"אלו אסטרטגיות ההשקעה שאימצנו בתקופות משבר - והוכיחו את עצמן"

כשנתיים מאז החל מסע העלאות הריבית, וכלכלת העולם נראית שונה לחלוטין מזו של העשור האחרון. ברקע המאבק העיקש שמנהלים הבנקים המרכזיים מול האינפלציה, זינקה הריבית ועיצבה מחדש את מאזן הכוחות גם בשוק הנדל"ן הגלובלי - אחד מהתחומים הרגישים ביותר לסביבת ריבית.

את ההשלכות, הישירות והעקיפות, באקלים המאקרו-כלכלי החדש קשה להחמיץ: מקורות נזילות התייבשו, משקיעים ומנהלים נקלעו לקשיי תזרים והכבדת עלויות החוב מייצרות, ועוד עשויות לייצר, אתגרים שיגבירו את הלחץ בשוק הנדל"ן הגלובלי. ואולם, בעוד בצד אחד של המשוואה ניצבים אלו שנקלעו לסחרור ומצוקת נזילות, בצד השני ממתינים המנהלים עתירי ניסיון, אלו שמזהים דווקא בתקופה הנוכחית, נוכח המורכבות בשוק והלחץ הפיננסי, שנוצרו התנאים לניצול הזדמנויות השקעה יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר בעיקר בתקופות מאתגרות.

את הפערים שניכרים בין הגורמים השונים בשוק מבטאים היטב כמה ממומחי ההשקעות בשוק הנדל"ן הגלובלי, שמנהלים תיקי נכסים בהיקף של מיליארדי דולרים, שהתארחו לאחרונה בסדרת מפגשים שיזמה פרופימקס, קרן ההשקעות הישראלית שפועלת בשוק הנדל"ן גלובלי, עבור משקיעיה, לאחר שהשיקה את קרן ההשקעות השישית ממשפחת Profimex CircleOne שנמצאת בעיצומו של סבב גיוס הון ממשקיעים כשירים.

רוס אפל, מנכ"ל The Praedium ומקס שרקנסקי, מנכ"ל Trion Properties, שותפיה האסטרטגיים של פרופימקס שמתמחים בסקטור המולטי-פמילי ציינו כי עצם המורכבות ואי-הוודאות בשוק מזמנות להן הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד. בעניין זה הסביר שרקנסקי כי בעקבות סדרת העלאות הריבית, שזינקה מהרמה האפסית ל-5.5%, נאלצים בעלי נכסים ומשקיעים להתמודד עם זינוק חד בעלויות תחזוקת החוב לצד מצוקת נזילות חריפה. אלו מייצרים בשוק עסקות בעלות אופי של Distress , במסגרתן הנכס לא מוצע למכירה מתוך רצון של הבעלים, אלא בשל לחץ פיננסי מצטבר, צורך מיידי בהורדת מינוף ויצירת מקור נזילות.

אותו לחץ שמופעל על חלק מבעלי הנכסים, כפי שתיאר שרקנסקי, מוביל בהתאם להתכווצות ופשרות באשר למחיר המבוקש ואלו מאפשרים למנהלים מנוסים לשים את היד על נכסי איכות שמגלמים פוטנציאל לאפסייד - ולשלם עבורם מחיר נמוך ביחס לשווים הכלכלי העתידי.

אפל הדגיש כי איתור אותן הזדמנויות מחייבת התמחות בסקטור הספציפי, גישה ישירה לאותן עסקות, ונוכחות והיכרות מעמיקה עם כל פרט והיבט בשוק היעד - החל בתקנות ורגולציה, דרך דפוסים ותהליכים סביבתיים ועד התרבות העסקית. אפל ציין עוד כי ביצוע מחקרי שוק מעמיקים שמבצעת החברה בניהולו, מספקים לצוות ההשקעות תמונת מצב רחבה ומעמיקה, ומאפשרים לבחון בקפדנות את כל ההיבטים הנוגעים בעסקה, ובהתאם לגזור האם זו אטרקטיבית מספיק ועונה על ציפיות הרווח.

המומחים הסבירו עוד כי בכל השקעה ישנה חשיבות קריטית בהבנה מה הסיבה בגינה "זוכים" בתג מחיר הזדמנותי של הנכס, כלומר ממה נובעת ההנחה ומדוע בעל הנכס מוכן לוותר על חלק משוויו. למעשה, יש לכך תמיד סיבה, לעיתים היא טמונה במצוקה פיננסית אליה נקלע בעל הנכס (ולעיתים סיבה שלא בהכרח ידועה לחברה הרוכשת, כדוגמת שוכרים בעיתיים, שינויים צפויים בסביבת הנכס וכו'. כאן, כאמור, גורם המפתח הוא הידע וההיכרות עם תנאי ומאפייני השוק, האזור ואף הנכס הספציפי. המשמעות היא שלא ניתן לבחון סקטור מסוים כמקשה אחת, שכן בין המדינות והשווקים בתוך ארה"ב קיימת שונות גבוהה, כך שמחירים באזור אחד לא מעידים בהכרח על מגמת המחירים באזור אחר.

שרקנסקי הוסיף כי מגזר המולטיפמלי (כמגזרים נוספים) אינו אחיד בשוק בארה"ב, שכן בעוד באזורים מסוימים נרשם גל בנייה של מקבצי דיור שהציף את השוק, באזורים אחרים, בעיקר אלו שנהנים מדפוסי הגירה חיובית, עדיין ישנה תנופת ביקושים שעולה על ההיצע, גם במידה ונרשם זינוק בבניית מקבצי הדיור. חלק מעוצמת הביקושים לנכסי מולטיפמלי נובעת מהעובדה כי מתחמים אלו מציעים רמת חיים גבוהה לצד גמישות ומוביליות (Mobility), המאפשרות לדלג בין אזורי מגורים בהתאם לתחלופת מקומות התעסוקה, כמו גם לענות על הצורך במעבר ליחידות מגורים מרווחות יותר בהתאם להתרחבות התא המשפחתי. נחיצות וחיוניות אלמנטים אלו התחדדה בתקופת הקורונה וברקע אימוץ מודל העבודה ההיברידי, שהעצים את חשיבות סביבת המגורים והמרחב הביתי.

את דבריהם חתמו בכך שהם נותרים אופטימיים על סקטור המולטיפמילי, אם כי כאמור באזורים מסוימים שמאופיינים בדמוגרפיה יציבה וצומחת.

בסדרה התארחו גם שניים ממנהלי ההשקעות הוותיקים, דיוויד פריזייר, מנכ"ל Paredim וביק בופטני, מנכ"ל Greenridge, במהלך המפגש שרטטו השניים את אסטרטגיות ההשקעה שמאפשרות להם להניב תשואות אלפא לאורך מחזורי השוק, גאות לצד עתות שפל.

גם פריזייר ובופטני הצביעו על העובדה כי שוק הנדל"ן, והסביבה הכלכלית בכלל, אפופים אי-ודאות אך הדגישו שתנאי השוק המאתגרים, כמו גם המצוקה הפיננסית שנוצרה אצל רבים מהשחקנים בענף, מזמנים בתקופה האחרונה הזדמנויות השקעה מעניינות במיוחד. "זהירות היא גישה הכרחית לסביבה בה אנחנו נמצאים כעת", ציין פריזייר.

פריזייר, מנכ"ל Paredim, שמתמחה בהשקעה במגזר המולטיפמילי במדינות ניו-יורק, קונטיקט וניו-ג'רסי (Tri States), קשר בין התשואות השנתיות הגבוהות שהניבו לאורך השנים למשקיעים לעובדה כי האזור בו מתמקדת החברה מאופיין בביקוש קשיח לדיור. למעשה, הסביר פריזייר, כי באזור קיים גירעון בהיצע דיור ובמתחמי מולטיפמילי להשכרה, כשהתוצאה היא רמות ביקוש גבוהות במיוחד לנכסים מסוג זה. לאחרונה העריך איגוד סוכני הנדל"ן בארה"ב (NAR) כי ברחבי המדינה קיים מחסור של 5.5 מיליון דירות למגורים, שדוחף רבים ממשקי הבית למגורים בשכירות או לחילופין להארכת חוזי שכירות קיימים במתחמי מולטיפמילי. בראייתו של פריזייר, בדומה לעמיתיו במפגש הראשון, הסקטור באזורים מסוימים מתפקד כמעין בונקר פיננסי שמתעלה על אתגרי התקופה ומאפשר להניב תשואה ראויה.

בופטני הסביר כי השוק בעיצומה של נקודת מפנה חדה, אחרי עשור של סביבת ריבית אפסית. לדבריו, בתקופה האחרונה השוק נכנס למחזור עסקי חדש, במסגרתו נערמים קשיים אך גם נפתח חלון הזדמנויות מוגבל (עד לריכוך התנאים הפיננסיים) שמייצר היצע של נכסים שנמכרים מתחת לשווי בספרים, ובהתאם מגלמים פוטנציאל להצפת ערך עם שוך המשבר.

בתקופה זו נמדדת היכולת של השחקנים השונים לנצל בחוכמה הזדמנויות השקעה, תוך נטילת סיכונים מחושבים. "יש לנו נכסי נדל"ן שאנחנו מחזיקים כבר שנים ארוכות, והמשקיעים שלנו קצרו באמצעותם את הפירות וגרפו רווחים במכפילים על ההשקעה המקורית שלהם. זאת בזמן שהם עדיין נותרו הבעלים של הנכס", אמר.

בסיכום המפגש סיכמו השניים כי "נדל"ן זה עסק של אנשים", ובשל כך חשובה כל-כך היושרה, ההגינות והשקיפות מול המשקיעים והשותפים, שכן ברגע שבין המנהלים ומשקיעיהם אין מערכת יחסים המבוססת על אמינות, שקיפות מלאה ומערכת אינטרסים זהה, כישלון ההשקעה ואיבוד כספי המשקיעים אינה שאלה של "אם", אלא רק "מתי".

שני מנהלים וותיקים ומוערכים בשוק הנדל"ן הגלובלי: פיטר מריגן, מנכ"ל Taurus Holdings וארתור פריי, מנכ"ל Spaulding & Slye Investments, שתיים מהחברות הוותיקות שפעילות כבר מאות שנים, לקחו גם הם חלק במפגשים. מריגן ופריי דנו בשרשרת האירועים שפקדו את הכלכלה הגלובלית, החל מסכסוכים גיאופוליטיים, דרך שינויים מאקרו-כלכליים וכלה במגפות ונזקי אקלים, טענו כי לאור כל אלו רבים מהמשקיעים עיכלו את המצב החדש - והשונה מזה שהתקיים לאורך עשור של ריבית אפסית - ואלו מחפשים כעת אחר מנהלים מנוסים, שאימצו אסטרטגיות השקעה שהוכיחו את עצמן ככאלה שמסוגלות להניב תשואה גם מול אתגרי התקופה.

לטענת השניים, תכיפות האירועים, שהגיחו בזה אחר זה, הדגישו את החשיבות בניהול אחראי ומקצועי של פורטפוליו ההשקעות, מזעור הסיכונים ומיצוי מקסימלי של זרם ההכנסות, שהם כישורים ייחודיים ששמורים למנהלים הנחשבים "לבוגרי" משברים כלכליים קודמים. פריי טען בעניין זה כי "תקופות שפל ואי-ודאות מייצרות גורמים פסיכולוגיים שיכולים לעוות את השוק, ואת קבלת ההחלטות. כאן נמדד הניסיון, המקצועיות והמיומנות של המנהלים".

בחלוקה למגזרים, הצטרפו השניים לקונצנזוס האופטימי שהתגבש כלפי מקבצי דיור (מולטיפמילי) וציינו לחיוב גם את מגזר התעשייה והלוגיסטיקה, המאפשר להניב תשואות גבוהות גם נוכח האתגרים והסיכונים בשוק. מריגן הסביר כי "דפוסים של סחר מקוון התקבעו אצל הצרכנים ואלו משפיעים באופן ישיר על הדרישה למרכזי אחסון והפצה. המשמעות הינה הרחבת פעילות מגזר הלוגיסטיקה בסמוך לערים ופרברים, כלומר ב"מייל האחרון" (Last Mile), המתפקד כשלב האחרון בשרשרת האספקה ונועד לצמצם את זמן הגעת המוצרים ללקוחות הקצה". מריגן ציין כי נכסי ה'מייל האחרון' של טאורוס נהנים מתפוסה של 99%.

מריגן ופריי, בדומה לעמיתיהם, היו שותפים לטענה כי בשל ירידת המחירים בסקטור המולטיפמילי באזורים מסוימים, כתוצאה מהרוח הנגדית שמייצרת הריבית, צצות לאחרונה הזדמנויות יוצאות דופן לביצוע עסקות ורכישת נכסים כמעט ללא סיכוני פיתוח והקמה, ולעיתים במחיר הנמוך מעלות בניית הנכס. מריגן ציין כי מדובר "בחלון הזדמנויות צר, של 12-18 חודשים, שהולך ונסגר". פריי הוסיף כי הדינמיקה שנוצרה בשוק מייצרת פוטנציאל לגרוף רווחים מהירים יחסית.

בנקודה זו הזכיר פריי גם את ההתחייבות שהעמידה לאחרונה בלקסטון (Blackstone) לטובת רכישת נכסים במגזר המולטיפמילי, זאת מתוך ההבנה כי הזינוק בעלויות החוב ובמשכנתאות, כפועל יוצא של סביבת ריבית גבוהה, מובילה לירידה חדה ברצון והיכולת של משקי בית ליטול משכנתאות - כלי המימון העיקרי לרכישת דירות. התוצאה היא שבהעדר מימון, נדחקים רבים מהם מחוץ לשוק הבעלות, ומוצאים פתרון במגורים בשכירות, שכחלקם מפגין העדפה ברורה למתחמי מולטיפמילי.

בעניין זה יש לציין כי קיימת קורלציה ישירה בדמי השכירות שנגבים בנכסי מולטי-פמילי לשיעור האינפלציה, זאת מכיוון שחוזי השכירות בענף הם לרוב קצרי מועד - כחצי שנה עד שנה - כך שבעת ביצוע חידוש חוזה או כניסת דייר חלופי, דמי השכירות מתעדכנים בהתאם למדד, כמעין וקטור המקזז את השפעות סביבת האינפלציה הגבוהה.

מריגן הוסיף כי חלק בלתי נפרד ממערך שיקולי ההשקעה נוגע גם בקיימות ובסביבה והסביר כי "מבנים ירוקים" מייצרים אינטרס לכל הצדדים בעסקה - למשקיעים תשואה פנימית גבוהה ולדיירים חיסכון אנרגטי וכלכלי. יש לציין כי פרמיות הביטוח מטפסות בכל רחבי ארה"ב - ומשפיעות בהתאם על הבחירה באילו אזורים להשקיע. "בשנים האחרונות רואים תכיפות אירועים אקלימיים, שמשפיעים בהתאם על פרמיות הביטוח, ומדובר בנדבך משמעותי שנדרש לקבל נקודת כובד משמעותית במערך הסיכונים בהשקעה" הוסיף.

בראיית המומחים, בעוד הסביבה הכלכלית המורכבת מערימה קשיים על משקיעים, עבור מנהלים בעלי ניסיון עתיר שנים, שמחזיקים במומחיות סקטוריאלית וגיאוגרפית עם ניסיון, ידע וכישורים, קיימת ההזדמנות לנצל את תקופת הזמן לטובת ביצוע השקעות יוצאות דופן, כאלה שניתן לאתר רק בזמני אי-ודאות.

המנהלים הבכירים מדגישים שאותן הזדמנויות השקעה שמופיעות כעת בשוק אינן מנת חלקם של כל השחקנים בענף, כפי שקרה לאורך עשור של ריבית אפסית, ולמעשה נוכח האתגרים ואי-הוודאות יתחדדו פערי הביצועים בין המנהלים השונים, ובהתאם נדרשת מהמשקיעים בחינה ובחירה סלקטיבית ואחראית עם מי בוחרים במיוחד כעת ללכת יד ביד ולהשקיע.