בעולם מושלם, בו היה ביטוי לחוקי השוק בלבד, התחדשות עירונית הייתה נחשבת לעסקה כלכלית חלומית עבור בעלי הדירות. יום אחד על סף דלתם ניצבים יזמים מחויכים שרואים משום מה פוטנציאל כלכלי בבניין הישן שלהם, בשכונה הוותיקה, ומציעים לשנות את המציאות שלהם מקצה לקצה: תנו לנו את הדירה הישנה שלכם, ותקבלו במקומה דירה חדשה, גדולה וממוגנת, עם מרפסת שמש, חניה תת קרקעית ומחסן צמוד. זאת, מבלי להרחיב על המפרט הטכני העשיר והתמורות הנוספות שמקבלים ברוב המקרים בעלי הדירה במסגרת העסקה.
עם זאת, כפי שכולנו יודעים, החיים לא כל כך פשוטים, ולתוך המשוואה הזו נכנסים רגשות טבעיים כמו סנטימנטליות, חששות, תאוותנות ועוד, שמעכבים את הפרויקט ולעיתים אף הופכים אותו ללא כדאי עבור היזמים. זו אחת הסיבות לכך שהתחדשות עירונית נחשבת לאחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות שקיימות כיום.
"לאחר שליוויתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים ברחבי הארץ, נוכחתי לדעת שפרויקט התחדשות עירונית הוא אכן עסקה כדאית כלכלית, אך גם עסקה המתובלת בכל כך הרבה סיפורי חיים, חוויות ילדות, יחסים בין אישיים ובעיקר המון חששות ופחדים שיכולים להשפיע על דיירי הפרויקט לטוב ולרע. לא סתם אני טוען כי מעבר לידע המקצועי והליווי המשפטי והעסקי, כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית נדרש גם להיות רגיש, בעל יחסי אנוש מעולים ולהצטייד בהמון סבלנות ואמפטיה, כי אין סכום או תמורה אחרת שיצליחו להפיג חשש או רגש סנטימנטלי שנבנה לאורך שנים", מסביר עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC.
אז מה יכול לסייע לבעלי הדירות לנוע למרות הפחד? ומה עושים כאשר הסירוב הוא בעצם תופעה של סחטנות המונעת הגשמת חלום של לא מעט בעלי דירות? עו"ד אור קרן מסביר.
לחיות את השטח - זיהוי החששות ודרכי ההתמודדות
ההבנה הבסיסית של כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית היא שלא ניתן לקדם פרויקט התחדשות מאחורי מסך המחשב בלבד ממגדלי המשרדים, יוקרתיים ככל שיהיו. התחדשות עירונית מקדמים אך ורק בשטח, בפגישות עם בעלי הדירות, בשיחות עומק ובהבנה של צרכים וחששות של אנשים. אין בעל דירה שלא חושש, גם בעל דירה שהכי רוצה ומקדם בפועל את התהליך, עדיין מנקרות בליבו לא מעט מחשבות וחששות. אז מה ההבדל בין בעלי הדירות ואיך מפיגים את החששות?
זה מתחיל לפני הכל בהכרות אישית עם בעלי הדירות וזיהוי החששות. ישנן לא מעט סיבות לחששות אובייקטיביים שגורמים לבעלי הדירות להירתע מהפרויקט, כגון: חשש כלכלי מפאת התייקרות עלויות התחזוקה של דירה חדשה בבניין חדש, רצון למקסם את העסקה ולעיתים גם חוסר אמון אישי בין בעל הדירה לבין עורך הדין או היזם שנבחר. בלא מעט מקרים החשש נובע מזיקה עמוקה למקום המגורים, לפעמים בצורך של זוג אנשים מבוגרים שרוצים לסיים את חייהם במקום בו הם גידלו את משפחתם, וכן עוד מעט חששות שנובעים מהסיכונים הכרוכים בפרויקט התחדשות עירונית, כגון קשיים כלכליים של החברה היזמית, עיכובים בבנייה וכו'.
כמובן שכל אחד מהחששות האלו הוא אמיתי ואותנטי. כל סיפור, גם אם הסיפור הוא בעל מאפיינים שאנו כבר מכירים, זה עדיין סיפור חדש ושונה שככל הנראה דורש פתרון חדש ואישי לגמרי. בתוך בליל הסיפורים והאתגרים הקיימים בכל פרויקט התחדשות עירונית, ישנם מספר מרכיבים שהם עמוד התווך של ההתמודדות מול בעלי דירות חוששים: זה מתחיל עם הצורך הבסיסי בהתחדשות ובחיים, כי מעבר לתוספת המטרים לדירה החדשה, למרפסת, לחנייה ולמחסן, בעלי הדירות זקוקים קודם כל לבניין חדש ומחוזק עם ממ"ד שיעניק להם ביטחון. בעלי הדירות רוצים לדעת שיש מי שנמצא שם עבורם, שדואג להם, שעורך הדין שמייצג אותם ישקף להם את כל השלבים בתהליך, ידאג להסביר ולתת מענה על כל שאלה שעולה, וכן שמי שמוביל אותם הוא בעל ניסון, תשוקה, נחישות, מקצועיות והרבה סבלנות כדי להבין שמעבר לנתונים כלכליים - מדובר קודם כל באנשים. לכן, ברגע שפרויקט מנוהל משלביו הראשונים בצורה שקופה מול כלל בעלי הדירות, תוך מתן עדכונים שוטפים והסברים בגובה העיניים תוך הבנת הצרכים של הפרויקט, ניתן למנוע, ברוב המקרים, את סירובם של בעלי הדירות לחתום על הסכם הפרויקט.
אפס הכלה לסחטנות בהתחדשות
הניסיון שלנו מלמד כי שילוב של יחס אישי וניסיון מקצועי יסייעו לבעלי הדירות להירתם לקידום הפרויקט, יחד עם זאת, יש להבדיל בין בעלי דירות עם חששות, לבעלי דירות הפועלים מתוך מניעים של סחטנות. בעל דירה סחטן, להבדיל מבעל דירה חושש, הוא כזה החושב שמגיע לו יותר מכולם, בחלק מהמקרים בעקבות "סיפוח" חצר הבית, בניית והוספת שטחים באופן לא חוקי לדירתו, או בקשה לקבלת תמורה גבוהה באופן חריג מהתמורה שהיזם יכול להעניק לבעלים עקב אילוצי תכנון, מדיניות עירונית, חוסר כלכליות וכיוצ"ב.
מדובר בבעלי דירות המרגישים במידה מסוימת "שכרון כוח", הבא לידי ביטוי בהצבת תנאים לא מידתיים כדי שהם יחתמו. בכל מה שקשור להפגת החששות של בעלי הדירות, אנו משתמשים במקסימום הכלה והבנה, אך כאשר אנו מזהים מקרה של דייר סחטן, המדיניות שלנו במשרד היא אפס סבלנות וכניעה לסחטנות.
מה המשמעות של שינוי הרוב הנדרש מחוק ההסדרים 2023?
אחד התיקונים המשמעותיים שנעשו לאחרונה בהיבטי הטיפול בדיירים סחטנים הוא הורדת הרוב המינימלי הנדרש בפרויקטים של התחדשות עירונית ל-2/3 (66%) מבעלי הדירות, וכן עמידה ביתר הפרמטרים שנקבעו בחוק. אך מה זה בכלל אומר? הרי התחדשות עירונית היא עסקה במקרקעין וכזו היא דורשת הסכמה של 100% מבעלי הקרקע.
בפועל, לאחר חתימת הרוב המינימלי הנדרש בחוק, ניתן לפעול בהליך של תביעה משפטית כנגד בעל הדירה המסרב בבית המשפט או מול הפקחת על הבתים המשותפים, בהתאם לסוג הפרויקט, ולבקש כי תינתן החלטה המחייבת את בעלי הדירות המסרבים להסכים לעסקת ההתחדשות העירונית, או, לחלופין, לחייבם בפיצוי כספי כנגד ההפסד שייגרם לבעלי הדירות בגין אי ביצוע הפרויקט. בנוסף, חוק ההסדרים הוסיף הוראה נוספת אשר חלה על בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, ואשר לגביהם החוק קבע כי הם לא יכללו במניין הרוב המינימלי הנדרש לצורך עמידה בהוראות החוק להגשת הליכים משפטיים נגד בעלי דירות סרבנים - וזאת כדי למנוע מבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, לנסות לסכל הליך של פרויקט התחדשות עירונית.
"התחדשות עירונית היא עסקת נדל"ן מורכבת מאד, בעיקר משום שהיא מייצרת שותפות ייחודית בין אנשי מקצוע, הכוללים מצד אחד: יזמי נדל"ן, עורכי דין, שמאים, מפקחים, יועצי ביטוח, יועצי מס, מנהלות התחדשות עירונית ורשויות תכנון; ומן הצד שני - בעלי דירות מלאי תקווה וחששות, עם מעט מאוד ניסיון; לכן, ניהול והובלת העסקה המורכבת הזו, דורש הרבה ניסיון ומקצועיות בשילוב של יחס אישי ואמפתיה - על מנת להעניק לבעלי הדירות, אשר כל אחד בפני עצמו הוא עולם ומלואו - את הביטחון והאמון שיסייעו להם לקדם את הפרויקט, להגשים את חלומם לדירה חדשה ולהתגבר על החששות", מסכם עו"ד אור קרן.