עשרת הכוחות שפועלים על שוק הדיור ויביאו לעליית מחירים

זר שיגיע בימים אלו לישראל יתקשה להאמין למשמע אוזניו ולמראה עיניו: הישראלים נוהרים ומסתערים על משרדי המכירות - למרות המלחמה, הריבית, הגירעון הגדול בתקציב והעלויות הגבוהות של המלחמה, שיש להן גם עלויות לוואי כמו המסים שיגיעו בעקבותיהם בחודשים הקרובים.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: בין החודשים דצמבר 23 לפברואר 24 נמכרו כ-21,580 דירות, לעומת חמישית מכמות זו בין החודשים ספטמבר לנובמבר 2023. כמו כן, על פי הערכות בענף הנדל"ן, קצב המכירות בחודשים מרץ-אפריל גבר בצורה משמעותית אף יותר.

להערכתי סך המכירות מתקרב לממוצע החודשי בעשורים האחרונים. לראשונה מאז תחילת המלחמה גם מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה שהגיע לשיא של 67,980 דירות שלא נמכרו, ירד בחודשים אלו אחרי האטה ארוכה בקצב המכירות שהביא כאמור לשיא של דירות המוצעות למכירה כל הזמנים", אומר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.

1. משק במצב מלחמה.
2. קצב מכירות נדל"ני הולך וגובר.
3. עתיד לא ברור מבחינה מדינית/ ביטחונית/ פוליטית.
4. אנטישמיות הולכת וגוברת בעולם, הגורמת ליהודים וישראלים לשעבר לחשב מסלול מחדש.
5. סביבת ריבית גבוהה שמשפיעה על מינוף ומשכנתאות. הכסף התייקר.
6. מבצעי מימון אגרסיביים של יזמים, לצד הטבות חסרות תקדים ופטור ממדד.
7. גירעון תקציבי וצפי להעלאת מיסים עד סוף השנה.
8. עליית מחירי הביצוע לאור איומי והתקפות החות'ים בתימן, הסנקציות הטורקיות, עלייה של מחירי חומרי גלם ושכר עבודה.
9. מגמה חדשה של עלייה במחירי הדירות אחרי שנה וחצי של סטגנציה בשוק וירידות מחירים קלות בחלק מהאזורים.
10. ירידה במלאי התחלות הבנייה בישראל וקבלנים ששוקלים האם לצאת למכירות או להמתין.

"חשוב להבין כי שוק הנדל"ן הישראלי בעשורים האחרונים מתאפיין בעליות מחירים הנעות בממוצע בין 15-4 אחוזים לשנה כאשר העליות הדרמטיות בשוק קרו לאחר תקופת הקורונה שאף הגיעו לעלייה שנתית הנושקת ל 20 אחוז בשנת 2022", אומר שמול. "מאז הקמת הממשלה החדשה והשינויים המשטריים שביקשה לבצע בתחילת דרכה, לצד עלייה עקבית של ריבית לאור נתוני האינפלציה שהאמיר - קצב מכירת הדירות הלך וירד בהדרגה, בעיקר באזור המרכז. המלחמה שפרצה ב-7.10 הביאה בתחילת הדרך לשיתוק מוחלט של השוק בכל רוב האזורים בישראל, מה שהוביל למבצעים חסרי תקדים של הקבלנים, שכללו הטבות שלא נראו בעשרים שנים האחרונות, לרבות תנאי תשלום יוצאי דופן, פטור ממדד והלוואות קבלן שהריבית וההצמדה משולמת מראש על ידי היזם. הכל - במטרה למכור ולא להיתקע עם מלאי גדול של דירות. הסיבה לכך היא שהריבית גבוהה והיזם לא עומד בתנאי הליווי ולכן הוא נאלץ להזרים עוד הון עצמי בתקופה שבה קשה לגייסו".

"בחודשים הראשונים למלחמה הדבר לא סייע להגברה של קצב המכירות לאור ההלם הגדול שבו כולנו היינו שרווים מהטבח הנוראי ב-7.10 וגם עקב גיוס המילואים הנרחב שהגיע בשיאו לכ-300 אלף מגויסים גברים ונשים כאחד. יזמים רבים הציעו ועדיין מציעים כאמור הטבות תשלום חסרי תקדים שלמו 5, 7, 10, 15 או 20 בעת החתימה על החוזה ואת היתרה סמוך לאכלוס לצד פטור ממדד. עם זאת, החל מחודש ינואר התחלנו לראות חזרה הדרגתית של הלקוחות למשרדי המכירות, וכפי שציינתי בחודשים מרץ-אפריל הסכר נפרץ והיקפי המכירות מזכירים בחודשים אלו את היקפי המכירות אחרי תקופת הקורונה, כאשר הישראלים התסערו על משרדי המכירות ומחירי הדירות עלו ב-20 אחוז לשנה כאמור", אומר שמול.

"ראשית, ישראל נמצאת במלחמה שסיומה עדיין לא נראה באופק. עלות המלחמה מוערכת כיום ב-1.1 מיליארד שקל ליום וזוהי עלות שמביאה אותנו למחיר עד עתה שהוא אסטרונומי של מאות מיליארדי שקלים. אם לוקחים את העלות הראשונית של גיוס המילואים המאסיבי ואובדן התוצר, אנו נמצאים לפי ההערכות בסכום עצום ועלות מלחמה עד כה היא של למעלה מ-500 מיליארד שקל (שווה לתקציב המדינה השנתי של ישראל). כפועל יוצא מכך, בחודשים הקרובים המדינה תיאלץ להעלות מיסים לרבות מע"מ ומיסים ישירים ועקיפים כדי לממן את הוצאות המלחמה ולהקטין את "הבור" בתקציב, שעומד כיום על שיא חדש של 117.3 מיליארד שקל, הגבוה בתולדות המדינה", מסביר שמול.

"שנית, עיקר השוק כאמור היום מתנהל באמצעות הטבות תנאי תשלום חסרי תקדים. כלומר: משקיעים, משפרי דיור ומחוסרי דיור לא מתמודדים עם הצורך בלקיחת משכנתה בתנאי השוק הקיימים והריבית הגבוהה, כי כל התשלומים העתידיים, למעט ההון העצמי הנדרש בחוזה, משולם סמוך למסירה. בנוסף, אין צורך כרגע לקחת משכנתה, כי כל המימון באמצעות הון עצמי למימון הביצוע או באמצעות הלוואות קבלן שמשולמות על ידי הקונה, אולם הריבית וההצמדה משולמות על ידי הקבלן מראש לבנק".

"כלומר, מרבית הקונים בשוק כיום אינם מתמודדים עם הצורך בתשלומים שוטפים לאורך תקופת הבנייה, וכאשר הציפייה של כולם בשוק היא שהמחירים בעוד ארבע שנים יהיו גבוהים יותר, התפיסה של הקונים בשוק היא שהם בעצם לוקחים "אופציה" על היזם, כך שברגע המימוש הם יוכלו למכור את הנכס לצד ג', להשלים את העסקה או למכור את הנכס שנמצא בבעלותם ובאמצעות המכירה לממן את הרכישה. חשוב לתת את הדעת מה יקרה אם המחירים בשוק לא יעלו בעוד 4/3 שנים ברגע המסירה והלקוח יצטרך להשלים את העסקה/ לקבל משכנתה/ למכור נכס שבבעלותו, ומה יהיו התנאים הכלכליים בישראל באותה התקופה".

"לסיכום", אומר שמול, "חוסר הוודאות בישראל כרגע לאור המלחמה המתמשכת, אי הידיעה כיצד יסתיים המצב בגבול הצפוני וההשפעה של המלחמה על המצב הכלכלי בישראל, המדיני, הביטחוני והפוליטי מקשים לקבוע האם נראה אופוריה מתמשכת או טרגדיה מתקרבת בשוק הנדל"ן הישראלי".