רעידת אדמה בעולם המקרקעין: פסק דין חשוב של בית המשפט העליון בנושא פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר עשה מהפכה בהבנת החוק. בית המשפט העליון דחה ערעור שהגישה הוועדה המקומית בירושלים ואימץ את עמדת בית המשפט המחוזי, אשר הפך את החלטת ועדת הערר.
בפסק הדין נקבע כי פטור מהיטל השבחה מגיע גם במקרים של בנייה חדשה על גגות מבנים, בדומה למצב של קרקע ריקה.
"מדובר בפסק דין חשוב של בית משפט העליון בנושא פטור עד 140 מ"ר מהיטל השבחה. בית המשפט העליון דחה ערעור שהגישה הוועדה המקומית בירושלים, ואימץ את עמדת בית המשפט המחוזי (שהפך את החלטת ועדת הערר), ובעצם קבע כי פטור מהיטל השבחה מגיע גם במקרה של בניה חדשה על גג של מבנה, בדומה לקרקע ריקה, כיוון שלא נדרשת "החזקה" פיזית בגג, ויש לפרש את המונח "המחזיק" במקרקעין בהתאם לסעיף החוק, כמי שמחזיק קניינית בגג ולא פיזית", מסביר אורי שמואלי, שמאי מקרקעין מוסמך, מומחה בתחום היטל השבחה.
משמעות הפסק דין
ההחלטה של בית המשפט העליון עשויה להוות פריצת דרך עבור רבים בעלי נכסים בישראל. הפטור מהיטל השבחה שמעניק החוק נועד לסייע לאזרחים לשפר את תנאי המגורים שלהם, וביסוסו על העקרון כי בניית יחידות דיור על גגות מבנים קיימים לא שונה מהותית מבחינת החוק מבנייתן על קרקע פנויה. בכך, בית המשפט מדגיש את חשיבות השיפור בתנאי הדיור במדינה, ומהווה זרז להרחבת היצע הדירות בשוק הנדל"ן.
בנוסף, פסק הדין חידד את עקרון ההגינות המהותית במדיניות הפטור, והדגיש כי מספר הפטורים שניתן לקבל במצב החדש אינו מוגבל למספר יחידות הדיור שהיה ניתן לבנות במצב הקודם. דבר זה עשוי להוביל לעלייה משמעותית בהיצע הדירות, ובכך לסייע בהפחתת הלחץ בשוק הדיור, בפרט בערים הגדולות.
במהלך הדיונים, היועצת המשפטית לממשלה הדגישה את חשיבות הבחינה הפרטנית של מהות העסקאות, כדי למנוע שימוש לרעה בהוראות הפטור. החשש משימוש לרעה - כגון העברת נכסים לצורכי מסחריים מיד לאחר קבלת הפטור - הביא לכך שהפסיקה כללה מנגנון דו שלבי, שבו תוקף הפטור יהיה תלוי בכך שהמחזיק במקרקעין או קרוביו יתגוררו בדירה לפחות ארבע שנים מיום סיום הבנייה.
רקע והשתלשלות ההליכים
ביום 1.6.2021 קיבל בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים (כב' השופט ע' שחם) את ערעורי המשיבים על החלטת ועדת הערר. בית המשפט קבע, בעיקרם של דברים, כי מסקנות ועדת הערר - לפיהן סעיף 19(ג) אינו חל במקרים שבהם הנישום לא עשה שימוש בקרקע עובר להגשת בקשת הפטור, ואף לא במקרים שבהם הנישום מחזיק בחלק מהזכויות בדירה או בחלקים אחרים שאינם בגדר דירה - אינן עולות בקנה אחד עם תכליות הפטור כפי שנקבעו בפסיקות קודמות של בית המשפט.
לעניין פרשנות המונח "מחזיק", קבע בית המשפט כי הדרישה לשימוש בפועל בנכס בעת הגשת הבקשה לפטור מהיטל השבחה אינה מעוגנת בלשון סעיף 19(ג). המונח "מחזיק" יכול להתפרש כ"בעלים" או "חוכר" המחזיק בנכס "באמצעות אחר" המשתמש בו בפועל. כמו כן, צוין כי בעבר נפסק שקבלת פטור מהיטל השבחה במקרה של קרקע פנויה אינה מותנית בשימוש בנכס, ולכן אין הצדקה להבחין בין קרקע פנויה לבין קרקע בנויה.
בנוסף, בית המשפט התייחס לפסק הדין בדנ"א 6298/15 (עניין דיבון), שבו נקבע כי הפטור המופיע בסעיף 19(ג) מתייחס לבעל הזכות ולא ליחידת המקרקעין, ועל כן ניתן להחילו גם כאשר נישום מחזיק בחלק מהזכויות בדירה או בחלקים צמודים לה, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור ובתנאי שאין מדובר בבני אותה משפחה.
על החלטת בית המשפט הוגשה בקשת ערעור לבית המשפט העליון. האחרון אימץ את פרשנות בית המשפט לעניינים מנהליים ודחה את הבקשה לערעור, תוך שהוא מציין: "הגענו למסקנה כי קביעותיו של בית המשפט לעניינים מנהליים באשר לפרשנות המונח 'מחזיק', וכן ביחס לתחולתו של הפטור על מקרים כגון דא, מקובלות עלינו, ולכן מצאנו לדחות את הערעור מכוח סמכותנו לפי תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי".
שאלת היקף הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירת מגורים עד ל-140 מ"ר לפי סעיף 19(ג) התעוררה מספר פעמים בפסיקה. במקרה הנוכחי, כמו שקבע בית המשפט לעניינים מנהליים, ניתן למצוא בהוראות סעיף 19(ג) תמיכה לשונית הן לגישתה של המבקשת, הן לגישת המשיבים והיועצת המשפטית לממשלה, ביחס לפרשנות המונח "מחזיק". בנוסף, אף לשיטתנו, פרשנות המאפשרת את מתן הפטור גם במקרים שבהם בניית יחידת דיור מתאפשרת מכוח החזקה בזכויות בנייה על גבי בניין קיים, מגשימה את התכליות העומדות בבסיס הפטור: סיוע לאזרחים בשיפור תנאי מגוריהם ועידוד ופיתוח שוק הנדל"ן באמצעות תמריצים להגדלת היצע יחידות הדיור.
לכך יש להוסיף כי הפסיקה הכירה כבר בעבר בתחולת הפטור על מקרים של בניית דירה על גבי קרקע פנויה, וקשה להבין מדוע לא תחול הוראת הפטור גם במקרים של בניית דירה על גבי גג של מבנה מגורים.
כמו כן, יוזכר כאמור כי במסגרת עמדתה הדגישה היועצת המשפטית לממשלה את היתרונות שבבחינה פרטנית של מהות העסקה שבה רכש המחזיק את זכויותיו במקרקעין, מתוך מטרה למנוע שימוש לרעה בהוראות הפטור. אכן, החשש משימוש לרעה בהוראות הפטור, בפרט כאשר הפטור ינוצל לצרכים מסחריים כמו העברת נכס סמוך לאחר קבלת הפטור, נמצא בעבר בדיוני הכנסת ובפסיקה. לכן, הוראת הפטור כוללת מנגנון דו-שלבי, שבו תחולת הפטור מותנית בכך שהמחזיק במקרקעין או קרוביו יתגוררו בנכס, לפחות 4 שנים מיום סיום הבנייה ועד להעברת הזכויות. מבלי לקבוע מסמרות בעניין זה, תנאי זה מספק מענה מסוים לחשש מפני שימוש מסחרי והפקת רווחים באמצעות הפטור.
בהתאם לכך, כפי שקבע בית המשפט לעניינים מנהליים, גם אנו סבורים כי יש להותיר את שאלת הנסיבות שעלולות להוות שימוש לרעה בהוראות הפטור לעת מצוא, על בסיס תשתית עובדתית מתאימה. כאמור, הערעור נדחה אפוא, בנסיבות העניין.
"בנוסף, פסק הדין אשרר את קביעת בית המשפט המחוזי ביחס לשני נושאים חשובים שעשויים להוביל להפחתת הלחץ בשוק הדיור, בפרט בערים הגדולות. האחד, שמספר הפטורים אינו מוגבל למס' יח"ד שהיה ניתן לבנות במצב הקודם, והשני, שהפטור ניתן ל"גברא" (כל אחד ואחד מבעלי הזכויות במקרקעין בפני עצמו), ולא ל"חפצא" (ליחידת המקרקעין) ומשכך אין מקום לקביעה של פטור "יחסי" הנגזר מהיקף זכויותיהם של אחרים בנכס, אלא לכל היותר יש לבחון כיצד יובאו בחשבון זכויותיו הקיימות של מבקש הפטור עצמו בשטח הבנוי", מסכם שמואלי.