנה זמניים למעבר מידי לאזורים חופפים וקרובים אך שאינם באזורי הלחימה", צוין בדו"ח.

חוה מיכאלי, מנכ"לית חברת יוקה פארק, המוקמת ומשווקת מתחמי תעשייה רב שימושיים בישראל, מדווחת כי "התעשייה לשימושים מעורבים הפכה לאחד הסגמנטים הבולטים בתחום הנדל"ן המניב. עסקים רבים שהתבססו על אזורי תעשייה וותיקים חיפשו מבנים ומתחמים מודרניים שישרתו את צרכיהם. מתחמים ורסטיליים, מודולריים ונגישים, סמוכים לריכוזי אוכלוסייה, החלו להתפתח בשנים האחרונות ולייצר ביקושים גבוהים. מדובר בתחום המגלם פוטנציאל רב, במיוחד בהינתן קצב הצמיחה המהיר והמחסור בשטחים לתעשייה ואחסנה לנפש בהשוואה למקומות אחרים בעולם המערבי. בעתיד צפויים לקום בכל עיר מרכזית מתחמי תעשייה רב שימושיים שיתרמו לחיזוק הכלכלה המקומית ולשיפור חיי בעלי העסקים במתחמי העבודה".

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן ב-Newmark Natam, מוסיף כי "תחום התעשייה והלוגיסטיקה מגלה עמידות ויציבות בתקופה זו, בעיקר בזכות הפער הגדול בין ההיצע לביקושים הגדולים ובשל גידול הביקושים מצד תעשיות בטחוניות בעקבות פרוץ מלחמת חרבות ברזל".

בן צבי קליין מסכם: "במבט צופה פני עתיד, מתחזיות שונות של כלכלנים ובכירי הבנקים וחברות ההייטק, האמונה הרווחת היא שאחרי המלחמה, המשק הישראלי עשוי להוכיח שוב את חוסנו ולחזור לפעילות חיובית, כפי שהיה בעבר. במידה והתוצאות הללו יהיו חיוביות, ענף ההיי-טק צפוי לחזור לגייס יותר כסף והשוק יחזור לצעוד בכיוון חיובי. לכך תורמת גם ההתפתחות של הרכבת הקלה, בעיקר הקו הירוק שאמור להתחיל לפעול בעוד שנתיים, אשר צפוי להביא לשינוי בחלק מאזורי התעסוקה המתקשים באכלוס ופיתוח, שכן הם לא נמצאים על מערכת תעבורת נוסעים פעילה".