מאברהם אבינו ועד ימינו: כמה שווה כיום מערת המכפלה?

השקעה משתלמת בהחלט: בעיר חברון העתיקה, מסתתרת מערת המכפלה, מקום שמושך אליו היסטוריה, דתות ומסחר. המקום הזה, שהוא אחד האתרים המקודשים ביותר ליהדות, לנצרות ולאסלאם, הינו גם אתר נדל"ן ייחודי עם היסטוריה כלכלית מסקרנת.

מערת המכפלה היא לא רק אתר קבורה של אבות האומה, אלא גם נכס בעל ערך כלכלי גבוה. לפני מעל 3830 שנה, בשנת 1809 לפני הספירה - באלף תשע מאות חמישים לבריאת העולם לפי האמונה היהודית - התקיימה העסקה ההיסטורית בין אברהם העברי לעפרון החתי. עם משקל הכסף בידו, אברהם, סוחר הנדל"ן היהודי הראשון, ניהל את העסקה במומחיות רבה, מתמקח מול עפרון בעיניים פקוחות ולב חכם.

אז כמה שווה כיום מערת המכפלה, ומה מסתתר מאחורי עסקת הנדל"ן הראשונה של העם היהודי? שלום שטיינברג, ממשרד שטיינברג שמאות מקרקעין, במסמך מרתק על אחד הנכסים הכי סנטימנטליים בארץ הקודש.

מערת המכפלה כוללת מבנה עתיק שנבנה מעל סלע אם ובתוכו חצובה המערה. המבנה מתוארך לימי הבית השני, בין השנים 100-150 לפנה"ס, אולם המערה וסלע האם הם אף קדומים יותר. המבנה המפואר, המוכר בשמו הערבי "אל-חראם אל-איברהימי", ממוקם בלב ליבה של העיר חברון, ברחוב דוד המלך.

לפי ספר בראשית, אברהם אבינו רכש את מערת המכפלה מעפרון החתי בכסף מלא - "400 שקל כסף" (בראשית פרק כג' פסוקים יב'-טז'). המחיר הזה, שהיה שווה ערך להון משמעותי בזמנו, הונצח בזיכרון ההיסטורי כדוגמה לעסקת נדל"ן תקדימית.

אברהם הממולח צפה פני עתיד, ולקח בחשבון שני דברים: על מנת לקנות אחיזה בארץ כנען, שווה לו לרכוש רכישה ראשונה כלשהי גם במחיר מופרז וגבוה, ובכך לסלול את הדרך לרכישות זולות יותר בהמשך; ברגע שהמערה שנמכרה כחלק מקרקע חקלאית הופכת לאחוזת קבר משפחתית, הרי שאזור האחוזה הופך להיות מבוקש, וממילא ערכי הנדל"ן בקרב הצאצאים יעלו, ובמיוחד כאשר הקרקע תהפוך מחקלאית לקרקע לבנייה.

המסמך הרשמי, שהוכן כאמור על ידי שמאי המקרקעין שלום שטיינברג, מתאר את כל הפרטים הקטנים של השומה המודרנית. הנכס משתרע על גוש 34030 וחלקה 53 באדמות העיר חברון. הביקור הרשמי בנכס נערך ביום שבת, פרשת חיי שרה, כ"ה במר חשוון ה'תשפ"ג (19/11/2022), בהשתתפות נציגים ממדינת ישראל ומהיישוב היהודי בחברון.

הנכס כיום מהווה מוקד עליה לרגל למיליוני מבקרים מדי שנה, ביניהם תיירים מכל רחבי העולם, עולי רגל דתיים ואפילו חוקרים היסטוריים וארכיאולוגיים. לצד ההיבט הדתי, מערת המכפלה זוכה להערכה נדל"נית גבוהה, עם זיהוי מדויק במפות כמו govmap ו-geomlog.ps מה שמאפשר תכנון והשקעה עתידיים.

המקום נחשב לפנוי וחופשי מכל חוב ושיעבוד, עובדה שמעלה את ערכו הכלכלי. לפי השומה, יש בו פוטנציאל לפיתוח תיירותי משמעותי, שיכול להניב רווחים כלכליים ניכרים ליישוב היהודי בחברון ולמדינת ישראל.

להלן העקרונות, הגורמים והשיקולים שנלקחו בחשבון בהערכת שווים של המקרקעין הנדונים, כפי שהובאו בדוח השמאות:

• מטרת השומה להעריך שווי בין קונה מרצון למוכר מרצון בשוק המקרקעין בתקופת עממי כנען, לפי חוקי הבעלות של החיתים, כפי שנתגלו בחפירות ארכיאולוגיות. השומה נערכת לפי גישת השוואה, תוך ניסיון להשוות לעסקאות דומות שמופיעות בתנ"ך.

• בוצעה השוואה לשתי עסקאות מפורסמות שנעשו בתנ"ך: רכישת גורן ארוונה היבוסי ב-50 שקלים; רכישת חלקת השדה בשכם, במאה קשיטה.

• נבדק ערך המבונה, לפי שכר יומי של פועל, ובהשוואה לכוח האדם שנדרש בשעתו לבניית הבית ובית המקדש בימי שלמה.

אז כמה שווה הנכס?

המבנה הינו נכס ייחודי מבחינה היסטורית, דתית וסנטימנטלית, וככזה קשה להעריך את שוויו במדויק. עם זאת, על פי הערכות, שווי מערת המכפלה לפי ערכי המטבע של היום, הינו סביב ה-50 מיליון שקלים; שווי המבונה עומד על 10 מיליון שקל, ושווי השטח סביב המבונה עומד על כ-40 מיליון שקלים.

בעתיד, ייתכן ונראה השקעות נוספות בפיתוח המערה וסביבתה, עם דגש על שמירה על האופי ההיסטורי והדתי של המקום. כך ניתן יהיה להמשיך ולהפוך את מערת המכפלה למוקד תיירותי ודתי מוביל, תוך שמירה על מורשת אבות האומה.

אז אם אי פעם ייצא לכם לבקר במערת המכפלה, אל אף מיקומה השנוי במחלוקת כיום, זכרו שזו לא רק נקודת ציון דתית והיסטורית, אלא גם מקום עם ערך נדל"ני יוצא דופן. אחרי הכל, אם אברהם אבינו הסכים לשלם 400 שקל כסף, מי אנחנו שנתווכח עם שווי הנכס?

שלום שטיינברג, השמאי שהכין את הדוח המרתק, שיתף כי "מעבר לכך שמדובר בגימיק משעשע, נעשה פה ניסיון להשתמש עם הכלים השמאים העדכניים להעריך סבירות עסקה המפורטת בתורה, כאשר יש מחלוקת בין פרשני המקרא אם התמורה היתה הוגנת או מופקעת. השומה באה לנתח ולהגיע למסקנות בעניין".