לאורך כל השנים, בין אם בתקופה של כפיית תכנון בשיטת TOP DOWN ובין אם בתכנון משתף ציבור בשיטת BOTTOM UP, מתקיים קשר ישיר בין התושבים לרשויות. מדיניות ההפרטה שחלה בעשורים האחרונים במדינת ישראל, הכניסה גורם נוסף לצמד "רשות-דיירים" - הגורם היזמי. מאז, בכל פרויקט התחדשות עירונית כיום, מתקיים "משולש" עדין בעל שלושה קודקודים: דיירים - רשות - יזם (אפשר לרבע את המשולש הזה עם הוספת הבנק המלווה).
בעוד שבראשית תהליכי התכנון במדינה, היזם היה גורם לא רלוונטי משום שהתכנון התבצע על ידי הרשויות, כיום הוא גורם שלא רק שאי אפשר לתכנן בלעדיו אלא שלא כדאי לתכנן בלעדיו. הראיה היא התוכנית האסטרטגית שמנהל התכנון מקדם, שנציגי היזמים משתתפים ומשפיעים על צוותי החשיבה ודעותיהם מתקבלות בצורה לגיטימית, כי תפיסתית לא נכון לתכנן ללא היזם.
הן הרשויות והן היזמים עוד לומדים איך לתפקד יחד בתוך המרקם העדין הזה, כאשר היזמים הורגלו בשנים האחרונות לאשר תב"עות והיתרים במסלול היזמי המוכר לנו, ואילו הרשויות מנסות להחזיר את כוחן במסלולי תיעדוף התחדשות עירונית בותמ"ל ומסלולי הרשויות.
השכילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לעשות כאשר נתנה מקום ליזם הפועל במתחם שהוכרז בותמ"ל להשתתף כשותף פעיל בתכנון, אם הציג את הסכמות הבעלים ביותר מ-50% חתימות במתחם. שיתוף פעולה פורה בין הרשות והמנהלות העירוניות לבין היזם הפועל הוא ברכה למתחם, ויוכיחו זאת המתחמים שהחתום מטה מנהל מטעם החברה היזמית, כדוגמת מתחם מסדה ברמלה תחת תמ"ל 2061, בו הותמ"ל מקדם את התב"ע למתחם בזמן שהיזם חתום ביותר מ-50% מבעלי הזכויות. מצב כזה מחייב את הרשות והיזם לשתף פעולה בשולחנות העגולים בותמ"ל ובקידום תכנון המתחם עד לאישורה של התב"ע.
מערכת היחסים בין ניסיון היזם בביצוע פרויקטים לבין דחף הרשות להוציא תוכניות על מנת לקדם את רווחת התושבים שלה והשטחים הציבוריים, מייצרת תמונת ניצחון לכל אחד מקודקודי המשולש: תכנית פרקטית מחד ומהירה מאידך.
הכותב הינו מנהל חטיבת התחדשות עירונית בחברת אפי קפיטל נדל"ן, אדריכל ובעל תואר שני במנהל עסקים לניהול בכיר.