סדר חדש של התחדשות: מה נוכל ללמוד מתכנית המתאר הגדולה במחוז תל אביב?

הכירו את תכנית ח/619: באוגוסט 2022, כעבור שנים של תכנון, נפל דבר במחוז תל אביב. עיריית חולון הובילה מהלך משמעותי ואישרה בוועדה המחוזית תכנית ראשונה וכוללת להתחדשות עירונית, שתשנה את פניה של העיר בעשורים הקרובים, ותוסיף לה עשרות אלפי דירות חדשות. התכנית החשובה מגדירה באופן מדויק את הדרישות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. למעשה, אישורה בוועדה המחוזית הכתיב מציאות תכנונית חדשה בעיר - או במילים אחרות, סדר חדש של התחדשות עירונית.

תכנית ח/619 לא הגיעה משום מקום. ענף ההתחדשות העירונית צובר תאוצה והפך להיות הפתרון המרכזי למצוקת הדיור הנובעת מהיעדר קרקעות הזמינות לבנייה במדינת ישראל. עם זאת, בשנים האחרונות, עובר הענף לא מעט טלטלות הכוללות שינוי מדיניות של על ידי הממשלה ורשוית התכנון. אחת מהן היא ההחלטה הדרמטית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תמ"א 38.

ההחלטה הוסיפה אי ודאות לענף בו הוודאות ממילא לא מרבה להימצא, וכן יצרה מציאות המחייבת את כל הרשויות המקומיות בארץ, המעוניינות לקדם התחדשות בניינית בעיר, לגבש תכניות התחדשות עירונית עצמאיות כתחליף לתמ"א 38. כלומר, רשויות מקומית יגדירו בעצמן את התנאים שלהן לביצוע פרויקטים חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה.

תכנית המתאר בחולון היא הסנונית הראשונה של תכניות שנולדו מהחלטת המועצה הארצית הנ"ל. מטרתה לעשות סדר לבעלי דירות ויזמים שרוצים לקדם התחדשות עירונית בעיר: היא חילקה את העיר למתחמי תכנון והגדירה לכל מתחם את נפח זכויות הבנייה, עונה על השאלה כיצד ניתן לתכנן פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות בעיר, וכן סימנה מוקדים לקידום תכניות חדשות לפינוי בינוי. עם זאת, כמו בלא מעט נושאים בישראל, גם במקרה הזה לצד היתרונות הרבים שיש בתכנית ח/619, יש גם מספר חסרונות ולא מעט שאלות שעולות.

כמעט שנתיים לאחר אישור תכנית ח/619, ורגע לפני שתושבי העיר חולמים על הכניסה לדירתם החדשה - בכתבה הבאה נבין מהי משמעות התכנית, עד כמה היא באמת מסייעת לקדם את פרויקט ההתחדשות וכיצד נפעל בצורה נכונה בדרך להגשמת החלום.

עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, המייצג מאות בעלי דירות בפרויקטים שונים בעיר חולון, יעשה לכם סדר על מה שחשוב לדעת על התכנית שרוצה לעשות סדר חדש של התחדשות בעיר חולון.

תוכנית ח/619 אושרה בשנת 2022 על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב והיא תאפשר בעיר חולון תוספת הדרגתית של בין 35 אלף ל-60 אלף דירות שונות בעיר חולון. תמהיל הדירות החדשות משלב גם דירות קטנות וגם דירות גדולות - כאשר השטח הממוצע ליחידת דיור חדשה הינו כ-85 מ"ר.
מדובר בתכנית התחדשות עירונית מהפכנית אשר הופכת את העיר חולון לאחת הערים עם הוודאות התכנונית הגדולה ביותר בארץ, מה שיוצר גם התעוררות גדולה מצד בעלי הדירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, וגם מצד יזמים ובעלי מקצוע שמבינים כי כדאי לקדם התחדשות עירונית בעיר העשירית בגודלה בישראל, בעלת ביקושים גבוהים למגורים ובעלויות גבוהות באופן יחסי למטר.

תכנית ח/619 לוקחת בחשבון את גידול האוכלוסייה בעיר ואת הצורך בהיערכות מבחינת יחידות הדיור שהיא יכולה להציע, אך גם מתנהגת באחריות עירונית בזמן שהיא דורשת פיתוח תשתיות והרחבת השירותים עבור התושבים הקיימים והחדשים שעומדים להצטרף, כשאחת המטרות שהתכנית החדשה מציבה לעיר היא לשמור על רמת החיים בעיר למרות גידול האוכלוסייה הצפוי.

אך פרט לחשיבה על עתיד העיר, יש לתכנית בשורה ויתרונות מובהקים גם ליזמים וגם לבעלי הדירות שמקבלים סוף סוף את אחד המצרכים החשובים ביותר בהתחדשות עירונית והוא: ודאות. אם עד היום נאלצו יזמים לרוץ לוועדה המקומית ולהגיש תכניות בנייה עם תקווה ותפילה לאישור, מבלי לדעת מה הרשות המקומית מאפשרת, הגיעה תכנית ח/619 שמייצרת כללי משחק חדשים - ודאות תכנונית ברורה ושקופה שתאפשר ליזמים לדעת מראש היכן ניתן ליזום פרויקטים בעיר ובאילו תנאים, מה שהופך את התכנית לבשורה אמיתית בעולם ההתחדשות העירונית בישראל.

על פניו נראה כי חזון אחרית הימים של ההתחדשות העירונית קורם עור וגידים בעיר חולון וכי מעתה כל דייר ויזם יוכל לבדוק בלחיצת כפתור את גבולות הגזרה שקובעת התכנית, להגיש בקשה להיתר ולהתחיל לבנות. אך גם לוודאות התכנונית יש מחיר שכדאי לבעלי הדירות להכיר. המחיר מגיע לעיתים בתצורה של פגיעה מסוימת בזכויות הבנייה. בזמן שהעירייה קבעה מה ניתן לעשות היא גם קבעה לא מעט מגבלות תכנוניות, והתוצאות, בחלק מהמקרים, לא מעודדות ואף יוצרות מצב שבו כבר בתחילת הדרך אין ליזמים כדאיות כלכלית לבצע את הפרויקט, דבר שעלול לסכל את האפשרות לקדם פרויקטים בבניינים רבים בעיר, על אף שישנה ודאות תכנונית באזור.

בעלי דירות שהחכימו והתארגנו במועד הפקדת התכנית להתנגדויות והגישו התנגדות לתכנית, במקרה שבו התכנית העניקה זכויות בנייה אשר לא מאפשרות את הוצאת הפרויקטים אל הפועל, לעיתים הצליחו לשנות את הגזרה. לדוגמה, במתחם שברחוב הלוחמים בעיר, בו משרדנו מייצג את בעלי הדירות, הגשנו התנגדות לתכנית שהוגשה לוועדה המחוזית וביקשנו לאפשר גמישות תכנונית במתחם ולאפשר לקדם תכנית פינוי בינוי חליפית שתאפשר ליצר פרויקט נכון יותר בהיבטי רווחת הציבור והרשות, וגם רווחי יותר עבור בעלי הדירות והיזמים. לשמחתנו ההתנגדות שלנו התקבלה במקרה זה.

מהצד השני, בבניינים רבים בעיר, אשר במצב הקיים מספר הדירות בהם קטן, נוצר מצב שהתכנית מעניקה להם זכויות בנייה בעצימות גבוהה, אשר מאפשרות לבעלי הזכויות לקבל תמורות גבוהות בצורה ניכרת ולעיתים אף קבלת שתי דירות תמורה.

לכן, המסר שלנו לבעלי הדירות בעיר - אל תתפשרו על בחירת בעלי המקצוע הנכונים שמכירים את התכנית ויודעים לנתח אותה ולייצר עבורכם פרויקט בטוח ויעיל, אשר במסגרתו גם תדעו שקיבלתם מהיזם את התמורה המקסימלית במסגרת מגבלות התכנית.

אחד הנושאים הכי כואבים בענף ההתחדשות העירונית הוא לוחות הזמנים בדרך לקבלת היתר בנייה. מדובר בהמתנה מעיקה שנובעת בעיקר בגלל פערים ניתנים לגישור. כאמור, הוודאות התכנונית שיצרה תכנית ח/619 הפכה את העיר חולון ליעד מבוקש והרבה יזמים מזהים את האפשרות לקדם פרויקטים שבעבר לא הייתה בהם ודאות תכנונית.

עם זאת, בזמן שיזמים רבים "שועטים" אל עבר משרדי מחלקת התכנון בעיר, הם מגלים כי כמו במרבית הרשויות קיים פער משמעותי בכוח אדם מקצועי, שתפקידו לבדוק את הבקשות להיתרים שמוגשות לוועדות המקומיות מה שיוצר בלא מעט מקרים עיכובים משמעותיים בלוחות הזמנים להוצאת היתר בנייה.

מדובר בפער שצריך ואפשר לטפל בו על ידי תקצוב נכון וגיוס כח אדם מקצועי ויעיל, בשילוב של הכנסת מערכות טכנולוגיות שיכולות לחסוך חודשים רבים ומעיקים בהמתנה.

לסיכום, חשוב שנבין כי תכנית ח/619 היא בהחלט בשורה תכנונית משמעותית עבור תושבי חולון והיזמים הרוצים לקדם בה פרויקטים, אך היא לגמרי אינה חפה מטעויות ובעיות יישום. אני חושב כי בפני ההנהגה החדשה שנבחרה להוביל את העיר בבחירות האחרונות, עומדת הזדמנות להוכיח עד כמה ההתחדשות העירונית חשובה לה ועד כמה חשוב לה לייצר מיגון עבור התושבים, לבחון את הפערים בתכנית ולהציע פתרונות שיאפשרו לבעלי הדירות בעיר עתיד בטוח וטוב יותר, ולעוסקים במלאכת הבנייה לבנות, לחדש ולמגן את העיר.

המסקנה הזו רלוונטית גם לערים הבאות שילכו בדרכה של חולון, ויוציאו תכנית מתאר כוללת להתחדשות עירונית. שיהיה בהצלחה לכלל העוסקים במלאכה.