כחלק מתכנית שאפתנית להוספת 20 אלף דירות חדשות במהלך העשור הקרוב, במטרה להקל על מצוקת הדיור בניו יורק - ראש העיר ניו-יורק, אריק אדמס, הודיע על יוזמה הנועדה לפשט את הכללים והתקנות בתחום הבנייה, במטרה להאיץ את ההמרה של מבני משרדים ריקים בניו יורק למבני מגורים.
עד כה התכנית ראתה הצלחה מסוימת, כאשר הבעלים של 64 בנייני משרדים בעיר ניו יורק פנו לעירייה על מנת לבצע את ההסבה למגורים, נוסף לארבעה בניינים שכבר הוסבו או נמצאים בבנייה, והוסיפו כ-2,100 דירות חדשות. פרויקטים בולטים כוללים בניינים בשדרה הראשונה והשישית, שכבר קיבלו היתרי שיפוץ, כך עולה מנתונים טריים של המחלקה לתכנון ערים, שפורסמו בניו-יורק פוסט.
מהלך זה בא על רקע ירידה משמעותית בביקוש להשכרת משרדים, בעוד הזמינות להשכרת דירות מגורים נמוכה מתמיד: שיעור פנויות המשרדים במנהטן עמד על 18% ברבעון הראשון של שנת 2024, בעוד שנתוני העירייה הראו שיעור פנויות של 1.4% בלבד בהשכרות למגורים בשנה שעברה. עבור דירות של פחות מ-2,400 דולר לחודש, הזמינות יורדת מתחת ל-1%.
בראיון ל-Gothamist, מנהל תכנון ערים, דן גארודניק, בירך על התכנית כניצחון משולש: סיוע למגזר הנדל"ן המניב שנאבק בירידה חדה בביקושים, יצירת דיור חיוני והחייאת אזורי עסקים מרכזיים לשכונות תוססות מסביב לשעון, וכן הגדלת היצע המגורים בעיר באופן משמעותי.
עם זאת, האתגרים עדיין קיימים. תוכנית ההסבה מבטיחה אמנם אלפי דירות חדשות, אך השאלה לגבי הסבירות הכלכלית לדיירים היא עדיין בעיה מרכזית. בניין משרדים במנהטן שהוסב לאחרונה למגורים, דירות סטודיו רשומות במחיר גבוה של 3,695 דולר לחודש. מגדל משרדים אחר ברובע הפיננסי, שהפך לאחרונה ל-571 יחידות יוקרה, דורש שכר דירה הנע סביב 5,000 דולר בחודש עבור חדר שינה אחד.
גארודניק ממשיך בתקווה שהקלה משמעותית בארנונה, אשר הוצגה לאחרונה בתקציב המדינה, תפתה יזמים להקצות כ-25% מהיחידות לאנשים שמרוויחים בממוצע 80,000 דולר בשנה. בנוסף, שינויים רגולטוריים מוצעים יכולים לאפשר הסבת משרדים בכל מקום שבו מותר פיתוח מגורים, ולהוריד את גיל הזכאות לשיפוץ לבניינים מ-1961 ו-1977 במנהטן תחתית, ל-1990 ברחבי העיר. "הצעת שינוי ייעוד באזור מידטאון עשויה לפתוח אפילו יותר שטחי משרדים ולחייב רכיבי דיור בר השגה עבור הדירות החדשות", הוסיף גארודניק, "אלה הזדמנויות שלא היו קיימות בלי השינויים שאנחנו מדברים עליהם".
האם זה אפשרי גם בתל אביב?
גם אצלנו ההבנה כבר התחילה לחלחל. באוקטובר 2021, שיאה של הקורונה - ועדת הפנים של הכנסת אישרה ללא מתנגדים את אחד הפרקים החשובים ביותר בחוק ההסדרים - היתר להמרת עד 50% משטחי המשרדים המתוכננים בכל הארץ לדירות. כמובן שכל זה התנפץ על שובר הגלים של הבירוקרטיה ולא יצא לפועל. בעיקר דחפה זאת שרת הפנים איילת שקד, שקלטה כי בעקבות שינוי דפוסי העבודה בעת משבר הקורונה ומעבר עובדים רבים לעבודה מהבית - נוצר עודף במשרדים ובשטחים המיועדים לבניית משרדים.
בדיקה עכשווית מעלה כי ברוב מגדלי המשרדים היוקרתיים בתל אביב יש אלפי מ"ר פנויים, בניגוד לשיעור תפוסה של 100% דווקא בזמן שיצא חוק הסבת המשרדים על ידי הממשלה הקודמת.
כמו בקורונה, העבודה ההיברידית שעלתה בעת המלחמה, משבר ההייטק העולמי שנמשך והריבית הגבוהה - מביאים שוב סיבה טובה להוציא את חוק הסבת המשרדים למגורים מהנפטלין. כל 15 מ"ר משרדים יכולים להפוך פתרון מהיר, נוח וזול לסטודנטים או רווקים שנאלצים היום לשלם אלפי שקלים על חשבון עתידם.
נזכיר כי מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אנו שוב עדים לעלייה במחירי הדיור על אף המלחמה, זאת למרות שמחצית מאתרי הבנייה מושבתים וענף השיפוצים קורס. אגב, סיבה נוספת להכניס דווקא עכשיו גל חדש של עבודה בהסבת משרדים למגורים, עבודה קלאסית של ענף השיפוצים.