במרבית המקרים נוהגים שמאים מכריעים להפחית את הוצאות הפיתוח מהשווי של היטלי ההשבחה, וזאת גם במקרים בהם תנאי מכרזי רמ"י קובעים שלא ייגבו הוצאות פיתוח נוספות בגין שיפור תכנוני, או במקרים בהם קיים הסכם פיתוח המבטיח פטור מתשלומי פיתוח לרשות המקומית. דבר זה הביא, במקרים רבים, להפחתה מלאכותית בשווי, וכפועל יוצא להפחתה בהיטל ההשבחה המשולם לוועדה המקומית.
מקרה כזה נדון לאחרונה בעניינה של הועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש. במקרה זה דובר בחברת מגן, אשר זכתה במספר מגרשים בעיר לבניה למגורים, ולאחר הזכייה אושרו לה הקלות הכוללות תוספת זכויות בניה.
החברה השיגה על דרישות היטל ההשבחה ושני שמאים מכריעים אשר מונו לדון בטענותיה (השמאי המכריע אלי כהן והשמאית המכריעה רמה מאור) קיבלו את עמדות מגן וקבעו כי יש להפחית את מרכיב הפיתוח. כתוצאה מכך קטן היטל ההשבחה בכ-3 מיליון שקל.
"החלטה עקרונית שתשפיע על אלפי שומות ברחבי הארץ"
הוועדה המקומית, באמצעות עו"ד אמיר בירנבוים ממשרד עפר שפיר ושות', והשמאי ישעיהו בלוי, הגישה עררים על הכרעותיהם של השמאים המכריעים, בטענה שלנוכח תנאי המכרזים לא היה מקום להפחתת את מרכיב הפיתוח בקביעת השווי.
ועדת הערר מצאה כי מדובר בסוגיה עקרונית ורוחבית, המעוררות שאלות מתחום השמאות והמשפט, ובהחלטה מנומקת ומפורטת קבעה הנחיות באילו מקרים מוצדק לבצע הפחתת הוצאות הפיתוח בקביעת השווי, ובאילו מקרים אין הצדקה לעשות זאת. בעניין הנדון קיבלה ועדת הערר את עמדת הועדה המקומית כי שגו שני השמאים המכריעים שגיאה מהותית בכך שהפחיתו את הוצאות הפיתוח משווי הקרקע.
לדברי עו"ד בירנבוים, "מדובר בהחלטה עקרונית, אשר צפויה להשפיע על אלפי שומות בכל רחבי הארץ, ובמקרים רבים לבטל את העיוות שהיה קיים ולמנוע הפחתות בלתי מוצדקות מהיטלי ההשבחה המשולמים לוועדות המקומיות".