משהו יוצא דופן מתרחש בבירת ישראל: אחרי שנים רבות של הגדלת ההיצע למגורים וגידול משמעותי במספר היתרי הבנייה המאושרים, אנו רואים סוף סוף את התוצאה בירושלים, המתחילה להוביל בכל הממדים.
העלייה מתבטאת מקצב ממוצע של 2,500-3,000 יחידות דיור חדשות שאושרו בהיתרי בניה בשנים האחרונות, לקצב של כ-7,000 יחידות דיור חדשות שאושרו בשנת 2023, וצפי של למעלה מ-8,000 יחידות דיור חדשות בשנת 2024. יודגש כי מדובר באישור היתרי בניה בלבד, והשינוי יורגש בשוק רק בעוד 3-4 שנים לפחות, עם סיום הבנייה ומסירת הדירות.
הרוב המוחלט של היתרי הבניה החדשים נובעים מאישורי פרויקטים במסגרת תוכנית פינוי-בינוי בעיר, אשר יחליפו בעיקר שיכונים שנבנו בחפזה בשנות ה-50 וה-60, ומרוכזים בעיקר במעגלים החיצונים של העיר ובשכונות המאופיינות בחתך סוציו-אקונומי נמוך עד בינוני.
"שוק נדל"ן היוקרה בירושלים מרוכז לאורך השנים בעיקר בשכונות הוותיקות של העיר כמו רחביה, טלביה, ממילא, המושבה הגרמנית וקטמון הישנה, ומושפע בעיקר מרכישות של תושבי חוץ המעוניינים לרכוש דירה קבועה בירושלים," מסביר אורן כהן, מנכ"ל ובעלים של קבוצת "אורן כהן גרופ", המתמחה בשוק היוקרה הירושלמי כבר 30 שנה ומשווקת פרויקטים יוקרתיים ונכסי יוקרה לתושבי חוץ. לדבריו, בניגוד לשנים קודמות שבהן הביקוש מצד תושבי החוץ היה יציב וממוקד בעיקר בדירות קטנות או בינוניות, אנו עדים לשינוי מגמה מאז תחילת מלחמת חרבות ברזל.
"אנו עדים לעלייה משמעותית בביקוש מצד תושבי חוץ אמידים"
"לא עוד דירות קטנות המיועדות להשקעה ולמגורים לתקופות קצרות, אלא רכישה של בתי קבע למגורים לכל בני המשפחה," אומר כהן. בנוסף, לדבריו, אנו עדים למגמה עולה של רוכשים שמתכוונים לעלות לארץ בשנה-שנתיים הקרובות, ועוד רבים שמתכננים לעלות ב-5 השנים הקרובות. גילויי האנטישמיות הנרחבים במדינות מפתח כמו ארה"ב, קנדה, אנגליה וצרפת מהווים גורם משמעותי.
"מאוקטובר האחרון, עם תחילת מלחמת חרבות ברזל בעזה, אנו עדים לעלייה משמעותית בביקוש מצד תושבי חוץ אמידים, המתבטאת ברכישה מוגברת של דירות באזורי הביקוש בירושלים", אומר כהן. מספר הפרויקטים החדשים באזורי הביקוש מוגבל מטבעו, בעיקר בשל תוכניות הבינוי (תב"ע) באזור ההיסטורי של העיר שאינן מאפשרות פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי או התחדשות עירונית. הפרויקטים החדשים יהיו לרוב בנייה על בניינים קיימים או הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 2), שמוצדקות כלכלית ליזמים רק באזורים שבהם המחיר למ"ר גבוה משמעותית מהממוצע.
ההיצע לדירות היוקרה באזורי העילית בעיר מוגבל במשך שנים, וההיצע פחת משמעותית בשנה האחרונה בעקבות רכישות מוגברות. מחירי דירות יד שניה ממשיכים לעלות ונמכרות בממוצעים של 50-65 אלף שקל למ"ר, ובדירות מיוחדות המחירים עולים עד ל-75 אלף שקל למ"ר ויותר.
בפרויקטים החדשים אנו מזהים מגמה של עלייה משמעותית בהתעניינות ורכישה מוגברת של פרויקטים "על הנייר". דוגמאות בולטות כוללות את פרויקט השלושה במושבה הגרמנית, שבו נמכרו שני פנטהאוזים במחיר ממוצע של 100 אלף שקל למ"ר, ודירות גן במחיר ממוצע של 70 אלף שקל למ"ר. בפרויקט יוקרתי ברחביה נמכרו דירות חדשות במחירים של 55-70 אלף שקל למ"ר ופנטהאוזים במחירים של 85 אלף שקל ויותר. בפרויקט נוסף במרכז העיר, הכולל בריכת שחיה, ספא, לובי מפואר ורמת גימור גבוהה, נמכרות דירות קטנות במחיר 60-70 אלף שקל למ"ר, ופנטהאוזים במחירים הנעים בין 75-85 אלף שקל למ"ר.
על העתיד: "הנבואה ניתנה לשוטים, אבל מספר מגמות בולטות משפיעות על צפי המחירים לשנים הקרובות," מסכם כהן. "עצירת כניסת פועלי בניין פלסטינים בעקבות המלחמה הביאה להקפאת הבניה בפרויקטים רבים. כמו כן, גידול דמוגרפי טבעי בישראל, עלייה מבורכת ומוגברת של יהודי התפוצות, והיעדר תחבורה ציבורית יעילה וזולה בערים הגדולות, כל אלה מגדילים את הביקוש ומגבילים את ההיצע".