מה נשתנה הקיץ הזה מכל הקיצים? מלחמה. לא רק מול אויבינו הרבים מחוץ לגבולות, אלא גם ממש כאן בתוך הערים שלנו, על דירות להשכרה. פשוט מטורף. עליות של עשרות ואף מאות אחוזים בערים גדולות במרכז, בשפלה ואפילו בדרום. בצפון לצערנו כבר אף אחד לא רוצה לגור.
הסיבות לזינוק הזה ידועות ולא מפתיעות אף אחד. המלחמה, שהחלה בשבעה באוקטובר 2023, הובילה לפינוי של מאות אלפי ישראלים מדירותיהם, במיוחד באזורים קרובים לקו העימות בצפון ובדרום, חלקם על ידי המדינה, וחלקם באופן עצמאי כדי לשמור על חייהם ועל חיי ילדיהם. רבים מהם, בעיקר תושבי הצפון, נאלצים עד היום לחפש פתרונות דיור חדשים, כאשר הממ"ד הפך להיות תנאי קרדינלי עבור שכירות. הסיטואציה הזו יוצרת לחץ על השוק, כאשר משפחות שסבלו מהמצב הבטחוני מחפשות דירות באזורים בטוחים, שאינם חווים אזעקות תכופות.
במקביל, המצב הזה מתנהל על רקע גורמים כלכליים נוספים כמו ריבית גבוהה ואינפלציה מטפסת, שגורמים לשיעור התחלות הבנייה להיתקע ולצמצם אף יותר את היצע הדירות המוגבל גם כך. בדיקות שנעשו על ידי אתר מדלן מראות נתונים מפתיעים: בערים כמו מודיעין, אשקלון ונתניה נרשמו עליות משמעותיות בביקושים לדירות בשכירות בחודשים האחרונים, בעוד ערים מרכזיות ויקרות כמו תל אביב וגבעתיים חוות דווקא עצירה מסוימת בביקוש.
ועדיין, מדובר בעצירה יחסית, שכן עדיין מדובר בעלייה של עשרות אחוזים בביקושים, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כמובן, השוק לא מתמודד רק עם השפעות המלחמה, אלא גם עם השפעות כלכליות ויזמיות, שיכולות לשנות את פניו בעתיד הקרוב. התמודדות עם התופעות הללו מחייבת גישה הולמת מצד הרשויות והיזמים, בכדי לספק מענה לצרכים המתרקמים בשוק השכירות ולסייע למשפחות במצוקה למצוא את ביתן החדש.
"ההשפעה של מפוני הצפון והדרום על שוק השכירות היא דרמטית. אלפי משפחות שנאלצו לעזוב את בתיהם מצאו את עצמן תחילה במלונות, וכעת, עם התקרבות שנת הלימודים, מתחילות לחפש פתרונות קבע. המפונים מחפשים ערים שהן לא רק בטוחות, אלא גם מציעות דירות חדשות יחסית עם מיגון נאות. הם לא מוכנים להתפשר על איכות החיים ועל רמת המיגון, ולכן חיפוש הדירות מתמקד בערים עם היצע גבוה של דירות חדשות ואיכותיות", מסביר טל קופל, מנכ"ל מדלן, את הרקע לעליות הדרמטיות בביקושים לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כפי שהוצגו בבדיקה.
בסיוע מדלן, הכרנו עבורכם את מדד הערים הישראליות הכי מבוקשות בשוק השכירות של קיץ 2024. אם אתם שוכרי דירות, אל תשכחו לשים דאודורנט, כי מה שבטוח אתם הולכים להזיע.
המבוקשת ביותר: מודיעין - זינוק של כ-392%
על פי נתוני אתר מדלן, קיץ 2024 מתאפיין בעלייה דרמטית בביקוש לשכירות בעיר מודיעין מכבים רעות, עם זינוק אדיר של כ-392% בשיעורי הביקוש ביחס לתקופה המקבילה מהשנה שעברה. המצב הנוכחי בשוק השכירות בעיר משקף את השפעת המלחמה, שהובילה למעבר של משפחות רבות ממקומות שונים בארץ, והמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד כיום על כ-6,500 שקל.
זאב שומכר, מנכ"ל שומכר נדל"ן, מציין כי מאז פרוץ המלחמה, מודיעין קיבלה לתוכה מפונים מאזורי הצפון והדרום, כולל משפחות, צעירים ומבוגרים, דבר שתרם לעלייה ניכרת בשוק השכירות. הוא מדגיש כי על אף שהביקוש בעונה זו עשוי להיראות רגיל, היצע הדירות להשכרה כמעט ואינו קיים, מה שמוביל לעלייה של כ-15% במחירי השכירות במהלך ארבעת החודשים האחרונים בלבד.
לדוגמה, בשכונת מורשה, שנחשבת לשכונה חדשה ומבוססת במודיעין, דירות של 3 חדרים מושכרות כיום במחיר של 6,000 שקל בחודש, לעומת מחיר של 4,800 שקל בחודש לפני ארבעה חודשים בלבד. כמו כן, דירות 4 חדרים, שהיו מושכרות במחיר של כ-6,200 שקל לחודש, מושכרות כיום במחיר של כ-7,000 שקל לחודש.
במקום השני: ירושלים - זינוק של כ-180%
בין הערים שחוו באופן יחסי פחות אזעקות מאז ה-7 באוקטובר, ירושלים בולטת במיוחד, והדבר נצפה בעלייה מרשימה של 180% בביקוש לשכירות בעיר הבירה, בהשוואה לקיץ שעבר. זאת, בזמן ששכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים עומד כיום על 9,486 שקל. מדהים. השקט היחסי בעיר, בהשוואה לערים אחרות שנפגעו יותר מהמצב הביטחוני, מאפשר לתושבים ולמפונים למצוא בה מקלט וביטחון. המגמה הזו מתבטאת במעבר של מפונים למלונות בעיר, ולאחר מכן לחיפוש דירות שכורות, דבר שהוסיף עוד שכבת ביקוש לשוק השכירות המקומי.
הביקוש הגבוה לשכירות בירושלים הוא תופעה מתמשכת, שמקורה במאפיינים שונים של העיר, כמו ההיסטוריה העשירה, התרבות המגוונת והקרבה למוסדות השלטון והחינוך המובילים במדינה. עם זאת, הביקוש המוגבר בעקבות המלחמה יוצר לחץ נוסף על השוק, מה שמוביל לעלייה במחירי השכירות.
במקום השלישי: באר שבע ואשקלון - זינוק מפתיע של כ-128%
גם ערי הדרום חוות עלייה משמעותית ומפתיעה בביקושים מצד השוכרים, כפי שמסביר אלכסנדר אוסטרובסקי, מנכ"ל חברת EXP Israel, הפועלת בעיקר בבאר שבע ואשקלון. עם זאת, למרות שהזינוק בביקושים בערים אלה זהה יחסית, ועומד על כ-128% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ישנם הבדלים משמעותיים באופי ובצרכים של השוכרים בין שתי הערים.
על פי נתוני אתר מדלן, בבירת הנגב, באר שבע, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-3,499 שקל לחודש. אוסטרובסקי מדגיש כי שוק השכירות בעיר לא הושפע בצורה משמעותית מהמלחמה, והקיץ הנוכחי מביא לשיקום של השכונות הסטודנטיאליות המובהקות, כמו ג' וד', שהיו במצב של ואקום במהלך חצי השנה הראשונה למלחמה, בעקבות עצירת הלימודים האקדמיים.
אשקלון מנגד, שם המחיר החודשי הממוצע עבור דירת 4 חדרים עומד על כ-4,014 שקל, הושפעה באופן משמעותי מהמצב הביטחוני, כאשר נשמעו בה מאות אזעקות בחודשים הראשונים של המלחמה, מה שהביא תושבים רבים לעזוב את העיר, חלקם בתמיכת המדינה וחלקם באופן עצמאי. עם זאת, אוסטרובסקי מציין כי "לאחר חג הפסח, כאשר התייצב המצב הביטחוני, אנשים החלו לחזור. מחירי השכירות בעיר חזרו לרמות שקדמו למלחמה".
אחד השינויים המשמעותיים הנצפים כיום באשקלון, הוא שמשפחות עם ילדים, וכל מי שיכול להרשות לעצמו מבחינת כלכלית, אינו מוכן להתפשר עוד על דירה שאין בה ממ"ד. הסיבות לכך ברורות: הביקוש למיגון הפך להיות הכרחי עבור משפחות רבות, דבר שמחייב את השוק להיערך בהתאם.
במקום הרביעי: נתניה - עלייה של כ-63%
מאז ה-7 באוקטובר ועד היום, נתניה נהנתה משקט יחסית, כמעט ללא אזעקות, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית מאוד עבור מפונים ובכלל. למרות זאת, עלייה בביקוש לשכירות בעיר הייתה בינונית יחסית לשאר הארץ, כאשר על פי נתוני אתר מדלן נרשמה עלייה של כ-63% בביקוש לשכירות, בהשוואה לקיץ 2023. ועדיין, יש לציין כי הביקוש לשכירות בנתניה היה (ונותר) גבוה יחסית גם בתקופות שקטות יותר.
המחיר החודשי הממוצע לשכירות דירת 4 חדרים בנתניה עומד על כ-6,936 שקל, מה שמצביע על כך שהעיר מצליחה לשמור על מעמדה כאחת הערים המבוקשות בשוק השכירות הישראלי. נתניה מציעה מגוון רחב של אפשרויות לשוכרים, החל משכונות משפחתיות פופולריות כמו קריית השרון, ועד וילות יוקרתיות ברמת פולג ומגדלי סופר יוקרה המשקיפים לים בעיר ימים.
בנוסף, נתניה נחשבת גם לחביבתם של עולים מצרפת, והביקושים בה עשויים לגבור עוד יותר ככל שרמות האנטישמיות באירופה יעלו. לעולים, העיר מציעה סביבה נוחה ומוכרת, המאפשרת להם ליצור מחדש את חייהם בארץ.
במקום החמישי: חיפה - עלייה של כ-46%
הנציגה הצפונית ביותר במדד היא העיר חיפה, עם עלייה של כ-46% בביקוש לשכירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לפי מדלן, השכירות הממוצעת לדירת 4 חדרים בחיפה עומדת כיום על כ-4,961 שקל.
למרות שחיפה נתפסה כעיר פוטנציאלית שתמשוך אליה רבים ממפוני הצפון, הודות למיקומה בין הצפון למרכז וכמובן חופי הים האטרקטיביים, בפועל החשש ממלחמה בגבול הצפוני מביא לעלייה מתונה יחסית בשיעורי הביקושים לשכירות בעיר. נראה כי מפונים רבים וזוגות צעירים עם ילדים מעדיפים להמתין ולראות כיצד יתפתח המצב לפני קבלת החלטות על מעבר לעיר.
במקום השישי: תל אביב - עלייה של 42%
תל אביב, בירת השוכרים של ישראל, מציגה תמונה מעט מורכבת בשוק השכירות הנוכחי. לפני נתוני אתר מדלן, המחיר החודשי הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר הוא הגבוה ביותר בישראל ועומד על כ-12,729 שקל. לעומת קיץ 2023, נרשמה בעיר עלייה של 42% בלבד בביקוש לשכירות. למרות העלייה היפה, ישנן מספר סיבות לכך שתל אביב, העיר שרגילה להיות מקום ראשון בכל מדד אפשרי, אינה ניצבת בראש טבלת הביקושים לשכירות בקיץ 2024.
בראש ובראשונה, המחיר הגבוה, שמהווה מגבלה משמעותית. רבים מהשוכרים הפוטנציאליים מחפשים אופציות משתלמות יותר בערים אחרות, שבהן הם יכולים לקבל הרבה יותר בתמורה למחיר.
בנוסף, העיר ספגה לא מעט טילים במהלך המלחמה, מה שגרם לחשש בקרב זוגות צעירים עם ילדים ושוכרים פוטנציאליים. התחושות הללו מצטרפות לעובדה שחלק גדול מהדירות לשכירות בתל אביב הן דירות ישנות שאינן ממוגנות, דבר שמקנה לשוכרים תחושת חוסר ביטחון.
תל אביב ממשיכה להיות עיר מרכזית ואטרקטיבית, אך הפערים במחירים ובתחושת הביטחון האישי משפיעים על הביקוש לשכירות בעיר. השוכרים מחפשים פתרונות דיור שיתאימו לצרכיהם, והמצב הנוכחי בשוק השכירות בתל אביב משקף את הדינמיקה המורכבת הזו.
במקום השביעי: חדרה - עלייה של כ-21%
על פי נתוני אתר מדלן, בחדרה נרשמה עלייה של כ-21% בביקוש לשכירות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, כאשר המחיר החודשי הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על כ-4,836 שקל.
לדברי כינר פרטוש, יועץ נדל"ן, "עד לפני המלחמה הורגשה ירידה קלה בביקוש לשכירות בעיר. עם זאת, פריצת המלחמה הבליטה את העובדה שאזור חדרה נחשב לאחד הבטוחים המדינה, כאשר אפילו אזעקה אחת לא נשמעה בעיר, מה שהביא לעלייה בביקוש לדירות להשכרה בשל הגעת המפונים הרבים שמחפשים דיור בעיר. הביקוש הגובר, בשילוב עם המחסור בדירות בעיר כמו בכל המדינה, מוביל לכך שמחירי השכירויות בחדרה ממשיכים להאמיר".
במקום השמיני: רמת השרון - עלייה של כ-7%
על פי נתוני אתר מדלן, ברמת השרון נרשמה עלייה של 7% בביקוש לשכירות, כאשר המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים עומד על 9,670 שקל בחודש.
מאיר גלוזברג, בעלי ריל קפיטל, מציין כי המצב הבטחוני שינה את אופיו של שוק השכירות בעיר, כאשר הגנה בפני טילים והיבטים ביטחוניים הפכו למרכיבים מכריעים עבור השוכרים. לדבריו, "חיפוש דירה כיום הוא לא רק עניין של מיקום או מחיר, אלא גם אלמנטים כמו ממ"ד, מקלט משותף בבניין ואפילו שמירה בכניסה לבניין, אשר תורמים לתחושת הביטחון האישי. השוק מתמקד יותר ויותר בצרכים הביטחוניים של הדיירים, דבר שמשפיע על ההעדפות והדרישות שלהם".
בנוסף, קיימת גם עלייה בביקושים מצד שוכרים המפונים מהצפון והדרום, אך באופן מובן בשוק היוקרה ברמת השרון זה פחות מורגש. כמו כן, ישנן דירות שמתפנות בשל חזרה של מילואימניקים ואחרים שנאלצו לעבור מקום מגורים בעקבות המלחמה.
היורדת הגדולה במרכז: גבעתיים - ירידה של 24% בביקושים
על פי אתר מדלן, היורדת הגדולה של אזור המרכז היא שכנתה הקטנה של תל אביב, גבעתיים, עם ירידה של כ-24% בביקוש לשכירות בעיר. זאת, בזמן שהמחיר הממוצע לשכירות דירת 4 חדרים בעיר נמוך בכרבע מחיר לעומת תל אביב, ועומד על כ-8,153 שקל בחודש.
לירון צור, מ"תיווך וונדרלנד" בגבעתיים, מציין כי רק בפברואר 2024, כארבעה חודשים לאחר תחילת המלחמה, שוק השכירות בגבעתיים החל לגלות סימני התאוששות. לדבריו, "בתחילת המלחמה, הביקוש היה כמעט כולו לדירות עם ממ"ד, בעיקר מצד משפחות שהיו כבר תושבות העיר. ככל שהחודשים חלפו, ההעדפות של השוכרים השתנו, וכעת השוכרים החדשים לא מחפשים בהכרח רק דירות עם ממ"ד, אלא מוכנים להסתפק בדירות שיש מקלט בסביבתן, מה שמעיד על שינוי בגישה ובצרכים של השוכרים בעקבות המצב".