עשרות אלפי עולים חדשים בדרך לישראל: איך זה ישפיע על שוק הדיור?

עכשיו זה רשמי, היהודים באים: ביום רביעי האחרון (28.8) התקיים בבית ציוני אמריקה בתל אביב כנס בינלאומי של נדל"ן מדיה בשיתוף עם לאומי משכנתאות, אשר בחן את היערכות המדינה וענף הבניה בישראל לקליטת העלייה הגדולה של יהודי העולם בעת הזו, ברקע המלחמה והאנטישמיות המתגברת. האירוע, שנערך בהנחיית פרשן ועורך הנדל"ן עופר פטרסבורג, הועבר בשידור חי כאן אצלנו בוואלה נדל"ן.

דוח מיוחד של משרד העלייה והקליטה, הסוכנות היהודית וההסתדרות הציונית העולמית, שהוכן לקראת הכנס, מציג נתונים מדהימים: מאז השבעה באוקטובר, למרות שהמלחמה בישראל רק מתרחבת, הגיעו לישראל יותר מ-29,000 עולים חדשים ממדינות שונות ברחבי העולם, רובם מהמערב. הציפיות הן שעד סוף השנה יעלו לישראל כ-40 אלף עולים חדשים סה"כ, נתון מטורף שממשיך את מגמת העלייה הגדולה מהשנים האחרונות, בצל המלחמה בין רוסיה לאוקראינה.

הכנס, אירח על במה אחת בכירים בממשלה, ברשויות המדינה ובענף הבנייה וכן גורמים מקצועיים נוספים, ביניהם: שר העלייה והקליטה אופיר סופר; יו"ר ההסתדרות הציונית העולמית יעקב חגואל, סמנכ"ל עלייה וקליטה בסוכנות היהודית שי פלבר, וראש עיריית רעננה חיים ברוידא, שידונו בהיערכות המדינה לקליטת גלי העלייה ובתוכניות הממשלה השונות המיועדות למשוך ולסייע לעולים חדשים להתאקלם בארץ. בנוסף, התארחו על הבמה בכירים בענף הבניה, ובראשם ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, וכן מתחום המימון דיברו מנהלי בנקאות פרטית ומשכנתאות בבנק לאומי.

לאחר קבלת פנים ומינגלינג, החלק המקצועי של האירוע נפתח על ידי רו"ח אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, שהציג תמונת מצב מרתקת לשוק הנדל"ן והמשכנתאות בישראל, תוך התייחסות למידת המוכנות של המדינה לעולים החדשים שבאים בהמוניהם בשנים האחרונות. "כשהייתי בדרכי לכאן, חשבתי על מה קורה לנו במדינה. מלחמה בעזה, בלבנון, חטופים, שביתה בתיכונים, ענף הבנייה במשבר - כל זה קורה בשעה שאנחנו בפתחו של גל עלייה עצום. בבנק לאומי מרגישים את השפעת המצב, עם המון פניות מקהילות שלמות שמגיעות ורוצות להתחיל בחיים חדשים ביחד, כאן בישראל. קהילות אלו רוכשות בניינים, שכונות ואזורי מגורים שלמים. אנחנו מתחילים לחוש שאנחנו לקראת משהו משמעותי, ואנחנו מתכוננים לכך", אומר רו"ח יוניסי.

"נכון להיום בישראל חסרות 117 אלף דירות, מצב שנמשך כבר עשרות שנים. יש כאן עודף ביקוש וחוסר בהיצע. כולם מדברים על שיווקים בהיקפים גדולים, אך אם נביט על התחלות הבנייה, נבחין דווקא בירידה לעומת שנים קודמות. בשנה האחרונה, כששיעור הריבית עלה במאות אחוזים, מחירי הדירות ירדו ב-2.2% בלבד. ברבעון השלישי של 2023 כבר התחלנו לראות עליית מחירים. היזמים וגם הרוכשים מבינים שאין דרך חזרה, וששום דבר לא הולך להשתנות בשוק דיור שעלה בכ-300% בשני עשורים".

"לצד זאת, זוכי תוכנית מחיר למשתכן נהנים מהטבה של מאות אלפי שקלים ועד למעלה ממיליון, וככל שעובר הזמן, הם מחייכים יותר בדרך לבנק, כשההטבה רק הולכת וגדלה. בנוסף, אנו רואים יותר ויותר משקיעים שנכנסים להרפתקאות בדרום, אני קורא לזה "דרום פורח", וזה עוד לפני השקעות מסיביות מצד הממשלה".

בהתייחסו לנושא הכנס, אמר יוניסי כי "אנחנו בפתחו של גל של עולים חדשים, ונעסוק בכך היום במסגרת הכנס. זוכרים את שנות ה-90, כאשר עולים חדשים מברית המועצות הגיעו בהמוניהם לישראל, והמדינה דאגה להם לדיור בזמן קצר? זה מוכיח שהדבר אפשרי, ואנחנו יכולים לעשות זאת שוב. נתונים מהסוכנות היהודית מראים מגמת עלייה מתמשכת מאז 2022, עם 75 אלף עולים ב-2022, פי 3 מהשנה שקדמה לה, רובם עולים מרוסיה ואוקראינה בצל המלחמה. הצפי כעת הוא לכ-37 אלף עולים עד סוף השנה. ישנה עלייה רבעונית עקבית בכמות העולים, והיקף רכישות נדל"ן במיליוני דולרים מצד תושבי החוץ מצביע על עלייה משמעותית, עם צפי של 788 מיליון דולר עד סוף השנה. מאפייני העולים הנוכחיים שונים מאלו שעלו לפני כשנתיים, כיוון שהם מגיעים ברובם ממדינות מערביות, ורוכשים נכסים יקרים יותר, בעיקר במרכז הארץ. רובם נעזרים ביועצים ובמתווכים.

לסיכום דבריו, אומר יוניסי כי "אנחנו בבנק לאומי מבינים את המצב, נערכים לקראתו וקוראים לכלל הגורמים הרלוונטיים לשבת סביב שולחן אחד ולהיות מוכנים לגל עלייה נרחב שמסתמן כתוצאה מהמצב הגיאופוליטי בעולם. אנחנו כאן כדי להיערך לקלוט את העולים ולהמשיך להיות עם ישראל אחד, יחיד ומיוחד".

מיד אחרי רו"ח אורי יוניסי, עלה לבמה ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, כדי לתת רקע על היערכות ענף הבניה והמגורים בישראל לאלפי העולים החדשים. "אני מתמלא בשמחה בכל פעם שאני רואה את האולם מלא עד אפס מקום, עם אנשים מן התחום הנדל"ן שמגיעים לשמוע וללמוד על המתרחש. זה באמת מרשים וראוי להערכה, כל הכבוד לעופר ולמארגנים", מתחיל סרוגו את דבריו. "בנושא הכנס, חשוב לזכור שהזיכרון האנושי קצר וקל לאנשים לשכוח. אם מתרחש טרור אסלאמי בגרמניה, זה לא אומר שכל היהודים שם יחליטו באופן מיידי לעלות לישראל. עלינו לשכנע את היהודים לבוא לכאן, ואת זה ניתן לעשות באמצעות הטבות ומענקים. נכון שישנן הטבות לרכישת דירה, אך הן מיועדות רק לתושבי ישראל, ולא לתושבי חוץ. יהודי שחי בצרפת וחווה את המצב בפריז עשוי לשקול לעבור לישראל, אך כאשר הוא מחפש דירה, כל עוד אינו תושב ישראל, הוא ייחשב כמשקיע זר וישלם מס רכישה גבוה של 8-10%. אנו רוצים לעודד אותם להשקיע בישראל, גם אם הם לא מתכוונים לעלות מחר בבוקר, ולכן על הממשלה להפחית את מס הרכישה - לא רק למשקיעים מחו"ל, אלא גם למשקיעים ישראלים".

"כיום, אחת הסיבות העיקריות לכך שמשקיעים חוזרים לשוק היא מבצעי המימון של היזמים. הפחתת מס הרכישה תעודד משקיעים לחזור, מה שיביא ליזמים לבנות יותר וימשוך צעירים ומשפרי דיור לרכוש דירות למגורים. הסטיגמה שגורסת כי משקיעים רוכשים דירות על חשבון זוגות צעירים היא שגויה. הממשלה חייבת להחזיר את המשקיעים לשוק, מה שיהיה מועיל לכולם, כולל לצעירים. צריך להקצות תקציב שיעודד השקעות ויספק מנועי צמיחה חיוני, ולקצץ הוצאות במקומות שאינם מייצרים צמיחה, כדי לא להגדיל את הגירעון. שוק ההון מגלגל כיום 3 טריליון שקל, ורוב הכסף זורם לחו"ל - למה המדינה לא יכולה לנצל את זה"?

לסיכום דבריו, אמר סרוגו כי "המדינה חייבת להתמודד עם האתגרים הכלכליים והחברתיים העומדים בפניה. יש צורך בתכנית מסודרת, ושיתוף פעולה בין כלל משרדי הממשלה. כולנו חווים את אותה מצוקה, זה לא צריך למנוע מהממשלה להשקיע בכלכלה וליצור צמיחה. אני קורא לשר האוצר להתעשת, לשים את השיקולים הפוליטיים בצד. האם באמת יש סיבה לשר האוצר לא להעביר תקציב אחראי? נגיד בנק ישראל משמיע קריאות להעביר את התקציב, וכך גם כלל הגורמים המקצועיים. מדוע זה קורה? בשל שיקולים שאינם מקצועיים, פוליטיים ואחרים - וזה חייב להיפסק. אחרת, עם דירוג אשראי יורד וכלכלה שרק הולכת לאחור, ניפגע כולנו, ותיעצר העלייה של היהודים שאנחנו כל כך מייחלים לה".

במסגרת החלק הבא של האירוע, נפגש על הבמה מנחה הכנס עופר פטרסבורג, יחד עם שר העלייה והקליטה - אופיר סופר, ויעקב חגואל - יו"ר ההסתדרות הציונית העולמית.

עופר פטרסבורג: שר העלייה והקליטה זה אחד התפקידים החשובים ביותר כיום בממשלה, שמדגיש את הציונות של ישראל 2024. כובד המשימה אינו פשוט. יש כל כך הרבה משימות, ושלך בין החשובות. איך אתם גורמים לדברים לקרות?

אופיר סופר: אני בהחלט מתרגש מהתפקיד שניתן לי, וללא ספק מדובר בתפקיד משמעותי בתקופה זו. אנו עדים לעלייה ממזרח אירופה וממערב אירופה, וזה מביא אותנו למספרים שונים - כאשר לרוב, העלייה מהמערב קטנה יותר. היום אנו רואים הרבה משפחות וצעירים בגילאים שלושים וארבעים שמבצעים עלייה, משנים את הקריירה שלהם ומעבירים את חייהם למדינת ישראל. אני מאמין שהעולים מגיעים בעיקר מתוך סולידריות, ורצון להיות חלק מהמאורעות המתרחשים בארץ. אחת העולות אמרה לי בפריז: "לא הייתי בתנועת נוער ציונית, אך כשראיתי את התמונות מה-7 באוקטובר, הבנתי שאני רוצה להיות חלק מהעם שלי בימים אלו". זהו מסר שאני שומע שוב ושוב ממתעניינים ועולים חדשים, וכל פעם שאני שומע את הסיפורים הללו, אני מתרגש מחדש. אפשר לראות זאת גם בנתונים, למרות שאנחנו במצב של מלחמה, עלו עד עכשיו יותר מ-29 אלף עולים חדשים לישראל, זה מדהים ומרגש".

עופר פטרסבורג: איך המדינה מסייעת ומעודדת את העולים החדשים להגיע לישראל?

אופיר סופר: אנחנו מציעים סיוע בשכר דירה של 2,000 שקלים למשך שנתיים, באזורים כמו כרמיאל, יקנעם, באר שבע, אריאל, מדובר בסיוע כספי דרמטי, של למעלה מ-50% משכר הדירה החודשי. לאחרונה גם הצענו הטבה משמעותית במס רכישה לעולים חדשים. אדגיש שניתן לקנות את הדירה טרם העלייה, אך כדי לקבל את ההטבה צריך להגיע עד שנה מרגע הרכישה. בנוסף, נעשתה רפורמה אדירה בשירות ובקשר מול העולים החדשים, צמצמנו את הבירוקרטיה בתהליך הרישוי ובנינו מערך ליווי מול המדינות, שמתחיל מהסוכנות היהודית, אשר מלווה את העולים לתוך מערך הקליטה. תהליכים רבים כיום הפכו לדיגיטליים, הוספנו גם אולפנים פרטיים אונליין ללימוד עברית, כבר מרקע פתיחת תיק העלייה אפשר ללמוד עברית. נכון שאפשר וצריך לעשות יותר, ואנחנו עושים מאמצים לשם כך".

"בנוסף, שינוי תרבותי זה שם המשחק, זה דבר שככל שנטיב לטפל בו כך נצליח להתגבר על אתגרי העלייה. הסוד תלוי בקהילה, כשיש קהילה יש שפה, ישנם אנשי חינוך שנותנים מענה לאותה שפה ותרבות, ישנו בית כנסת ותפילה מוכרת, ואת כל חיי התרבות סביבה. עלינו לנסות לייצר את הקהילות האלה, עם המוסדות והאנשים המתאימים, וזה יהיה המנוע שיעודד אותם לעלות ובסופו של דבר יעזור להם להשתלב בחברה הישראלית. לשם כך פתחנו תכניות עם האוניברסיטאות, שבהן אנחנו מסייעים לכל סטודנט בשכר דירה, בונים מעטפת קהילתית לאותן תכניות, מבחני הקבלה יהיו שונים, תהיה קהילת סטודנטים באוניברסיטה. הרעיון הוא לייצר נורמה של צעירים יהודים מהעולם שמתרגלים לבוא וללמוד בישראל, וכך בעצם גם יקנו את הבית בישראל".

עופר פטרסבורג: יעקב, נכון להיום, מה הן התכניות של ההסתדרות הציונית כדי לסייע לעשרות אלפי העולים לממש את הרעיון הציוני ולהגיע לישראל?

יעקב חגואל: "יש כאן אנשים שמקדישים את מרצם לבניית מדינת ישראל, פיזית ורעיונית, והשקעתם ראויה להערכה רבה. בשבעה באוקטובר פרצה מלחמה נגד העם היהודי כולו, ולא רק נגד מדינת ישראל. בזמן הזה, ציר הרשע העולמי הפעיל בלחיצת כפתור קמפיין שזיהם במלוא עוצמתו את הרשתות החברתיות וגרם לכך שנדהמנו לשמוע כי רוב הסטודנטים בארצות הברית חושבים שאנחנו עוסקים ברצח עם. יש כאן דבר גדול, ועלינו לזכור שהאירועים הללו פגעו בתחושת הביטחון שלנו. עבור האחים שלנו מעבר לים, התחושה הזו נפגעה פי שתיים, וזה אחת הסיבות לכך שאנחנו רואים כעת 30 אלף יהודים שעולים לארץ, בזמן שיש אזהרות מסע שלא לבוא לכאן אפילו כתיירים. הם עוזבים את חייהם במדינותיהם כדי לעלות לישראל".

חגואל ממשיך: "כשהמלחמה תסתיים, אנחנו מדברים על מאות אלפים של עולים חדשים, לא על עשרות אלפים. אין ספק שהממשלה יכולה וצריכה לעשות יותר, אבל אני אומר לכם (ליזמים) - אל תחכו לה. תבנו בתים. מי שיתחיל לבנות היום את הדירות הללו, אני מבטיח לו שהן לא יישארו ריקות. העלייה היא מנוע הצמיחה הגדול ביותר של מדינת ישראל, וזה מוכח. מדינת ישראל היא הסטארט-אפ הכי מצליח שיש, יש לפעמים נפילות, אבל עלינו להרים את הראש ולראות כיצד אנו ממשיכים את הסטארט-אפ הזה. מעולם לא ראיתי התעניינות כזו גדולה לעלות לישראל, ואנחנו צריכים להיערך לכך".

"יש לנו חברה בשם אופק ישראלי, שתפקידה לעודד עלייה. כרגע אנחנו עושים את מה שעשינו לפני המלחמה, רק שהיום זה קל לנו יותר. אנחנו מגיעים לשטח, מספרים על הזכויות, מצביעים על מקומות מגורים אפשריים, ומציעים מגורים. תבואו גם אתם, יזמים, קבלנים ומשווקים, תשתמשו בפלטפורמה שלנו - היא פתוחה לכולם. אנחנו רוצים להביא לכאן עוד יהודים, והם רוצים לבוא, כל מי שיכול לעזור למשימה הזאת מתקבל בברכה. חשוב להבין שיש לנו פה הזדמנות לאומית, ציונית. כולנו חלק מהמארג המדהים הזה של מדינת ישראל".

לקראת הפאנל הראשון של הכנס, עלו על הבמה משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת משכנתאות בנק לאומי, אשר שימש כמנחה הפאנל; רן אבידן, מנכ"ל חברת אזורים; אליהו קליינמן, מנכ"ל קבוצת ספרטה; שמואל לוי, מנכ"ל ובעלי קבוצת אמבסדור; אלו הצטרפו לאופיר סופר ויעקב חגואל, שנשארו על הבמה.

מנחה הפאנל, משה פלדמר, פתח את דבריו עם מסר לחברות הבניה: "ככל שחברות הבניה יעשו שימוש במשכנתה כאמצעי במכירת הדירות, כחלק ממאמצי השיווק שלהם לתושבי חוץ תוך תיאום עם הבנקים, כך יקל עליהם שיווק הדירות. הבנק ערוך להתאים את מסלולי המשכנתאות ולהקל עליהם ברכישת הדירה בישראל בדרך הטובה והנוחה ביותר".

פלדמר הוסיף כי "עלינו לחפש את היצירתיות בכל תחום, והיצירתיות הזו מתבטאת גם במחירים וגם בזיהוי קהלי המטרה. מי שמצליח לאתר את קהלי המטרה בזמן, יכול להגיע גם לאותן קהילות יהודיות הממוקמות מעבר לים, גם באזורים פחות שכיחים. כיום, כפי ששמענו, קהלים אלה מצביעים ברגליים ומגיעים לכאן. המציאות כיום מגלה שזה לא רק על הערים בית שמש, ירושלים ונתניה - אלא גם צפת, באר שבע ועוד".

"עולה השאלה, איך נוכל לשפר את התהליכים הללו ולתמוך באתגרים המימון כדי לספק להם את המענה הדרוש? יחד, אנו צריכים לחשוב כיצד לפרוץ את הגבולות הללו ולהתמודד עם האתגרים. בתחום הבנקאות, יש כיום אפשרות לקבל משכנתה בזום, ללא צורך להגיע לסניף, והוצאת אישור עקרוני אפילו מבלי לדבר עם בנקאי. עם זאת, כשמדובר בסקטור הבינלאומי, קיימת רגולציה שמונעת זאת. אז נכון, יש חסמים ואתגרים שדורשים מענה, אך אנחנו בשנת 2024 - הגיע הזמן להסתכל על הדברים באור שונה. הבנקים יכולים ורוצים להצטרף למאמץ ולסייע לעולים החדשים להגיע לישראל. יש לנו את כל הידע והיכולות לעשות זאת, אך חסמים רגולטוריים מונעים מאיתנו לפעול בצורה אפקטיבית ולהקל על תושבי החוץ המעוניינים לרכוש דירה בישראל טרם הגעתם", מסכם פלדמר.

רשות הדיבור עברה לרון אבידן, מנכ"ל אזורים: "כבר למעלה משנה וחצי שאנחנו מנהלים מחלקה ייעודית שמטרתה להגיע ליהודים בתפוצות ולסייע להם במעבר לישראל. המושג "ליווי" הוא המפתח כאן, משום שישנם אתגרים רבים של שפה, תרבות, ובירוקרטיה לא פשוטה שהם נדרשים להתמודד איתם. אנו מציעים קשת רחבה של אנשי מקצוע ויועצים, המוכנים לסייע להם בפתרון בעיות בתחומים משפטיים, מימוניים ובפסיכולוגיה, ולהתמודד עם השאלות האם לעלות או לא. הרבה מהעולים רואים בעלייה כסוג של פוליסת ביטוח - לא רק עבור עצמם אלא עבור ילדיהם, במיוחד עבור מבוגרים שקשה להם לשנות את אורח חייהם. הם מודעים לעליית המחירים בישראל ורוצים לרכוש נכסים עכשיו, גם הודות לתנאי המימון הנוחים שמוצעים כיום. אני סבור שהגישה שלנו צריכה להיות שונה ממכירה לישראלים. עלינו להגיע אליהם, ואנחנו עושים זאת. אנו פונים לראשי קהילות, משתתפים במפגשים שאינם רק כנסים גדולים, אלא יוזמים מפגשים ייחודיים כדי להנגיש להם את האפשרויות ולהקל על החששות הטבעיים בהעתקת מקום מגורים".

רון אבידן ביקש גם להגיב על דבריו של יעקב חגואל, שקרא ליזמים לפעול מבלי לחכות לממשלה: "קל לומר זאת. צריך לזכור שאנחנו הענף התלוי ביותר בהחלטות ממשלתיות. הממשלה צריכה להבין את גודל השעה ולנקוט בפעולות חירום כדי להסיר חסמים. אנחנו מציעים לעולים החדשים הטבות שלא היו קיימות כאן במשך שנים רבות. ישנם קבלנים ויזמים רבים, אנשים אופטימיים, אך חשוב להבין שאנחנו לא קוסמים. אם לאחר ה-7 באוקטובר נגרעו מענף הבנייה מאה אלף פועלים ועד כה לא נעשה דבר כדי לסגור את הפער, זה פוגע ביכולת שלנו לייצר פרויקטים נוספים. אנחנו אמנם גופים עסקיים, אך מבינים את חשיבות קליטת היהודים מכל העולם. עם זאת, עלינו לקבל סיוע - אי אפשר להמשיך בגישה ש"הכל ייפתר מעצמו". אם לא ננקוט בפעולות דרסטיות, הדברים לא יפתרו. הבעיה היא שאנחנו צועקים, ואף אחד לא מקשיב, ואז המחירים עולים ומאשימים אותנו. אנחנו לא מחפשים שהמחירים יעלו - אנחנו רוצים לבנות".

אליהו קליינמן, מנכ"ל קבוצת ספרטה העוסקת בשיווק נדל"ן לתושבי חוץ, המשיך עם טיפים ליזמים בהתנהלותם עם תושבי חוץ. לדבריו, "תושבי החוץ זה קהל שדורש אינפורמציה. הם רוצים לדעת הכל כדי להרגיש שהם אכן עושים את העסקה הנכונה. יזמים חושבים לפעמים שאם הם מחליטים לפנות לתושבי חוץ, אז יגיעו אליהם תוך חודש רשימה של עשרות לקוחות שרוצים לבוא לישראל, ואחרי חודש נוסף כבר מגיעים לחוזה. זה לא ככה, שכן הליך המכירה בדרך כלל לוקח זמן רב יותר עם תושבי חוץ, מאשר עם לקוח ישראלי. מצד שני, סקר שעשינו מראה כי אחוזי הביטול נמוכים יותר מהקהל הישראלי. לכן, ברגע שתתנו להם את הזמן, הסבלנות, הם גם ירצו לקנות אצלכם. מדובר בקהל איכותי. הדבר השלישי והכי חשוב, זה נכון שבישראל יש אנשי מכירות תותחים, אך לאו דווקא מי שטוב בשיווק לישראלים מתאים גם לתושבי חוץ. השעות שונות, השפה שונה והתרבות אחרת. לסיכום, השאלה שהיזמים צריכים לשאול כעת היא איך ממשיכים מכאן הלאה, ואיך בוחרים את האנשים הנכונים כדי להוביל את התהליך הזה. אם נעשה את הדברים נכון, הדברים אכן יהיו חיוביים ואנחנו נהיה במקום אחר".

שמואל לוי, מנכ"ל ובעלי קבוצת אמבסדור לשיווק נדל"ן, הוסיף בנושא כי "מעבר לעלייה הגדולה של תושבי חוץ, יש גם תופעה מעניינת של ישראלים חוזרים. רובם קונים בקרבה למשפחה הקיימת בארץ, אם זה בצפון או בדרום. תופעה נוספת זה נושא הקהילה שדיברנו עליו כאן. אנו רואים משפחות וקהילות שלמות שרוצות לגור ביחד, ורוכשות 20-30 דירות באותו אזור. שתי התופעות האלה הן הנקודות החשובות ביותר עבור היזמים. אני לא חושב שאנחנו באמת מבינים את גודל המשמעות של 30 אלף אנשים שמגיעים לישראל דווקא בתקופה כזו. ההיענות הזאת רק תחזק את תחושת הגאווה הלאומית והרצון של אזרחים להישאר בארץ, לחזור אליה או להתחיל בה חיים חדשים בשנים הקרובות".

לקראת הפאנל השני של הכנס, עלו על הבמה אורן כהן, מנכ"ל ובעלים אורן כהן גרופ, אשר שימש כמנחה הפאנל; שי פלבר, סמנכ"ל עליה וקליטה בסוכנות היהודית; חיים ברוידא, ראש עיריית רעננה; רונית אלמוג, ראש מערך בנקאות פרטית בבנק לאומי; מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים; שלמה אלמליח, יועץ משכנתאות, מנכ"ל אשל פיננסים.

מנחה הפאנל, אורן כהן, שמתמחה בשיווק נכסי יוקרה לתושבי חוץ, פתח את דבריו עם סקירה קצרה של 30 שנות אבולוציה של הקונים מחו"ל, משנות ה-90 של המאה הקודמת ועד היום. לדבריו, "לפני 30 שנה היו ביקושים מועטים מצד תושבי החוץ, היו קונים בעיקר פרויקטים ייעודיים ודירות קיימות. התמודדנו עם התנגדות למחיר המבוקש באזורי היוקרה, תוך טענה שמדובר במחירים מאוד גבוהים לארץ, ושאף אחד לא יקנה במחירים משוגעים כאלה. כיום, יש ביקושים מאד גבוהים לנכסי יוקרה במחירים גם של 30, 40 ו-60 מיליון שקל. לרוב מדובר ברכישה ציונית ורגשית בעיקר בירושלים, אך גם כלכלית כהשקעה לטווח הרחוק".

כהן המשיך ואמר כי "חשוב להבין לתושבי חוץ יש חשדנות בסיסית, אנשים נכוו וקשה להחזיר את האמון, שמעו מאחרים על עיכובים של שנים במסירה ותלאות הבירוקרטיה בישראל. זו הסיבה שצריך אנשי מקצוע שיודעים איך לדבר עם האנשים האלה. מהניסיון שלי, עד שמגיעים לדירה, תושבי החוץ עוברים מסע ייסורים, בין היתר גם כדי לקבל את המשכנתה. הרגולציה והבירוקרטיה הורסת כל חלקה טובה בארץ הזו. הממשלה שאמורה להסיר חסמים ולהוריד מס רכישה לא עושה את זה, כולנו באותה סירה", סיכם אורן בפניה ליזמים ולגופי המימון שיושבים בקהל.

רשות הדיבור עברה לחיים ברוידא, ראש עיריית רעננה. לדבריו, "ברעננה קיימת הגירה מאוד חיובית ומעניינת של תושבים המגיעים מכל רחבי העולם. מדובר בתופעה חשובה, שבה אנשים מבינים שהמקום הבטוח ביותר עבורם הוא מדינת ישראל. ישנן מספר רשויות חזקות שלקחו על עצמן את המשימה לקלוט את העולים, וזה צריך להיות חלק ממדיניות הממשלה מלמעלה. הכשרנו שני בתי ספר שבהם עולים חדשים מתכנסים כדי ללמוד עברית. העלייה הגדולה ביותר ברעננה היא מצרפת, עם כמעט 12,000 עולים משם - אוכלוסייה חזקה שמביאה עמה עוד אנשים".

"אני רואה כאן אתגר ענק כראש עיר, וכל המדינה צריכה להיערך לכך. ההערכה שלי היא שיהיו כאן גלי עלייה משמעותיים, וכל הגורמים צריכים לקחת על עצמם את המשימה הזו. ברעננה, עד לפני 6 שנים, נבנו בעיקר דירות עם 4 חדרים ומעלה, דבר שפגע בזוגות צעירים שרצו להישאר בעיר. כיום, בעקבות הנחיה שנתתי, שליש מהדירות שנבנות הן של 3 חדרים. נבנים גם גני ילדים ומוסדות חינוך נוספים. המטרה שלנו היא למשוך את הצעירים לעיר, כולל משפחות צעירות שמגיעות מחו"ל. גם הגברת תחושת הקהילתיות היא תפקיד הרשויות המקומיות, ואנחנו שמים דגש גדול על כך".

רונית אלמוג, ראש מערך בנקאות פרטית בבנק לאומי, חשפה כי "עד סוף ספטמבר בנק לאומי ישיק אתר בכל השפות שיהיה נגיש לעולים, עם פרטים על התנהלות בנקאית. בנוסף, אנו פותחים מוקד טלפוני בבנקאות פרטית בכל השפות - כיום יש לנו מעל 8 שפות זמינות. העובדים שלנו מיומנים גם במנטליות של הלקוחות, בתור בנקאים ויועצי משכנתאות, וזה קריטי בהתמודדות עם החשדנות שהוזכרה כאן. אנחנו הבנק הראשון שיוצא במהלך כזה. אנו דואגים להעביר את הלקוחות למקום הנכון, שם יוכלו לדבר גם על נושאים רגולטוריים. אנו יודעים לקבל כספים מחו"ל ולבקש את האסמכתאות הנדרשות".

"יש אינטרס גם לקבלנים, שהחוויה של השירות ללקוחותיהם תהיה טובה, גם בתחום המימון. ביחס למשכנתאות, פתחנו גם סניף ייעודי, במטרה לספק את השירות הטוב ביותר. יש לנו יועצי משכנתאות המסתובבים בשטח ומסייעים בפתיחת חשבונות בדרך הנוחה ביותר. חשוב לזכור, כפי שאמר עמיתי משה פלדמר, שיש הבדל בין תושבי ישראל לתושבי חוץ בנושא המימון. הרגולציה מקשה על הבנקים כאשר מדובר בתושבי חוץ. לגבי עולים חדשים, אין בעיה; יש לנו סניפים עם דוברי שפות בכל הרבדים של האוכלוסייה והעושר הפיננסי. לקוחות המבקשים הלוואה של מעל מיליון דולר מקבלים שירות בנקאות פרטית, כולל טלפון ישיר ליועץ ולבנקאי, עם זמינות כל יום עד השעה שש בערב".

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, חושף גם הוא פתרון ראשוני שהחברה מציעה לרוכשים תושבי חוץ: "מילת המפתח כאן היא אמון. הוא חשוב מאוד, במיוחד לאור סטיגמות ודברים נוספים על המוכרים הישראלים. כמו שאמרו כאן, ישנן גם בעיות טכניות כמו מימון והעברת כספים. עד ה-7 באוקטובר, מכרנו בירושלים פנטהאוזים במחירי יוקרה לאוכלוסייה עשירה מאוד, אך מאז התאריך הזה, אנו רואים התגברות משמעותית של תושבי חוץ מכל השכבות ובכל האזורים, כאשר כמה מהם אפילו זולגים לפריפריה. הדירות נרכשות לשימוש אמיתי; עבור אותם רוכשים לא משנה כל כך היכן, אלא חשוב להם לקנות ולהתמקם בישראל".

"האנשים הללו יודעים שהם רוצים לבוא, אך לא בטוחים היכן יהיה להם הכי טוב, וכאן אנחנו מתגייסים לסייע. אנחנו מציעים פתרון חדשני, שבו אנו מציעים דירות בהרבה אזורים בארץ, ומאפשרים ללקוחות תושבי חוץ לרכוש דירה במקום מסוים, ובפרק זמן מסוים, להתחרט ולבקש לעבור לגור בפרויקט של החברה בעיר אחרת, ללא קנס. יש כאן בהילות, ואנחנו נותנים לה מענה. אנשים רוצים לקנות עכשיו, אך לא בטוחים היכן. אשמח אם אחרים יתנו את האפשרות הזאת גם, כי מדובר ברעיון חדשני שיכול לסייע בהבאת העולים לארץ. אני מאמין שהנושא הזה לא ייפתר על ידי פתרונות שמגיעים מלמעלה, אלא מלמטה. אני מאמין במדינה ובאנשים שנמצאים בה".

שי פלבר, סמנכ"ל עליה וקליטה בסוכנות היהודית, המשיך עם נתונים מרתקים: "אם נבחן את נתוני פותחי התיקים לשנת 2024, נוכל לראות שרובם הם משפחות צעירות. יש כאן צורך מובהק של משפחות בתחילת דרכן לדירות בישראל; במקרים הטובים, יש להן נכס במקומם הנוכחי, אך לרוב זה לא מספיק לרכישת דירה בארץ, בטח ובטח ברמת החיים שאליה הם רגילים. מכאן, מה שאנחנו מזהים הוא שיותר ויותר משפחות מתרחקות מאזורי הביקוש המרכזיים. דיברו כאן ארוכות על ביקוש גובר לנכסי יוקרה, אבל צריך לזכור כי יש לנו צורך לתת מענה גם למשפחות צעירות שאינן עמידות עדיין. לצד אירועים דוחפים כמו מלחמה ואנטישמיות, אנו רוצים להגביר את אירועי המשיכה, כמו הציונות והטבות בתחום הדיור - אחד מהאתגרים המורכבים ביותר עבור משפחות.

"עשינו סקר ושאלנו את העולים מהו מקור המידע הראשון שגרם להם לקבל את ההחלטה לעלות. 87% מהם מציינים קרובי משפחה וחברים טובים בישראל. כאשר השירות טוב והחוויה חיובית, אנשים נוטים להמליץ על כך לאחרים. לכן, ככל שהשירות עבור תושבי החוץ יהיה טוב יותר, כך נמשוך יותר עולים - זהו אינטרס משותף לכולנו. נכון שלא כל מי שפותח תיק עלייה בהכרח יעלה, אך הוא כבר 50% בדרך. בדקנו בסוכנות היהודית את היחס בין פתיחת התיק לבין העלייה לישראל, והיחס נע בין 50% ל-70% במדינות שונות. אנו מזהים את החסמים המונעים מאלו שלא עולים להגיע לארץ, ומחויבים למצוא פתרונות כדי להגדיל את האחוזים הללו ככל האפשר. בסופו של דבר יש כאן הזדמנות שכולנו מבינים, ועלינו לאחד כוחות בין המגזר הפרטי והציבורי, כדי לפתור את החסמים".

שלמה אלמליח, יועץ משכנתאות, מנכ"ל אשל פיננסים, הוסיף בנושא: "לצערי המצב של ייעוץ משכנתאות בארץ הוא סוג של אירוניה עצובה - הוא לא מוסדר כיום ברגולציה, וכך יוצא שכל מה שצריך בשביל להיות יועץ משכנתאות, אחד התחומים הקריטיים בחייו של אדם, זה דופק".

"יש טעות נפוצה לחשוב שכל העולים הם מיליונרים, וזה לא נכון. ישנם עולים שמתקשים כלכלית, שמוכרים את מה שיש להם בהפסד ומגיעים עם הון נמוך יותר ממה שהיה להם. אנשים שוכחים שיש גם כאלה שרוצים לעלות לישראל אך לא יכולים לקנות, הם לא נכללים בסטטיסטיקות. העולים החדשים מאד מגוונים - החל מזוגות צעירים בתחילת דרכם ועד פנסיונרים. יש הרבה מה לעשות כדי לעזור להם, ובין הנושאים החשובים נמצא המימון המוגבל בישראל, שהחישוב שלו לא השתנה במשך שנים רבות - דבר שאינו מובן להם תרבותית. יש צורך לפתוח יותר מסלולים לתושבי חוץ.

"ישנה מסה קריטית של אנשים שיכולים לקנות נכסים עם הון עצמי של עד מיליון שקל. אמנם יש לקוחות שיכולים לרכוש נכסים גדולים יותר, אך הם לא הרוב. לכן, יש צורך לתת את הדעת לא רק לאנשים בעלי יכולת כלכלית, אלא גם לאלו שהקניה קשה יותר עבורם. בסופו של דבר, אנו רוצים לעודד עלייה לישראל. תפקידו של יועץ משכנתאות הוא קריטי להצלחת העסקה, שכן הוא זה שמסנכרן את כל התהליך שהעולה הולך לעבור. כל דבר גדול מתחיל מכוח פנימי, כמו גוזל שיוצא מביצה, וכך גם מנועי המשיכה של העולים צריכים להגיע מאיתנו. אני בטוח שיחד נצליח".

מנחה הפאנל, אורן כהן, מסכם: "בסופו של דבר, מנועי המשיכה והדחיפה כמו שאמרו כאן עובדים בכוחות משולבים. לכולם מגיע מקום מגורים בישראל, אנחנו יודעים את זה, אבל עדיין מדברים בתוך עצמנו. מי שבאמת יושב על השיבר ויש לו את הכוח לתת פתרון זה הממשלה והרשויות, אבל לצערנו שום דבר לא קורה. זה אינטרס לאומי להביא לפה עולים חדשים איכותיים, שישפרו את ההון האנושי שלנו, ולכן המדינה צריכה לגבש תכנית מסודרת כדי להביא עולים ולהתחזק, ולא לחשוב רק איך לגזור עליהם קופונים במס רכישה. אם זה לא יהיה סגירת מעגל בין המגזר הציבורי והמגזר הפרטי, אני חושש שפחות ופחות אנשים יבואו, בזמן שהמחירים ממשיכים לעלות".