מתכננים להוסיף חדר לדירה שלכם או למכור אותה? ככל הנראה התבקשתם לשלם היטל השבחה גבוה מעבר לכל דמיון בהשוואה לשבח שעשיתם. חושבים שמדובר בטעות? אתם צודקים ב-95% מהמקרים.
תתכוננו להתעצבן: למרות שהנושא החשוב הזה נוגע בכיסו של כל אזרח בעל נכס במדינת ישראל, מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, חושף היום (ג') כי היטלי ההשבחה הפכו לשוק פרוע, מעין שיטת מצליח, שהמנצחים בו הם המדינה, בעלי המקצוע והרשויות המקומיות, והמפסידים בו הם אנחנו, הציבור, שמפסיד מיליונים.
אם זה לא מספיק, מבקר המדינה מציג כי השיטה הנוכחית של גביית היטלי השבחה מגדילה עוד יותר את הפערים העצומים בין הפריפריה למרכז. מצבן הכספי של הרשויות המקומיות מושפע באופן דרמטי מהתקבולים המגיעים מהיטלי השבחה (שכן הן המרוויחות הגדולות בכל הסיפור הזה), מה שמרחיב את הפערים הכלכליים ביניהן ומשליך על יכולתן להתמודד עם גידול האוכלוסייה והציפוף הצפויים בעשורים הקרובים.
רגע לפני שנצלול לפרטי הדוח, חשוב לי להדגיש: המדינה היא זו שגרמה לתעשיה פרועה בהיטלי ההשבחה. השמאים אינם מאכערים (כפי שטעיתי לומר) אלא אנשי מקצוע שמסירים את העוולה. בעקבות פניה של רבים מהם שנפגעו, המונח הלא ראוי הזה הוסר מהכתבה. קבלו את התנצלותי האישית.
מה הכוונה בהיטלי השבחה?
עקב שינויים שנערכו בחקיקה, בעלי מקרקעין מחויבים כיום לשלם היטלי השבחה בשיעור של מחצית משווי ההשבחה. במילים אחרות - המדינה לא מאפשרת להותיר את כל הרווח בידי מי שביצע את ההשבחה, אלא מחייבת מיסוי שמחלק את הרווחים עם הציבור. זאת, בהתאם לעקרון הצדק החלוקתי, שלפיו ראוי שבעלי הנכסים יחלקו עם הציבור את הרווחים שיצרה ההשבחה ויישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח הפיזי-מרחבי.
על אילו סכומים מדובר? לפי הדוח, בשנת 2021 גבו הרשויות המקומיות מהתושבים היטלי השבחה שהסתכמו כמעט ב-8.7 מיליארד שקלים, פי 2 משנת 2020 שקדמה לה, ועלייה של 171% לעומת שנת 2013; כלומר, מישהו פה הרוויח בגדול על חשבונו של בעל המקרקעין.
נדגיש כי הממשלה דווקא ניסתה בעבר לבוא לטובת הפרט בנושא הזה, אלא שבפועל הקמת ועדה ציבורית לבחינה של מנגנון היטלי השבחה לפי החלטת ממשלה מאוגוסט 2021 לא יושמה עד היום.
מה גרם לזינוק הדרמטי בהיטלי ההשבחה?
אמרנו שוק, אז שוק פשפשים אם תרצו. בעקבות המצב הקיים שבו הרשויות מטילות סכומי עתק על בעלי דירות ומקרקעין, אשר יכולים להגיע למיליוני שקלים כאמור מה שמעלה תהיות בנוגע לנכונותה של הדרישה - שמאי המקרקעין נכנסו לתמונה והצליחו ב-95% מהמקרים להפחית את משומת ההשבחה שקבעה הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בשליש ואף יותר (ממוצע של 36% לפי מדגם אקראי של 60 הכרעות משנת 2022, בנוגע לשומות שהכינו 34 ועדות מקומיות).
אסביר בפשטות - קיבלתם שומת היטל השבחה של מיליונים לתשלום? פנו למי שצריך ותשלמו לפעמים גם אפס.
בוצעה ביקורת עומק ב-4 עיריות גדולות: המסקנות מקוממות
מבקר המדינה ניתח במסגרת הביקורת את הדוחות הכספיים של כלל הרשויות המקומיות, ונעשתה ביקורת עומק בארבע עיריות: הרצליה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון.
"צדק חלוקתי?" הצחקתם. הדוח מציג כי התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות מקומיות באשכולות הפריפריאליים ביותר והמדורגות באשכולות הנמוכים (1-4) במדד החברתי-כלכלי היו 559 שקל בממוצע לתושב, ואילו התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות המקומיות הקרובות ביותר למרכז הארץ והמדורגות באשכולות הגבוהים (8-10) במדד החברתי-כלכלי היו 8,476 שקל בממוצע לתושב, כלומר פער של פי 15.
שיעור התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות הקרובות ביותר למרכז הארץ והמדורגות באשכולות הגבוהים במדד החברתי-כלכלי, עומד על כ-40% מכלל התקבולים, ואילו בתחומן מתגוררת 13.5% מהאוכלוסייה.
ברשויות מקומיות המדורגות באשכולות 8-10 במדד החברתי-כלכלי, שבתחום שיפוטן מתגוררת כ-20% מהאוכלוסייה, הסתכמה יתרת הקרן בכ-4.5 מיליארדי שקל, ושיעורה היה כ-60% מסך יתרת הקרן בכלל הרשויות המקומיות. בשאר הרשויות המקומיות, שבתחום שיפוטן מתגוררת כ-80% מהאוכלוסייה בישראל, הסתכמה יתרת הקרן בכ-3 מיליארדי שקל, ושיעורה היה כ-40% מסך יתרת הקרן להיטל השבחה בכלל הרשויות המקומיות.
נמצא כי האמצעים לגישור על פערים בהכנסות בין רשויות מקומיות שמיישם משרד הפנים - מענק האיזון והקרן לצמצום פערים - אינם מביאים בחשבון את תקבולי הרשויות מהיטל השבחה. זאת, על אף הפערים של מאות אחוזים בסכומי התקבולים לתושב בין רשויות מקומיות באשכולות חברתיים-כלכליים ופריפריאליים שונים, ואף שהתקבולים מסתכמים במיליארדי שקלים.
תיראו מופתעים: העיריות שמות פס על שקיפות לציבור
עוד נמצא, כי העיריות שנבדקו - הרצליה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון - לא הכינו בשנים 2018-2022 לוחות שומה, אף שבהכנתם גלומים יתרונות כגון חיזוק השקיפות והבקרה הציבורית ובתוך כך צמצום הסיכון למצבים שעלולים להוביל לשחיתות.
העיריות שנבדקו נוהגות להכין שומות פרטניות לכל נכס ונכס במועד מימוש הזכויות או על פי בקשת בעלי הנכסים, ובשנים 2018-2022 הן הכינו כ-11,500 שומות פרטניות. מיפוי של משרד מבקר המדינה העלה כי בתחומי העיריות שנבדקו קיימים אזורים שבהם היה ריכוז של מאות שומות פרטניות, דבר המצביע על האפשרות ששימוש בלוח שומה היה מייעל את התהליכים, באמצעות ריכוזם במסמך שומה כוללני.
בשנים 2018-2022 הוגשו בכל המחוזות 6,991 עררים בעניין שומות השבחה; 3,156 (כ-45%) מהם הוגשו במחוז תל אביב, ואולם נכון למועד סיום הביקורת, ב-2,296 (כ-73%) מהעררים שהוגשו במחוז תל אביב, הטיפול לא הסתיים; במחוז צפון לא הסתיים הטיפול ב-423 (43%) מ-995 העררים שהוגשו במחוז באותן שנים. לעומת זאת, במחוז דרום יש שיעור קטן יחסית (10%) של עררים שהטיפול בהם לא הסתיים, ובמחוז חיפה שיעורם 12%.
בנוסף, עיריות הרצליה, רמת גן ורמת השרון אינן מוסרות באתריהן מידע על נסיבות המאפשרות קבלת פטור מהיטל השבחה. חמור מכך, עיריית רמת גן אף אינה מוסרת באתרה מידע על הזכויות להגיש עררים או לבקש למנות שמאי מכריע. עיריות הרצלייה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון אינן מיידעות את החייבים בהיטל בגין היתר לשימוש חורג למטרת עסק כי הם רשאים בין היתר, להעמיד ערבות בשיעור של עד 40% מהיטל ההשבחה שנקבע, על אף קיומה של זכות כזו בחוק התכנון והבנייה, והן דורשות, כתנאי לקבלת ההיתר, את תשלום מלוא ההיטל.
מתכוון לערער על השומה? הרשויות יסחבו אותך כמעט שנתיים
עוד, עולה מדוח המבקר המדינה, כי משך הזמן הממוצע לסיום הטיפול בעררים בכל המחוזות היה 429 ימים - פי שלושה מזמן התקין להשלמת התהליך (140 ימים). במחוז תל אביב נמדד משך הזמן הארוך ביותר - כשנתיים, כמעט פי חמישה מזמן התקן.
ב-55% מהליכי הערר שהחלו בשנים 2018-2022 על שומות שהכינו ועדות מקומיות (1,305 הליכים מתוך 2,353), הערר התקבל באופן מלא או חלקי או שהסתיים בהסכמת הצדדים לפשרה. כלומר, בכמחצית המקרים הערר הביא לשינוי השומה או לביטולה.
מדובר על סכומי עתק. בשלוש מהעיריות שנבדקו - הרצליה, רמת גן ורמת השרון - היו הסכומים הממוצעים של השינוי בסכום החיוב בעקבות החלטות השמאים המכריעים בין כ-320,000 שקל לכ-1.42 מיליון שקל.
התעצבנתם? אני הזהרתי מראש.