"התכניות החדשות מציגות פוטנציאל לתוספת של 250 אלף דירות בתל אביב"

כנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ולוח מדלן, נפתח אתמול בתל אביב, כשהדוברים מתייחסים לנושאים אקטואליים המשקפים את האתגרים שעומדים כעת בפני הענף.

דן קצ'נובסקי, בעלים ומנכ"ל של מרכז הנדל"ן, פתח את פסגת ההתחדשות העירונית והתייחס לצומת הדרכים שבו נמצאת ישראל וענף הנדל"ן. "לאורך כמעט כל העשור האחרון, ההתחדשות העירונית צמחה מדי שנה. והנה, מאז אוקטובר האחרון ופרוץ המלחמה, הגידול השנתי נעצר. בחלק מהערים אף נרשמה נסיגה של עד 20% במספר ההיתרים לפרויקטים חדשים. לא צריך להיות מומחה לכלכלה בשביל להבין: אנחנו עומדים מול אסון חברתי שנמצא מעבר לפינה. זוהי לא עוד כותרת יומית לעיתון; זוהי חבית חומר נפץ, שאם לא נפעל, ומהר - תתפוצץ לכולנו בפנים".

"במוקדם או במאוחר", ציין קצ'נובסקי, "המלחמה תיגמר ואז נצטרך כולנו להתמודד עם אתגרי המציאות שבשגרה. נצטרך גם לשאול את עצמנו את השאלות הקשות. כמו: האם אנחנו בטוחים שהזוגות הצעירים, הילדים שלנו, יוכלו לקנות כאן דירה ולהקים בית בישראל? התשובה לשאלה הזאת ולאחרות טמונה בהיקפי ההתחדשות העירונית שנראה כאן בעשורים הבאים. וכאן כולם כאן יסכימו איתי שדבר אחד ברור: מה שהיה עד עכשיו, רחוק מלהספיק".

ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, הגיע לכנס פסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ומדלן עם מספר בשורות משמעותיות: "בפעם הראשונה בהיסטוריה של המדינה מקדמים תכנון עם משרד האוצר במקומות שהם בלתי כלכליים בעליל והגשנו 25 מתחמים לא כלכליים בערי הפריפריה . מדובר בתב"עות ליותר מ-14,274 יח"ד ברשויות פריפריאליות, במקום 3,972 יח"ד ישנות. בין הישובים: בית שאן, עפולה, קריית שמונה, אילת, מגדל העמק, צפת וחצור הגלילית".

"עוד הישג של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוא התקציבים הנלווים שהועברו לרשויות אשר קידמו מעל 600 היתרי בניה לפינוי בינוי כחלק מהסכמי מסגרת עם הרשות. מדובר בכמעט חצי מיליארד שקלים שהועברו לרשויות מרכזיות בישראל לצורך הקמת תשתיות נלוות להתחדשות עירונית בין השנים 2022-2024.".

במברגר התייחס גם להשפעת סיום תוכנית תמ"א 38 ספציפית בתל אביב, וציין כי "67% מפעילות תמ"א 38 נעשית ברובעים 3 ו-4 מכוח תוכניות תקפות וצפויה להמשך. כלומר, רק שליש מהפעילות תיפגע בעקבות סיום התוכנית. 63% מההיתרים שהוענקו לתמ"א 38 בשנת 2023 היו ברבעים 3 ו-4, היכן שיש כבר תוכניות מפורטות וודאות גבוהה ואילו 37% מהיתרי תמ"א 38 בשנת 2023 ניתנו ביתר הרבעים".

"סך הפוטנציאל של תוכניות ההתחדשות הבניינית: תוספת של כ-250 אלף דירות וחיזוק 50 אלף דירות קיימות", מצהיר במברגר, ומוסיף כי "אחד הנושאים הלא מטופלים בשוק הוא נושא שכר המארגנים. בחלק מהמקומות זיהינו מצבים שזה מנוצל לרעה ומטיל הוצאות לא הגיוניות על הפרויקט והדבר הזה מסכל עסקאות. יצרנו סוג של מחיר מומלץ ונאות. הדבר הזה יכנס לתקן 21 ואילו המספרים הנורמטיביים ששמאי הועדה יעשה בהם שימוש. לא נגיע למצב ששכר המארגנים גוזר נתחם כבד מאוד מהעסקה ויפגע בקידום ההתחדשות העירונית".

"יש כאן אנומליה, אני לא רואה קבלנים קורסים" אמר ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל. אנחנו רואים ירידה במחירי הקרקעות. בשנים האחרונות אם עשית עסקאות לא טובות השוק תיקן וידע לתת לך אופסייד על עסקה לא טובה. עליית המחירים היא אנומליה, עליית מחירי הדירות היא תולדה של הימשכות הליכי הבנייה, המבצעים שיש בשוק כשהמשמעות אפקטיבית היא הנחה של מאות אלפי שקלים לכל דירה, הקבלן נושא ב-7% מעלות של כל דירה. בסוף זו ירידת המחירים".

"המטרה שלנו המחירים שיפסיקו לעלות" ציין קוינט. "אתמול הוצאנו למעלה מ-7,000 יח"ד בשדה דב, מה יהיו האדוות של הליך כזה? קשה להעריך, מקווה שתהיה לזה השפעה לא רק בשדה דב, גם בפריפריה. אני לא בטוח שמשטר המקרקעין בישראל הוא אופטימלי, אבל מצד שני יש הרבה תועלות. אנו עושים שינויים משמעותיים לשינויי ייעוד וכל התוכניות האלו ותוכניות מסובסדות יכולות להתנהל רק כשיש ניהול מרכזי של הקרקעות. השאלה היא מה האלטרנטיבות. האם הטייקונים ישלטו בקרקע ונהיה חוכרים שלהם, ויחליטו מתי לשווק ולא לעשות מבצעים? שהרשויות המקומיות יחזיקו את הקרקעות? גם ככה אתה רואה את הקונפליקט שיש לנו עם הרשויות על פיתוח. אני לא רואה חלופה אמיתית לכך".

קוינט התייחס למצב בצפון ודרום, "מה-8 באוקטובר אנחנו יושבים על זה לא רק על הנגב במערבי, גם הצפון, למגזר הכפרי יש יותר יכולת תמרון, כי הקרקע נמצאת, אפשר לתת יותר בפטור מכרז. תמיד יש את המתח בין המרחב הכפרי לעירוני, את צריכה לתת מענה גם לאוכלוסייה חזקה, צריך לראות איך לא מייצרים קבוצות סגורות ומחזקים את הערים."

"אנחנו עומדים לחתום הסכם גג עם נתיבות, עם אופקים ועוד. צריך לתת את הדעת איך מביאים אוכלוסייה חזקה. אנחנו מציעים לחברות גדולות לבוא לאזורים אלו. לוקחים את מודל כפר ורדים, הצעתי גם לחברות ממשלתיות, אם תפתחו תעסוקה תקבלו גם מגורים". קוינט סיים וציין כי "אנו מעמידים בכל הסכם גג בין 10-15 אחוז מהשיווקיים לטובת התחדשות עירונית, כקרקע משלימה. כשחותמים על הסכם גג יכולים לצרף קרקע למגרשים וזה צריך להגיע עם תוכניות".

בפאנל שהנחה נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, בנושא השלכות מלחמת חרבות ברזל על הענף, עלה נושא המחסור בידיים עובדות.

"מספר הפועלים הזרים שנמצאים במדינת ישראל נכון להיום הוא כפול מאז ה 7 לאוקטובר", ציין יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. "יש עוד 30,000 עובדים זרים , זה פי 6 ממה שהמדינה מכניסה בשנה רגילה. זאת שרשרת ייצור שמעולם המדינה לא הצליחה לבצע בכמויות כאלה. אנחנו מקדמים קול קורא להבאה של עוד 10,000 עובדים לחברות ביצוע עוד בשנת 2024 יכנסו לפה 10,000 עובדים נוספים דרך חברות הביצוע"

בנושא הפריפריה, סגן הממונה על התקציבים באוצר מתן יגל אמר, "האתגר הכי גדול שלנו כממשלה זה לאפשר כמה שיותר היצע של קרקעות בארץ. בעת עדכון תקציב המדינה התעקשנו כממשלה לתקצב 2 מיליארד שקל לשוק הנדל"ן כדי להגדיל את היצע המכרזים וזה יביא להתחלות בניה גדולות יותר. הגדלנו את הסבסוד לפריפריה במיליארד שקל ועלויות הפיתוח במכרזים בפריפריה ממומנות על ידי המדינה לכן זה מעלה את הכדאיות של יזמים".

"אנחנו בעלייה נומינלית של פחות מ 5% וריאלית של פחות מ 2% ברמה שנתית וזה לא חריג או עשרות אחוזים של עליית מחירים כמו שהיה בעבר וצריך לזכור את סיפור המבצעים שמשפיע", ציין יגל. "זה אירוע ששווה 6-7 אחוז ממחיר הדירה וזה לא בא לידי ביטוי במדד המחירים לצרכן".

ח"כ יעקב אשר ראש ועדת הפנים של הכנסת, התייחס גם לנושא הפריפריה ולנושא הדיור להשכרה, "התחדשות עירונית בפריפריה חייבת להשתפר ואין כדאיות כלכלית בהרבה מקומות בעיקר בגלל המחסור בממדים חדשים במקומות המועדים לסיכון גבוה. האוצר צריך לשים כסף בנושא הזה ולהוריד מיסוי ליזמים של התחדשות עירונית שרוצים לקדם תהליכים כאלה בקריית שמונה או שלומי". המדינה פספסה את הדיור להשכרה ואני אעבוד על זה שזה יכנס בכל תכנית אסטרטגית"

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון התייחס אף הוא למצב הפריפריה וציין, "כל המכרזים מבית שאן ועד דימונה בחצי שנה האחרונה הצליחו בזכות סבסוד הפיתוח מצד המדינה. "אנחנו גם חושבים שלגבי תוספת הפיצוי צריך לקדם חקיקה ולפתור את זה. אם קבלנים נפגעו בעיקר באזורי מלחמה יש מקום להסתכל עליהם אחרת. אבל, אם היינו בטוחים שיבטלו במקומות האלה, בקושי ביטלו. הציבור הישראלי בצפון ובדרום מאמין במדינה ובשביל לעשות עסקים זה המפתח".

היזמים בפאנל היו פחות אופטימיים. כך למשל, יגאל דמרי, בעלים י.ח דמרי, ציין כי "צריכה לצאת הוראה חד משמעית מיום שמגישים בקשה להיתר הוא יתקבל תוך 12 חודשים וזה יפתור חלק מהבעיות. להוציא היתר בניה לוקח לי יותר זמן מאשר לבנות את הפרויקט, תבינו את המשמעות של העיכובים בבירוקרטיה".